广州楼市:哪些楼盘买了会套牢你的资金,要如何避坑?

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：您好广叔！昨天说到广州新塘和石滩板块的未来发展！谢谢您给了很中肯的评价！新塘板块确实是发展潜力很大！我也是因为首付不够的原因才会有想选石滩板块的想法！哈哈，那我想问一下新塘有哪几个楼盘是您觉得还不错的？新塘城区的“老破小”可以选吗？？新塘旁边的永和镇您觉得怎么样？“誉山国际”就在新塘万达不远处！周边还有“时代廊桥”您觉得这两个楼盘可以入手吗？另外现在东莞那边房价也在不断的攀升！您觉得靠近新塘的东莞中堂镇怎么样？

回答：你好。新塘未来的发展持续看好，老破小不建议买，未来的流动性较弱。永和这个板块没有地铁，但是它离新塘非常近，到黄埔科学城也不算远。所以这里还是有部分新塘的外溢刚需与黄埔部分的外溢刚需来这里买，比如誉山国际的业主大半都是新塘与黄埔的人群，但是这里价格一直卖不起价格。因为这个板块就只能承载新塘与黄埔部分的人群，因为接盘人群比较局限，所以价格就一直被新塘碾压着。誉山国际和时代廊桥自住都可以考虑，投资需要持有较长时间。新塘可参考：锦绣天伦花园、富雅都市华庭、富好城

提问：目前我在广州有一套350万的房产，按揭已经提前还清，无存款，个人名下有公司，除去家庭公司开支后预计未来几年每年有20-30万的净收入，想用这个套房产抵押出来，再买一套，在琶洲办公，目前在番禺住，想买在金海岸花园或万博附近、请房叔帮我分析一下，看看是不是还有更好的选择

回答：你好。番禺自住还是不错的，金海岸花园可以买，离未来地铁番禺客运站较近，未来该区域作为连接主城区与南沙副中心的战略节点，会有较大潜力！万博CBD周边也一直是利好不断，旧改项目很多，随着周边未来不断的改善，会带动房价的上涨。如在番禺工作，是个不错的选择。

提问：您好，广叔。我想咨询一下，南沙工作，想在广州置业，投资加自住，子弹200，不知道南沙灵山岛，或者中海熙园怎么样？或者广叔有啥好的推荐，感谢您

回答：你好，南沙工作，优选南沙，南沙发展潜力较大的区域是灵山横沥，建议考虑南沙灵山岛。

提问：广叔，广州科学城和南城CBD哪边投资潜力更大 黄埔中央城 和知识城的万科幸福誉 那个更值得买 或者您有什么好的楼盘推荐

回答：你好，优选广州科学城：万科东荟城、新福港鼎峰、科城山庄、保利林语

提问：你好广叔，子弹有限，总预算350左右。方案1:罗湖区松泉公寓56平，350w。松泉公寓（住宅性质）带翠园中学东晓分部的学位，中介说可能会被棚改，考虑过几年也可以自己用学位（但不必须，已有其他学位），不知道棚改有没可能？ 方案2:龙华区锦绣江南72平，386w,赠送一个48平的大平台。看中住家舒适且有赠送大平台以后也可能自住，但好像不怎么涨价。8年内都不会自住。麻烦分析一下这两个方案，特别是锦绣江南，有没有补涨的可能？谢谢！

回答：你好，1.松泉公寓拆迁已经传了很多年了，不建议现在去接盘。 2.次新盘扎堆的龙华，香缇雅苑、锦绣江南这类楼盘性价比就不高了，楼龄社区老、地铁远，没有好学位. 龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，龙华金地上塘道、上河坊可能更适合。

提问：广叔你好。我是大连人，想去深圳买房。预算总房款别超过1200万就行。纯投资。不用考虑学区（不排斥学区），不用考虑自住，只考虑投资。只希望升值多一些。个人情况：子弹400，月供能力比较好，5万没问题。两个问题：1，希望广叔给推荐一些具体区域，具体楼盘楼盘供参考。我个人比较喜欢南山区蛇口。2，买总房款多少将来好出手？是500-800万的？还是800-1200万的？两室的？三室的？我投资只要不超过1200万就行。希望好出手，投资效率高，倒也不一定追求总房款贵。因为是纯投资，不考虑自住和学区。可用子弹也多，希望广叔指点迷津，给予建议，让我的投资收益较大化。

