广州楼市:投资,埔花园、金碧世纪、万科金色梦想三房何者更佳?

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔你好，从投资的角度，在预算都足够的情况下，黄埔花园、金碧世纪、万科金色梦想三者的三房何者更佳？可以分析一下吗？

回答：你好，黄埔花园、金碧世纪，这两个盘肯定是要强过万科金色梦想，从投资角度看，预算都足够这个条件是不存在的，因为350万的总价限制、380万的总价限制、以及400万的总价限制都是有不同的选择，可能还要细化。

提问：云叔你好，能介绍一下番禺的自在花园吗？居住环境，楼盘质量，以及未来的利好，这几个方面？目前价位适合入手吗？谢谢

回答：你好，如果自在的话，尚且算万博辐射板块，环境，楼盘品质你应该看过，肯定是没问题的，你才考虑想不想买，主要是现在万博这边涨了一波，别的二线盘还没怎么涨，后面等待轮涨就好了，所以自在是可以考虑的，周边的垃圾场已复绿，还有里仁洞旧改，值得一看 对了还有杠杆，首付给个50来万，上个300来万的3房都够得着。

提问：云叔好，我名下有一套京溪南方医院地铁站旁君华香柏广场的北向小三房（90平）有贷款，卖出能套315W左右，但需要一点时间，父母住在同小区的旧楼，我一直想换一套更近市区，或者朝向更好的房子，这个区域近期没什么动静，是否有机会补涨？因为上班地点在黄埔，平时上下班需要的时间也不短，所以也会综合考虑老黄埔或者近天河的房子，更倾向天河，预算总价大概550以内，可以考虑楼龄有点旧的员村、东圃？可能上2房或差一点的三房，还是去老黄埔？哪个地方的价值更大一点？买房云叔帮我点评分析一下！

回答：你好，君华香柏广场地段成熟，生活比较方便；市区涨完，有机会补涨；员村、东圃也可考虑的，有鱼珠利好；老黄埔也不错。

提问：云叔好，去年入户广州前置有物业：1、罗冲围富力桃园140平三房一套，准备在此养老；2、南海和顺村中海金沙水岸126平一套； 3、西湾路财富公馆53平公寓一套，已还清贷款。现有现金300W，想卖掉中海房子再加贷款入手天河核心点的房子，纯投资。中介推荐了以下楼盘：1、珠江新城东 跑马地花园及三期 、誉城苑；2、金融城板、美林海岸、骏景花园； 3、天河公园板、新世界东逸花园、华港花园、东晖花园，请教云叔指导；另13年贪便宜300W入手江夏村傍军产房：汇和大厦一套240平的房子，有军产证和地税发票，求教要怎么处理，感谢！

回答：你好，富力桃园养老可以；里水一带还不怎么行，产业是短板，没地铁在建规划是硬伤，靠近的是白云，比之荔湾便捷连通桂城要稍弱；投资角度看的话，公寓一直不建议。

推荐楼盘：1、可考虑；2、可以的，有潜力；3、优选新世界东逸花园；就按你这个顺序选。军产房自住还可以，投资的话要由于不能上市交易，流动性差，建议出手置换。

提问：云叔，小两口在白云区机场路国企上班，现住在南航明珠雅苑妈妈家，有130平方，小两口的男方婚前在箩岗龙湖有一套房，有贷款100万，但离机场上班很远，女方将金沙洲房子卖了，目前可凑至400万，如果在时代花园购置一套，与妈妈离得近方便互相照顾，现在女方的公公婆婆也从外地来广州，三家人，还有一个即将出生的宝宝，在时代花园另购一套可好？现在时代花园放盘得很多，好像不是特别好。或是有更好选择？上次实地看了万科等的几个盘，似乎都靠近高架桥，怕吵，还要2年后拿证。现在不知道怎么好，麻烦云叔给点意见！

回答：南航明珠雅苑，地铁岗贝站在建，箩岗龙湖这套需要持有较长时间。时代花园自住可以考虑，小区环境好，生活也方便，未来也有地铁利好，3居室挂牌不多的，这边就比较适合居住，如果投资就比较一般。如果想投资收益高，就在这边租房子住，然后去更有潜力的黄埔科学城买。

提问：云叔，老公深圳户口，深圳社保，目前武汉积玉桥一套130平，自住，考虑学区房同时也考虑投资，看了花山联投瑞园，小面积的已经没有了，只有116，120平的，价格大概13600多，价格是附近较便宜的，绿地星河绘还没有开盘，说是开盘毛坯预计1.8万， 同时看了保利华都的学区房2.7万一平，中南研究院的房龄快30年的房子91平400万，深圳光明沙井的新房，好像很难买，优先首房首贷，价格6万多了； 目前手头有400万，小孩才上幼儿园，明年上小学，现在如何抉择好呢？

回答：你好，深圳今年以打新为主，只买有确定收益的盘，二手房不到大规模加仓的时候，除非有超级笋盘。 当然如果有广州和上海的房票，现在可以直接进场。 武汉考虑学区+自住可以入手保利华都，剩余资金买瑞园没问题， 绿地不一定能抢到。

提问：云叔，您好！打算在金融街附近买房，看中了万科翡翠国际的房子，120平，新证，算上税费大概2.9万，暂时不考虑学区，请问下这个价格如何，谢谢！

回答：你好， 万科翡翠国际周边配套成熟，生活设施完善，考虑自住是不错的。单价2.9性价比一般，未来大概率随大盘，投资回报率不如后湖的刚需低价盘。

提问：云叔，现在很纠结，不知道买广州天河车陂的富力天朗明居，还是海珠工业大道的金碧排名前列或者第三花园的小两房，天朗总价贵20万元左右，据说租金都可以到四千出头。在差20万左右的情况下，金碧的房子朝南，通透性好，楼层高，装修好，可以马上出租；天朗的房子朝向不好，且有暗厨暗卫，要稍微翻修后才能出租。请问从投资而非自住的角度，您觉得哪里更好？或者番禺的尚东尙筑，首付都是四成左右，请教云叔给点意见，谢谢

回答：你好，金碧排名前列，考虑自住可以，但是投资就比较一般般，毕竟所属的工业大道南板块以及周边增量比较有限，言外之意就是有更好的选择。 这几个盘投资优先天朗明居，价格尽量往下压点。

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