离地铁站约500米!科学城惊现“白菜价”新盘,买得过吗?

有一种生活的美好，叫做“忙里偷闲”。

昨晚，血拼哥结束了一天辛勤的工作，一边在沙发上“葛优躺”，一边刷着朋友圈里的凡尔赛文学。

突然，一则中介朋友的信息吸引到血拼哥的注意。

截图自：中介朋友圈

ATM天寓？这年头，自动提款机也搞跨界了？

可能是出于近期黄埔楼市的热度，但凡沾点边的，都容易让人多看一眼。

血拼哥简单翻阅了资料，发现网上关于它的信息并不多，只有少数广告和这样一张自带喜感的海报。

项目宣传海报看到这么时髦的“大卫”代言，不知道米开朗基罗他老人家会不会也入手一套。

和中介简单交流后，发现这个黄埔新盘就在地铁口附近，较低总价仅35万元，堪称“白菜价”，而且快卖光了？（注意：这里仅中介的一面之词）

老话说的好，天上才不会无缘无故掉馅饼。

那么，这到底是咋回事呢？血拼哥决定第二天前往项目一探究竟

01

项目位于科学城板块

“交通+生活+商业”配套齐全

当了解到这个“香雪ATM天寓”位于科学城板块，血拼哥不由得在心里给它加了几分。

毕竟，近几年来黄埔的发展早已有目共睹，尤其是被称为“广东硅谷”的科学城板块。

随着规划利好的逐步兑现，当前科学城已成为高新技术产业集聚地，配套设施日益成熟，吸引超130家世界500强企业落户、大批高素质人才进驻，板块内的物业更是备受购房者青睐。

所以，你说项目坐拥这板块的发展红利，香不香？

具体到项目来说，香雪ATM天寓左手地铁，右手旧改，周边成熟的生活配套环伺其中，区位条件确实无可挑剔。

项目区位图，拍摄：搜狐焦点

血拼哥从地铁6号线起始站“香雪站”F口出发，步行至项目约500米，用时大概7分钟。（距离数据来自百度地图）

通过香雪站，还可以2站直达苏元站换乘21号线，往返天河、增城两区也便捷。

地铁6号线香雪站，拍摄：搜狐焦点

在项目旁约几百米处还设有黄埔有轨电车1号线的起始站“香雪站”（建设中），全线预计在年底开通，届时将能35分钟到达永和新丰。

黄埔有轨电车1号线，图源：网络

项目对面正是奥园香雪公馆，旁边则是香雪国际公寓、国际人才公寓，沿街商铺已在营业中，居住氛围相对浓厚。

项目周边情况，拍摄：搜狐焦点

配套方面，项目步行可及的范围内覆盖有萝岗奥园广场、锐丰广场等综合商业体，目前已有多家品牌商家进驻，基本满足日常生活需求。

萝岗奥园广场、锐丰广场，拍摄：搜狐焦点

此外，项目周边还分布有黄埔区图书馆、科技馆、青少年宫以及广东省第二中医院黄埔医院等，每一项配套都是妥妥的加分项呐。

黄埔区图书馆，拍摄：搜狐焦点

血拼哥还留意到，塘头村与项目仅一路之隔，其已被将纳入黄埔区3年内改造的旧改村之一，目前正在推进中。

项目对面的塘头村，拍摄：搜狐焦点

不过，要注意的是，由于项目地处十字路口，来往车辆难免会产生噪音影响，对其产品的隔音效果也带来了考验。

项目营销中心，拍摄：搜狐焦点

区位条件、配套虽好，但打铁还需自身硬，项目情况又如何呢？

02

项目规划有公寓、商业体、写字楼

可选择酒店托管10年，较快11年回本？

现场销售介绍，项目建面约55297㎡，共分为2栋开发，规划有酒店式公寓、综合商业体及办公写字楼等。

其中，项目T1栋共17层，将打造为建面约39.8-50㎡酒店式公寓，总货量626套，8层及以下将交由开发商自创的品牌酒店托管10年，9-17层可由买家自住或放租；T2栋则为办公写字楼，可能会由开发商自持，只租不卖。

