广州楼市:如何判断你的房子是继续持有还是置换?看完有答案了

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，广州东圃的旭景家园估值一直是附近较低，请问如何判断？是继续持有还是置换？

回答：你好，旭景家园算一个冷门盘，学位还是不错的，接受楼龄较老了，除了大户型那个区域外，其他小区连个封闭式管理都没有，前几年涨了不少，稍微有透支，建议先继续持有。

提问：云叔你好！看你之前你说不一定能3房不2房，要考虑错配，那如果是按市区和郊区这样分呢？是不是能买市区就不买郊区？可以这样理解吗？

回答：你好，市区优先考虑，具体也要看是什么盘，起码是那种电梯花园小区，要么有地铁，要么有学位，这样买不会输， 郊区看你去到多远，像从化花都这些尽量回避一下， 近郊区如科学城，还是可以买的。

提问：云叔好，最近看了金碧和雅居乐的楼盘，金碧世纪的厅侧出阳台、厨出阳台两种户型，单价都一样3.6万的情况下，都是GPGD，请问您更推荐哪个？ 还有正出阳台低楼层的，有的单价也低，能拿起来一起比较吗？

回答：你好，如果你资金充足的话，优先选择厅直出的，这种方正户型后期接盘的人多， 如果资金不是很多的话，那就选择单价低的，到时候再砍价的就把户型怪来砍，能砍多少是多少，就是要杠杠。金碧的2房不怕入，流通性高，当然2楼跟顶楼我们都回避一下。 每次市场大涨的时候，户型，楼层或者朝向不好的都会被忽略的，对于追涨的人来说，那时候有没房子买才是问题。

提问：云叔，最近看了东莞的，但是要买一年社保，不愿等，看了惠州的，觉得和新塘有些楼盘价格相差不是很大，现在还是想买增城的，请问如果买了新塘这边的大概要持有多久呢？请问增城新塘、仁安花园、万科金色里程、广州增城万科城，这三个盘如何？能上车吗？还是有更好的楼盘推荐？

回答：其实东莞可以先签合同约定一年社保购买之后再网签，本来新塘还是不错的，但是最近广州放开了入户的门槛，对不限购的新塘来说多多少少有点利空，仁安花园在朱村地铁口，是可以考虑的；万科金色里程不建议买，周围太荒了，各方面都不行；增城万科城也不建议买。购买增城的房子一定要选地铁口的，这样交通出行这没什么问题，具体详见内部分享。

提问：云叔好，年底想上车，岗顶上班，想方便些的，首付预算90万，考虑自住+保值，看好黄埔板块，一路从东圃往大沙东看，目前看黄埔的选择范围不大，看了中兴花园和金碧世纪，中兴的户型不好面积小，大的又超预算，金碧两房也是超预算，这情况下我是死磕黄埔板块还是考虑换板块？或者有合适的好盘推荐吗？

回答：你好，首付预算90万，可以直接买老黄埔得了，你的90万是可以买入的，没有任何问题的，或者选择番禺的小三房也是可以的。

提问：云叔，我大概明年8月份左右，大概有200万左右的资金，而且有广州的房票，请问那个时候再入广州会不会已经太晚了？要不要现在就将手上不多的子弹打到佛山等地方，广州就不买了？

回答：其实明年8月，估计广州也没有什么货了，肯定晚了，你现在有资金的话，可以用亲戚名额先上佛山千灯湖玩玩。

提问：云叔好，请问番禺时代倾城这个盘如何？单身首套，兼具投资和自住。

回答：你好，番禺时代倾城这个盘属于一个刚需型的楼盘，在南村镇，七星岗公园对面 ，时代倾城其实属于南村板块，从大的板块上来讲属于万博板块，至少是属于万博板块的边缘位置，跟随着万博板块来成长 ，从交通配套上来看，没有地铁的因素使得这个盘逊色不少，所以广州城区的客户其实是不太感冒的，从产品和物业上看，时代的产品和物业，其实说不上多好，但也特别不会差 ，如果考虑投资兼顾自住的话，可以考虑其他的楼盘，比如雅居乐、比如剑桥郡这些都可以考虑一下。

提问：云叔好，刚需四房二胎家庭，考虑学位需求，初步看中海珠区光大花园近江边那期，140方的四房700多，请问买入这个片区的话，假设七八年后会不会跑输GZ大市？后期接盘会不会很少？现在的楼龄06年看上去挺旧的？

回答：你好，你说的是光大花园3期，紧挨着江边的那个小组团，个人觉得买这个区域的楼盘，后期大概率跑输GZ大市，目前楼龄已经13-14年了，个区域板块本来就不在广州未来发展的主方向上，另外这个3期组团本来就是有江景的溢价。

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