大信号频频!2021,广州楼市往何处去?房价还要涨?

岁末年初，中国楼市的大信号频频传出，为2021年奠定了基调。最重磅的消息来自央行，在最后一天出手，为银行戴上的“紧箍咒”：个人住房贷款占比，较高不得超过32.5%。这还是对五大行和国开行、邮政行而言，大量的中型银行如招商、浦发、中信、民生等银行，这条线更是被勒紧到了20%。什么概念？不少银行目前已经“超限”了，必须整改。2021年，从银行发给个人贷款买房的钱，要大幅收紧。央妈显然是开始担心，货币放水大量进入楼市，提前加了一道闸门，为楼市维稳。同时，各大机构陆续发布了对2021年楼市的展望，对中国房价做出预测：全都判断，房价将继续上涨。货币流动性充足，社会预期趋向一致，国家提前出手压制……种种信号显示，2021又将是中国楼市不平凡的一年。房价，真的还要涨？

对2021年全国房价的预判，各大机构的意见趋于一致。传播最广的是中国社科院的预测，2021全年商品住房价格同比增幅维持在5%左右。这其实和2020年基本相当，1-11月全国房价涨幅在5.8%左右。从历史情况来看，社科院的预测虽然有点保守，但奇怪的是，只要他们的预测超过5%，就会显得比较准。有人做过统计：从2014年至今，社科院看空的时候不准，看多的时候往往更接近实际。他们2018年预测房价涨幅为0%，结果涨了10.7%，错得离谱。

2014年至今社科院预测的房价涨幅与当年实际涨幅对比/来源：樱桃大房子这份报告还指出了两点：从历年房价走势看，2021年房价大概率还是涨；不过涨幅收窄，小于2020年7.9%的实际涨幅。这两个判断，还是比较可信的。再和其他机构印证一下。鉴于在中国，预测房价大涨属于“政治不正确”，其他机构的预判，比社科院还要保守一些。但无一例外，指向上涨。交通银行金融研究中心《2021年宏观经济及市场展望报告》认为：房价经过近五年的持续纠偏，已基本回归合理定价水平，预计2021年房价涨幅有望进一步收窄至3%左右。中指院《中国房地产市场2020总结&2021展望》报告里也提到：预计2021年全国商品房销售均价上涨3.9%到5.9%。此外，路透社采访了13家权威分析机构，其中11家对2021年上半年房价涨幅的预估中值是3%。综合来看，这些预测集中在3%到6%之间。中国的房地产市场受政策影响很大，不过，各方预期如此一致，当然不是无缘无故的。关于2021，这个预测基本可以判断，是成立的：根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2021年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整，销售均价平稳上涨，新开工维持高位，投资中高速增长”的特点。销售均价平稳上涨，总额继续突破“天花板”，是2021的主基调。

其实，如果不是央行出手，提前压制楼市，广大群众对房价的预期还可能更高。毕竟，2020那么艰难，楼市还走出了V型反转，销售均价涨幅高达5.8%。分区域看，东部地区涨幅更是高达6.9%。更不用说引领东部上涨的粤港澳大湾区、长三角热点城市了。

在全球疫情不太乐观，货币拼命开闸放水的背景下，没有人能阻挡中国楼市上涨的脚步。2020年11月，M2余额已经达到217.2万亿元，同比增长10.7%；M1余额61.86万亿元，同比增长10%。M1的增速，快要追上M2了，说明大家手头上的钱也越来越多。把定期存款、证券基金都赎回变现，准备投资了。

2019年到2020年11月M1-M2剪刀差/图源：子木聊房抢手的优质房产，在货币推波助澜下，很难不涨价。我认为，中国楼市如果能保持跟2020年一样，平稳上涨的状态，就不错了。回看2020年，很多城市都没有控制住，尤其是政府很难直接干预的二手房市场，有的城市简直在“飙车”。

