广州楼市:首套房应该如何选择?内行人总结这几条买房经验

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，预算400-420万左右，首套房，考虑自住+投资，较好能有点学位，两人分别在林和西和潭村上班，希望通勤方便些，请问云叔有什么好的推荐？

回答：你好，预算400-420万左右，首套房，建议都是小三房起、地铁次新、花园社区、较好带个学位，加上对通勤的考虑；可以沿着5号地铁线，往东走，或者再转一下4号线，金融城中海康城、天朗明居、或者鱼珠的盈彩美居，都有符合这个总价的小三房；另外可以沿着3号线往北走，去到梅花园的怡新花园、云山熹景，以及南方医院的云景花园、香柏广场，优选前方案，只是个人建议，只供参考。

提问：云叔好，目前首付70-100万，想用番禺的大学城在读亲友小孩名字投资，请问投资哪里比较合适？

回答：你好，可以考虑做杠杆，上万博的雅居乐花园或者锦绣香江，如果首付低一点的话就是番禺客运站一带的尚东尚筑或者金海岸花园，番禺潜力比较大的两个板块，一个是万博，其次是番禺广场一带，也就是看的南部交通枢纽的潜力，后续会有多条地铁的利好，做杠杆的话，首付不一定给3成，比如300万的房子不一定是10万首付，可能是90万。

提问：云叔好，请问番禺雅居乐花园三雅，两房能入手吗？听说能GPGD。 雅居乐比金碧的环境好，同样两房，户型也好些，你觉得如何？

回答：你好，跟金碧比的话，2房的话，肯定是金碧好，金碧的2房得益于鱼珠地段的利好，价值会不断兑现出来，鱼珠的潜力优于万博，未来金碧的价格会比雅居乐高不少， 三雅可以gpgd下看能不能来个3房？面积取胜，杠杠取胜。

提问：云叔，预算350w左右，首房首贷，5年内无学位需求，两人分别在海珠中大和河科韵路附近上班， 想在海珠或天河区域内，近地铁，2000年后的电梯两房或三房，三房较好，麻烦云叔给点建议！

回答：预算350w左右，首房首贷，5年内无学位需求，天河东一带，金融城的天朗明居比较适合你的需求，还可以方便你上班，另外一个选择如果要3房的话，可以考虑沥滘一带的罗马家园，目前还没涨太多，位置很不错，到琶洲还是珠江新城都很近，看的是沥滘旧改，潜力是有的到中大4站，到科韵路8站，都是可以接受的通勤范围。

提问：云叔，你好，阳光是双\/三地铁，雅居乐7号线还要换来换去，万博3.5万对比金融城4.5万，似乎贵一万左右不算很贵吧？而且金融城限高解除，这边产业似乎更高端一点？似乎这个问题回到了究竟是时间更珍贵还是三房更珍贵？

回答：你好，如果为了通勤的便利性，那么金融城辐射范围内的阳光假日园肯定不错，两三条地铁环绕，产品也不错，几百户的小区规模虽然下但“麻雀虽小五脏俱全”，但是你追求投资的话，那肯定是三房好，而且单价低就是优势吗！

提问：云叔，你好，本人在广州越秀东堤湾有一套两房，手上有资金400万，可承受月供5w，目前考虑着，一是置换一套稍大面积的，但周围楼龄较久，东山雅筑感觉较为满意，但担心日后上涨乏力，且非普通住宅流转性差；二是考虑另外购置一套800万以下，但想不清楚越秀或天河两者哪个更优？请问以上两个方案您更推荐哪个？

回答：你好，东堤湾，杨箕站，铁一学位，有一定楼龄，不自住可置换；东山雅筑，可以考虑的，但这种大面积带跃层的户型，未来可能不会特别受欢迎。

提问：云叔，打算买250万以内的次新房，考虑纯投资，计划5-7年后卖出再置换。请问千灯湖、新塘、北滘这三个地方你最推荐哪个?如果你最推荐北滘的话，北滘是好在哪里呢？7号线西延线有这么大利好吗?

回答：排序：千灯湖优于新塘优于北滘，能够放到五年期的话。北滘较好的地方就是北滘新城核心区域，北滘本身也自带产业,七号线西延线就是第二条链接广佛的地铁线，意义重大。不过是广佛线是贯穿荔湾和南海，而七号线是番禺和顺德，以荔湾广钢新城新房的房价和番禺万博新房的房价做对比，你会发现北滘房价还是有潜力的。

提问：云叔好，本人在老黄埔自住一套万科城市花园，因为考虑到楼龄较老，本想置换到萝岗的新房子，目前还在考虑着，不知道该不该换？想听听你的意见！

回答：你好，万科物业其实很不错，以后老黄埔一带很难再出这么一个大花园大盘，即使有也很贵了，所以这个万科城市花园你不怕持有的，新房的话投资一般不建议碰，没有2手房灵活。

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