另项目1-4层将打造约5000㎡的综合商业体，顶层将设有一个大型露天泳池。

项目沙盘图，拍摄：搜狐焦点

销售表示，当前项目主推户型为建面约39.8㎡一房，单价约9000元/㎡起，带精装修交付，预计2022年3月底交房。

从户型图来看，该项目的产品和市面上的同类公寓差异不大，也谈不上有多惊艳。

而且，项目显然是将复式双钥匙户型拆分为A、B户型售卖，虽然降低了购入门槛，但居住体验、层高会有所限制。

建面约39.8㎡户型图，拍摄：搜狐焦点

血拼哥来到A户型样板房参观，整体布局中规中矩，使用率约70%，装修风格略显单调，层高约2.25米。

比较明显的缺点是，该户型未设计有晾晒衣物的区域，入住后或需要另外购置烘干机，居住体验会有一定的影响。

建面约39.8㎡A户型样板房，拍摄：搜狐焦点

B户型则位于二层，和前者不同的是，该户型有4-5㎡的赠送面积，可以改造为一个小单间或小型会客厅。

因此，B户型比A户型的总价会贵1-2万元。

建面约39.8㎡B户型样板房及赠送面积至于建面约50㎡的两房单位，同样也是分为A、B两层售卖。

销售透露，购买项目50㎡户型的买家以周边一些拆迁户为主，基本上都是买来自住的，投资放租的买家会更偏向于39.8㎡户型。

建面约50㎡户型模型至于具体价格方面，销售表示，39.8㎡户型为东西朝向，目前优惠单位的总价在35～40万元不等，东向户型的总价也会比西向贵1-2万元。

而50平户型为南北向，这也是户型比较抢手的主要原因，北向约47万/套，南向约50万/套，但由于该户型货量不多，目前仅剩下两三套。

项目T1栋公寓布局图，拍摄：搜狐焦点

血拼哥以酒店托管的7层两套39.8㎡A、B户型为例，让销售帮忙算价。

销售表示，若选择8层或以下的户型，将交由酒店托管10年，前3年的年租金以成交总价的7%保底，折算月租金基本都是在2000元上下浮动，随后每3年以6%递增租金，到期后可以续约。

比如，项目706A户型（西向）成交总价约32万元，另加3万元团购费，年租金约2.24万元；709B户型（西向）成交总价约34.5万元，另加3万元团购费，年租金约2.4万元。

根据销售这套算法，血拼哥发现，至少11年才能回本呐！

产品价格计算，拍摄：搜狐焦点

值得一提的是，如果买家选择8层及以下的托管户型，还需另外缴纳9000元/套的软装费用。

若想买来自己放租，销售表示，9-17层户型单价会比上面的托管户型贵约2000元/㎡，但好在项目地段优越，租金固然可观，预计到时每套能有2800-3500元/月的租金收入。（仅销售一面之词，无法承诺）

至于这个数值是否妥当，我们大可以参考下附近萝岗奥园广场、锐丰广场以及萝岗万达广场面积相近的公寓租金水平。

截图自：链家网

当然，待2022年3月底项目收楼后，到时的租金水平难免会因各种因素上下浮动，这里我们仅作参考。

还有一点需要注意，由于项目T1、T2栋建筑1-4层与综合商业体共建，以及户型格局设计等原因，T1栋二层规划3梯8户，三至四层3梯11户，五层3梯20户，六至十七层则为3梯48户。

额......一层48户，共享3部电梯，上班高峰期可能还需要排队。

那么，像这类项目，会否有什么风险呢？

03

项目所在地块为村集体用地

使用权30年，存在一定的不确定性

血拼哥翻阅现场证件发现，该项目所在地块属于黄埔区萝岗街道萝岗社区经济联合社村集体用地，由广州华屹实业有限公司投资开发。

换言之，又是一个由村集体供地、企业负责开发的项目，且仅有一个整体的不动产权证。

项目证件公示栏，拍摄：搜狐焦点

销售坦然，项目出售的是使用权，待2022年3月底收楼后，还有30年的使用权。

不过，由于《合同法》规定，租赁期限不得超过二十年（超过二十年的，超过部分无效），所以项目在与买家签的20年租赁合同外，还有一份补充协议，由开发商承诺业主能够完满使用完剩余的10年使用权限。

虽然合同写得明明白白，但依然有很大的不确定性，比如开发商后续出现经营不善或公司转让等问题，存在一定的风险。

血拼哥在网上查询资料获悉，该公司成立于今年1月，由广州德诚实业发展有限公司、广州市侨丰投资有限公司分别占股，均暂无经营风险或债务问题。

截图自：天眼查官网

在今年6月中旬，黄埔区住建局曾通报批评过该项目（备案名：侨丰商业大厦）在施工过程中，存在扬尘防治措施落实不到位的问题，但对项目后续开发的影响并不算大。

截图自：黄埔区住建局官网

回到使用权的话题上，近年来广州出售使用权的项目遍地开花，涉及黄埔、白云、番禺和荔湾等区域。

其中，有风险的项目不在少数。

一方面，使用权项目没有产权，存在毁约的风险；另一方面，时间跨度太长，抛开租金上涨的因素，小开发商也存在破产的可能性，后续产生的问题或会造成不小的影响。

比如，此前搜狐焦点曾报道过的番禺大石We公馆被拆事件，业主直接承担经济损失，暴露了使用权项目存在的诸多缺点。

对于这类项目，建议大家谨慎看待，多方面考虑自己的风险承担能力。

不然的话，一旦项目暴雷，除经济损失外，还会直接让你......↓↓↓

来自：血拼广州楼市