回答：你好，深圳投资实操逻辑：一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；二、一路向西，大方向大趋势坚决不变；三、1000+的产品，只考虑南山；四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）；五、不仅看多，而且做多；六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。2个方案：1.入手2套低价潜力盘。2.入手1套刚改型标的，刚需和豪宅是2套涨幅逻辑。根据你的房票来选择，自住注重“质”，投资注重“量”。

提问：广叔，再问问你大亚湾房子的事情？月初问过你一次，现在我挂出去是135W ，有人想买， 128W ，可能最多130W。我有必要纠结这5W快么？另外你觉得未来一年塘厦是涨是跌 ？如果我卖掉大亚湾，应该立即出手塘厦还是继续等一等再出手？

回答：你好，当前的策略是，尽快卖。但这其中还是有讲究的。即便追求快，也要经历持牌一个或两个月 ，要有5- 10批的客户，看过、聊过。如果只遇到排名前列个， 或第二个客户，但要急着成交，那么很可能卖低了。如果你达到我上述的条件，则当前可以再降五万，争成交。否则继续一段时间。大湾区的房价，处于下跌通道，未来两年，可能还会下跌。塘厦，楼市涨跌，跟着深圳走，当前处于盘整期，可以入手。如属自住，则当前就可以关注市场，遇到笋盘就可以上车了。如属投资，也可以等到政策转松了，房地产融资松绑了，楼市成交量反弹了，再考虑上车。盘整期价格变化不会太大。这需要走一步看一步。把握不准时机现在就可以上车。

提问：广叔好，想再问一下海淀靠谱的学区，考虑海淀的三居或者小四居，希望好一点的学区，环境也好一些的。子弹850，夫妻年入 150，丰台一套自住房两居，都是京户，宝宝刚出生。

回答：你好，海淀可以看个学区次新三居吧 例如美丽园（海淀实验苏州街），或者世纪城远大园（人大附），郦城（首师大附小），或者华清嘉园（二小华清）

提问：你好广叔，先说下个人情况，本人已婚有一个小孩今年将要读小学，一家三口都是深户，现住租房在布吉中海怡翠山庄，在南山上班，17年跟随同事入坑买了惠州一套房，首套贷款名额用了，现在手里能凑个八十万左右，考虑小孩读小学，准备买一套小两房，总价300万以内可以接受，目前刚开始考虑看房，请问广叔有何忠告和建议吗（龙岗中心城和布吉中海怡翠山庄附近相比较怎么选呢 ）谢谢！

回答：你好，布吉肯定不如龙中地铁口的次新，布吉的低端盘，除了自住，似乎没有其他功能，自住也尽量地铁口近。 如果追求低总价、上班近，也可！ 不知道惠州买的是哪个盘，整体不看好惠州发展，如果能卖掉，建议出手后把首付凑到100以上，入手总价400W的宝安上车盘。 优质资产总好过万年不涨的劣质资产。

提问：广叔你好！本人准备居住南城带孩子上学。手上首付在50万以内。如果在南城买房只能买到旧小区楼梯二房。旧小区家人也不想住。暂时只能租房。如果在周边镇可能可以买到电梯小三房。小孩读一年级十二年不会离开南城。目前收入不稳定。以投资为目的麻烦推荐一下那个镇升值空间大。

回答：你好。外溢片区高埗、石碣也可考虑。

提问：感谢您如此快速的回复。作为购房小白，请问品秀星樾和金域悦府哪个更适合投资？

回答：金域悦府投资价值更大一些。

提问：听您建议 融创江南御园置换 公寓我也不打算留了 那广州南沙和黄埔科学城我都入了 在买是挑无锡核心区域 还是杭州 余杭 江干 或者佛山 东莞 哪边才能收益较大化 请广叔指点

回答：具体看你手上有多少子弹，都可以考虑，更建议买东莞、佛山

提问：广叔好，松湖传奇，三房70多平的，可否值得投资？

回答：你好，松湖传奇投资可以考虑。

提问：广叔你好，买了房子是出租收点租金，但是又担心素质差的租客，把房子弄得乱七八糟，影响后期出手。像这种纠结，是租呢，还是不租呢？有没有某种判断的方法？

回答：你好。可以出租，怕弄得乱七八糟，可以租个爱干净的女性或者情侣。见面时进行判断或者约定好。

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