2021年,广州买房,这类房子再便宜建议远离!

我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“羊叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：羊叔，你好，在目前还没买过房，有首房首贷资格，存款80万，在越秀区租了一个店面开店+自住。想在广州上车，有没有适合刚需置业的上车盘推荐？想买一套远郊新房可行吗？

羊叔：你好，不建议买远郊新房，可以选天河北板块的小面积学位房或者尽力买海珠板块的老破小。上车盘就是要在核心地段买资金能承受的房子，户型差、房龄老、面积小一些的房子价格相对较低，预算有限也能买得起。尽量选择核心城市地段好的房子，这是因为这些区域房价升值潜力更稳定。把自己的资产转化成目标资产的一部分是面对不确定的将来的较好的处理方式，虽然现在预算有限，但是在核心地段买到的的老破小，其实是在为未来在核心地段买舒适大房做准备。未来无论房价是涨是跌，核心地段的房产是随着你将要购买的房产价格同步涨跌的，即你的房产未来一定可以置换到好房子的一部分，有了经济实力之后，再去新购入或者置换好房子，这样未来还贷压力也会减轻。因此，在购买上车盘的时候要明白，上车盘不是为了资产增值，而是为了锚定目标资产，这样操作能够让你有更稳定的把握去面对未来的不确定性。广州整体来分析，较佳洼地板块详见内部分享。

2.提问：羊叔，你好，本人现在有一些存款想买套房做投资，最近看黄埔比较热门，现在的黄埔值得入手吗？可以分析一下黄埔这个区域吗？ 

羊叔：你好，黄埔楼市的火热其实不需要多说，目前黄埔至少已经有5个新房项目的均价超过5万，而二手房的一些品质次新房价格有较大提升。交通、位置、教育资源优越的，涨幅也相应较大，当然，房子价格的上涨也不少完全没有缘由的，黄埔地价上涨，房子的价格自然就高了。目前黄埔目前的住宅供地是比较少的，资源的稀缺自然会导致价格的上涨。除此之外，天河的房价上涨使得不少购买力外溢，黄埔的房价自然也就随着需求的增多而上涨了，黄埔有产业支撑，CBD加持，不乏购房需求，一些热盘值得入手。投资回报率较高的楼盘，详见内部分享。

3.提问：羊叔，你好，外地人想在广州买房投资，为什么广州楼市出现冷热不均的状况，有的地方房价一直涨还卖得很快，有的地方卖不动，什么样的房子好卖？选房子的时候有什么要注意的吗？

羊叔：你好，广州楼市区域差异大是一件很正常的事情，一些区域因为过热而被限售早已经不是什么新鲜事，这种现象也不单单存在于区域之间，楼盘也会经常出现这种状况，楼盘的去化率是判断房子热度和购买度的一个重要标准。在看去化率的时候，不能单看成交量，成交套数和总套数的各自占比也是比较关键的，要记住一点，成交量高的项目去化量不一定高。二手房市场的话，小区成交周期是一个比较关键的点，这关系到房子的市场流通性，再者就是开发商品牌与产品自身性价比。一般来说，那些热销项目基本上都能够把握城市的发展方向，具有自己的核心竞争力，再不然就是具有价格优势。说白了就是房子的地段、自身品质和顾客心理，把握并运用好这几个点，房子总不会卖得太差。因此大家选的房子较好具备其中一点，那些涨不起卖不动的二手房要谨慎选择，性价比太离谱的也不要在上面动念头。

4.提问：羊叔，你好，广州本地人，预算比较充足，想买一套品质好一点的楼盘投资+自住，广州高价楼盘今年热度很高，成交量都特别多，能分析一下原因吗？预算1000万左右，想在白云区买一套新房，有升值潜力吗？

羊叔：你好，相对于其他的一线城市，广州的房价其实并不算高，豪宅成交量甚至还比不上一些准一线城市。目前来看，广州10万+的豪宅新房集中在天河、越秀、白云三大中心区域，海珠、荔湾和番禺也凭借着出色的江景占据了一席之地，二手房突破10万的也有不少。在国内疫情稳定，国外疫情反复的情况下，高净值人群都想着如何让自己的资金避险，豪宅无疑是一个比较好的选择，出现这种情况也就不难理解了。除此之外，广州的地价也在不断上涨，房子的楼面价自然而然的就提高了。而在这一趋势下，广州市中心的楼盘价格也会继续攀升。总价1000w左右，广州投资回报率较大的板块和楼盘，详见内部分享 。

5.提问：羊叔，你好，家庭名下有套房，是3成首付，还款期限30年，家庭收入计算下来以后每年可盈余50w左右，感觉住房贷款年利率还是挺高的，我们要不要尽快提前把住房贷款还清？或者不提前还款，攒钱买二套房？能否给我们一些建议？

羊叔：你好，利用首房首贷购房之后，如果手里还有较为充裕的存款，建议不要选择尽快提前还款，而是继续入手二套房；如果存款收入有限，可以选择开发其他副业，除去工作之外，利用生产资料与进行其他副业获取收入，会减轻经济压力，对自己、家人来说都会轻松不少。工作以外的副业收入本质是我们对自身认知的提升，要尽早规划自己的未来部署，收入可以是借助已有资产获利，也可以是在互联网背景下对自己的技能兴趣的发掘变现。除每月固定的工资以外，“睡后收入”是我们改变自己生活的重要一步。

以上内容选自“羊叔说房”微信公众号，粉丝提问

羊叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。