序号    城市名称    平均单价（元/㎡）    同比涨幅    

1    东莞    23,375    47.11%    

2    深圳    87,957    34.25%    

3    淮安    11,137    30.28%    

4    金昌    4,549    24.24%    

5    嘉兴    16,317    24.13%    

6    吴忠    5,307    18.97%    

7    乌海    5,397    18.01%    

8    攀枝花    6,581    17.73%    

9    鄂尔多斯    7,909    17.05%    

10    吕梁    5,398    16.78%    

数据来源：中国房价行情网    

所以，2021年的大方向，仍然脱离不了这样的主基调，冬天的疫情没有太大变数的话，明年的楼市“小阳春”一定会如期而至。春节期间，大家看房要抓紧了。

那么，2021年房价会暴涨吗？我认为概率几乎为零。央行赶在最后一天出手，就是一个重磅信号，让银行管好自己的手，对楼市放水要有节制。要知道，中国银行最喜欢的抵押物，就是房子。除了直接放给个人的房贷，还有很多以不动产抵押的经营贷、消费贷。央行这次监管，把重点放在房地产贷款上，都给了严格的上限。

现在，不少银行已经超限，必须要踩“急刹车”了。建设银行个人住房贷款余额占全部贷款余额比例较高，为33.94%，邮储银行排第二，为33.64%，都已经超限。工商银行为30.52%，农业银行为30.39%，中国银行为30.18%，也非常接近“红线”了。第二档的银行中，兴业银行个人住房贷款余额占全部贷款余额比例较高，为25.73%，招商24.74%，超过20%。其次为中信银行为19.79%，平安银行为18.21%。江苏银行为18.26%，也逼近“红线”。这些供给楼市水源的“主力军”，都要在规定时间内放慢步伐，避免楼市水位的快速抬升。中央政策的定调，也趋于稳定，为楼市“托底”。这也是为什么，我认为社科院的5%预判还是有道理的。从政策角度看，房住不炒、因城施策一直是主基调，且调控越来越精准、及时。2020年末最重要的两个会议，都是稳字当头。12月11日的中央政治局会议，提到“促进房地产市场平稳健康发展”，关键词是“平稳”和“发展”。意思应该是：2021年房价不能上涨过快，干扰了内循环的发展大局，但也不能止步向前，更不能后退萎缩，要起到一定的经济支撑作用。随后召开的中央经济工作会议，将房地产和强化国家战略科技力量、反垄断等列为8大工作重点，足见高层对房地产的重视程度。这次会议，还特别强调“解决好大城市住房突出问题”。可见，涨是要涨的，但不能暴涨；跌也能跌，但不能暴跌，否则不仅不能支撑经济，还会影响社会稳定。“稳”字排名前列，就看你怎么理解了。

毕竟，大局稳定之下，局部可能震荡起伏，甚至峰岚崛起。房地产的大形势看金融供给，具体到各个城市，则主要在经济、人口的基本面上，看政策的调整方向。土地市场，是很重要的先导指标。广州去年土拍成绩可谓乘风破浪，百舸争流。成交总价、成交总建、成交幅数全部创下历史新高。广州成交楼面价最贵的地块频频在去年被刷新，南沙更是出现三宗摇号地块……都说面粉决定面包。随着去年拍出的地块在今年陆续入市，高价地将很大程度带动区域房价上升。

从需求的角度看，2020年，广州的新房成交量超过11万套新房，同比去年暴涨34%，甚至创下了近四年来的新高。

再加上广州不断放宽人才落户政策，大专即可落户，在一线城市里走在前列，会刺激大批潜在购房者购房。在需求和土地供应的驱动下，广州房价，还有上涨空间。最后要提醒各位的是：房价上涨，一般先深沪、再广州、再北京，再才是二线省会城市。深圳、东莞在2020年已经涨过好几波了，现在轮到北上广涨。所以，想在广州买房，要抓紧，不然2021年的钱又白赚了。