2021年广州买二手房,应该这样买!

我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市  信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“羊叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：羊叔，你好，广州工作，家庭名下无房，感觉广州市区的新房太难买了，又不想买在郊区，退而求其次希望在广州市区购入一套二手房，哪些板块的二手房流通性好一点？二手房怎么挑选？有买房建议吗？

羊叔：你好，目前，广州各片区的二手房市场也出现了分化。像番禺、天河、海珠、白云、荔湾、越秀等地区二手房占有率高，交易也比较活跃，二手房转手相对容易；而南沙等地方依旧是新房占主导地位。学区房向来是比较受欢迎的房源，二手学区房的交易也是比较活跃。除此之外，70-90㎡面积段的住宅似乎更受欢迎，市场需求也大，转手比较容易。大社区的房子一般都配备了比较好的绿化，它们的市场需求也在慢慢增加。总的来说，新房资源稀缺区域是可以入手的，但如果价格太高或者房子太抢手，也可以看看二手房。这样的情况下，条件好一些的二手房基本上也是不愁卖的，但是二手房的容错率比较低，要优先考虑地铁、学位以及交通比较好的房子，可以适当地降低风险。

2.提问：羊叔，你好，打算做广州房产投资，滨江东是有名的豪宅区，发展成熟，周边配套也不差，海珠都涨了为什么滨江东涨幅一般？可以分析一下滨江东这个板块吗？滨江东还有没有投资买入价值？请给一些建议。

羊叔：你好，滨江东板块在珠江沿岸，东边是广州塔，西边有中山大学，对面还有二沙岛，与琶洲相邻，地理位置优势明显。除此之外，这里还是一个比较成熟的板块，无论是交通还是配套设施都能够满足日常生活和通勤需求。当然，这个板块曾经也是辉煌过一段时间的，目前已经退居到二线了。滨江东的问题在于这里没有可以开发的地区，新盘比较稀缺，缺乏竞争力。而且产品跨度比较大，涵盖了刚需、改善和富人等多个购买群体，因此有不少高净值人群离场，选择品质更高的房子。滨江东板块虽说有江景房，但是北向，而且教育资源也不够优质，短板还是比较明显的。目前来看，这里的性价比优势还是有的，不过更适合那些喜欢江景，但对学区房没有什么要求而且预算中等的自住购房客们。另外，在滨江东购房，建议尽量选择楼龄较新、户型周正的房子，较好在地铁线路沿线，有江景资源，这样的房子购买价值更高。回报率较大的资产组合方案，详见知识星球内部分享。

3.提问：羊叔，你好，在广州工作，有一套房自住，目前手里还有一些存款想用于投资，番禺大石的房价有不错涨幅，现在价格都到2万以上了，大石板块有发展潜力吗？能不能分析一下大石板块？想在番禺买房，大石可以买吗？

羊叔：你好，相对于长隆万博、亚运村和中心市桥这些区域，大石未来的潜力谈不上好。大石的交通、商业配套虽然谈不上高端，但是小而全，基本上能够满足日常生活需求，也有一定的舒适度。但是教育资源确实有些一般，而且交通也比较混乱，居住环境也比较一般。因为居住环境一定的舒适度和不高的租金，大石的租房市场一向火热，但相应的，这里房子的成交量和涨幅都不那么尽如人意。也就是说，大石这里更偏向于年轻的租客们，未来的增长空间其实比较有限。对买不起天河、海珠的刚需来说，这里会是他们考虑的排名前列站，但这并不是不可替代的，番禺广场、市桥、亚运城都能成为这一批人的选择。不过，大石也在积极完善自己的交通，也为区域发展做好了规划，如果自身定位能够做好的话，大石也许能够迎来新的发展。广州买房投资，逻辑也很简单，新房仍然需要买高性价比楼盘，投资回报率较高的楼盘，详见知识星球内部分享。

4.提问：羊叔，你好，在广州工作，有买房资格，预算也比较充足，白云的同和板块有不少高价盘，同和板块的区位、配套如何，想买一套适合改善自住并且有增值潜力的房子，要求生活配套成熟一些，请问同和能买吗？

羊叔：你好，白云是一个涵盖范围比较广的区域，刚需、改善和豪宅产品在这里你都能找得到。其中的同和板块比较特殊，这里没有大规划，但是能够拍出高价地，还有大量一手豪宅，并且以半小时到达珠江城，价格适中，生活配套成熟为标签，吸引了一批购买客。同和板块在天河北，处于白云和天河接壤的位置，而且紧靠白云山，是豪宅比较好的位置选择，因此近些年有不少高价地出售。不过与白云新城比，这里的城市界面比较陈旧，总是差那么点味道。同和有三个地铁站，通勤还比较便捷的。教育资源也比较突出，有两所省一级小学。不过，同和毕竟缺少相应的规划支撑，未来的成长空间比较有限，因此，在市场上没有掀起太大的浪花。这里未来的发展可能要寄希望于旧城改造，但是这个时间周期是谁也说不准的。

5.提问：羊叔，你好，之前没有买过房产投资，名下只有一套房子自住，现在有一些存款想做房产投资，经验不足，想请教您一些问题。看很多人都说买房要买核心区，是不是一定要买市中心啊？郊区有发展前途吗？

羊叔：你好，房产投资不是一个严格要求一定只能投某一个固定区域的，重点在于投资能获得较大收益，这时选筹就很重要了。对于买房投资经验不够丰富的人来说，选市中心无疑是最稳妥的决定。市中心发展成熟，配套齐全，生活居住非常便利，地段占优势，多方因素会吸引大量人口聚集于此，有人流量也就有了需求，市中心的房子流动性强，不缺接盘者，保值抗跌属性强。但也有一定缺点，发展成熟的市中心房价也趋于饱和，能领涨但是不会有很大的涨幅，因此以稳为主。而郊区的房子不确定性强，还未发展成熟，需要一定的选筹眼光才能选到合适的房子，不太建议投资新手入场。广州投资回报率较大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

以上内容选自“羊叔说房”微信公众号，粉丝提问

羊叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。