同是一线大城市,为什么广州的房价这么便宜?

财经第一课堂 2017-11-14 19:45
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广州房价真的不高吗?或者说,广州的房价不能与一线城市的地位相匹配看情况并非如此。下面将通过数据分析,揭示广州房价的真实水平,辨析那些误导房价认知的因素。

广州房价真的不高吗?或者说,广州的房价不能与一线城市的地位相匹配看情况并非如此。下面将通过数据分析,揭示广州房价的真实水平,辨析那些误导房价认知的因素。

1—广州6年房价涨幅并不低

从整体来看,广州房价的确不温不火,不仅远逊于一骑绝尘的上海和深圳,而且逐渐被二线城市厦门所超越。但从近6年的房价涨幅来看,广州并不逊于其他一线城市。

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读图:剔除物价因素,从2010年至今,广州一手房房价上涨33%,仅次于深上北厦;二手房上涨31%,超过上海(28%),仅次于深圳北京

你敢说广州房价还在低位吗?高与低是相对的概念,广州被人误以为的“低”,其实是一场均价统计上的数字游戏。

2—广州大量远郊盘,拉低均价

但必须指出的是,一个城市的房价水平,必然是中心城区与远郊区房价的综合平均值。城市区域面积越大,中心区与郊区房价悬殊越高,平均房价的失真程度就越大。譬如近年房价超越广州的厦门,其城区面积仅有广州的1/5,土地供应连年收缩,加上早已放开限购,自然就形成助涨效应。

反观广州,特殊性在于,远郊与中心城区相距过远,形成了一二三线区域共存的局面。你可以理解为,广州是一二三线城市的综合体。

广州城市摊子铺得很开,属于广州城区的增城、从化、南沙等地,甚至比广州到佛山的距离还要远。增城区、从化区政府和南沙区政府,离广州市中心的距离分别在70、50和60公里开外,而佛山只有30公里,东莞不过60公里。且不论城市之间的居住替代效应,将远郊的房价与中心城区摊平,并不能充分反映广州楼市全貌。

如果单看中心区,广州的房价水平同样不遑多让。一季度,越秀区一手房均价达到44822元,天河和海珠同样超过3万,包括黄埔(包括刚合并的萝岗)在内的中心六区均价超过2.7万,而作为远郊的增城从化南海花都还在万元左右徘徊。越秀区一手房均价是从化的5倍、增城的4倍,内部的悬殊远超其他一线城市

可以说,正是由于大量郊区盘的存在,拉平了广州的楼市均价,从而给外界一种广州房价不高的印象。

3—学位房摘走了房价涨势的桃子

由于中心城区几乎已经无地可卖,三旧改造和城中村改造进展缓慢,二手房交易相比一手房更加活跃。2016年3月广州二手房网签10593套,同比大升285.6%,创下近5年来单月网签量新高,均价甚至超过一手房均价。

二手房交易活跃,特别是拥有最优质的教育资源的越秀区交易又创新高,这意味着,学位房成为这波楼市潮中的最大受益者。

在过去一年里,天河北的学位房都普涨10%-20%。而东风东小学对口的东风广场房价甚至直逼5万元/m2,比去年的3.8万元/m2涨了将近1.2万元/m2,涨幅高达31.6%。

再用一个更好的衡量指标,房价收入比,即房价与家庭收入之比,代表着一个家庭多少年收入能够买一套房子。深圳市妖孽,房价收入比高达27.7,超过世界一流城市,而广州房价收入比为11.1,而国际合理值在4-6之间。

有人说这个数据正好能说明广州房价相对理性,但矮子里拔将军,并不能说明广州房价合理,只能说对比其他城市不那么骇人听闻。这样的房价收入比,在世界上足可以称得上房价高企了。

4-结论如下

第一,广州房价不高,是远郊摊平的结果。事实上,中心城区房价已接近整体均价的两倍,更是增城从化南海等远郊的3-4倍。

第二,相对理性不等于理性。对比北上深等城市,广州房价的确称不上高。但广州城区面积大,土地供应充足,周边佛山东莞的居住替代效应强,限购政策从严,房价若如同深圳一般狂飙,反而更不正常。

第三,虽然楼市繁荣与经济繁荣有对应关系,但楼市繁荣并不意味着经济繁荣,不要将城市虚荣寄托在房价上。厦门房价超过广州,但厦门经济水平在大城市居于末位,这种高房价低经济的反常发展,对城市会形成长期的

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