天河VS海珠,都是“狠角色”!今年看点十足

去年，楼市最热的两个区域，当属天河和海珠。

天河，无可争议的广州价值中心，坊间流传着一句话“是天河就够（购）了”，足以见得市场对天河楼市的认可。

海珠，“翻红”主角再登顶流之位，2022年最耀眼的楼市明星，不管是销量还是价格拔升方面都体现了强大的潜力。

一个是新贵的理想地，一个是老广的心头好，由于客群和价格差异甚大，之前很少被人拿来对比。去年由于海珠多个豪宅项目扎堆入市且销售火爆，导致海珠整体价格飙升、均价甚至超过天河，让不少人开始拿天河和海珠进行对比。

看回去年的楼市数据，发现海珠和天河在多个维度竟然都是接近的状态，一起来看。

天河VS海珠

供应/成交数据接近

据中原地产研究院数据，去年，天河和海珠在供应和成交方面的数据都表现相近。

供应面积相近：2022年海珠新批面积53.2万㎡，天河新批面积42.7万㎡，相差仅10万㎡左右。

网签套数相近：2022年海珠网签套数为2252套，天河网签套数为2539套，相差仅280多套。

网签面积相近：2022年海珠网签面积为32.5万㎡，天河网签面积为28.6万㎡，相差不到4万㎡。

但是在成交均价方面，海珠一骑绝尘，成为全市第一。

2022年海珠成交均价突破9万/平，涨幅30%，套均价1314万！其中单价10-14万/ m² 的琶洲南TOD，豪宅卖出刚需速度，直接拉升海珠平均楼价！相当豪横！

天河虽是房价的“天花板”，但由于版块热销项目中有单价相对较低的刚需盘，把区域均价往下拉，22年天河的均价不到7字头，套均价为783万，远远低于海珠。

因此不少人戏言天河“一哥”之位要拱手相送于海珠。

这种论调当然有些短视和片面了，但也可以从侧面看出，海珠的确风头正盛！然而天河作为“宇宙中心”，自然也不会服输。

如今新的征程开启，天河“开闸放水”预计有8个项目入市，海珠也有8个“新人”即将揭开面纱。

小狐君细看了一下，今年两区即将端上台面的，都是“硬菜”！

海珠

步调一致 新盘豪宅化

去年广州楼市可谓有些许“黯淡”，而海珠是其为数不多的亮点和高光，新盘豪宅化明显，成交量也可圈可点。

可以预测海珠的热度将延续，2023年预计有8个新盘入市，都是“狠角色”，想必会掀起新一轮的追捧和关注。

最受关注的当然是其中楼面价最贵的广州大道南地块，处于“中大国际创新谷”规划范围，地处海珠腹地、靠近区府，位置优越，近年鲜少有新盘供应，拍地时被一众开发商争抢，最终被保利拿下，楼面价达4.8万/平！预计项目入市售价会达10万+/平。

另外，琶洲的两个地块同样非常具有热度。

琶洲西区AH040329将作为琶洲南TOD二期开发，北侧临近主干道新港东路，靠近8、18号线磨碟沙站，南向望黄埔涌，并且比琶洲南TOD更靠近琶洲西区总部区，地理位置相对优越。

赤沙车辆段二期也很值得期待，距离地铁赤沙站约500米，且邻近华南快速、环城高速，可快速到达琶洲商务区、珠江新城、广州国际生物岛、广州大学城。

此外，海珠今年还有三个江景项目，可供江景爱好者选择。

一线临江的滨江西路地块，对面就是海珠广场，景观面表现在广州江景新盘中排名前列。预估也会打造成豪宅项目，主攻大户型产品，豪宅买家可以多加留意。

中国铁建拿下的洛溪桥西侧地块，西北侧500米处是地铁广佛线与2号线的交汇站南洲站。橡胶一厂地块项目靠近地铁沙园站，周边生活氛围非常成熟。这两个地块都是临江而立，想必又将打造成江景豪宅。

图：洛溪桥西侧地块

可以看出，今年的海珠也是往豪宅产品发力，或许将进一步拔高海珠的均价，改善买家选择机会大大的有。

天河

刚改/顶豪悉数奉上

今年的天河，火力全开！预计2023年也有8个项目入市。

珠江新城的保利天御、金融城的鹏瑞项目、东莞庄的世纪金源·天河源筑...个个都是叫得上号的“大人物”！还有地价TOP7的中铁物流园地块蓄势待发，期待值一整个拉满！

先来看珠江新城的最后一块“拼图”,备受瞩目的冼村旧改——保利天御！项目位于黄埔大道以南，旁边是18号线冼村地铁站，主推建面240-450㎡大平层，传言18万+/平起，换言之上车门槛最低都要4500万+！当然最终以开发商公布为准。

天河东部的鹏瑞金融城项目同样热度很高！顶级豪宅深圳湾壹号的开发商，鹏瑞首进广州之作。

项目规划6栋建筑，靠近黄埔大道的两栋，分别为52层、59层高；靠近临江大道的4栋，规划了3栋公寓和1栋演艺中心。有消息透露，项目预计最快2023年年初开放，将推建面约380-500㎡商业江景大平层！

附近在售新盘有珠光金融城壹号、合景臻溋名铸，其中臻溋名铸售价接近20万/㎡。

今年还有一条生猛的“过江龙”世纪金源，接手阳光城·当代檀悦MOMΛ，改名为世纪金源·天河源筑。

世纪金源为一家综合性跨行业的国际企业集团，多次荣登“中国企业500强”和“中国服务业企业500强”，实力杠杠的。

天河源筑位于天河北的东莞庄，片区近8年都没有新盘供应，置换改善需求旺盛。项目背靠华南理工大学，紧贴广州天河中轴，离珠江新城仅10分钟车程，地理位置优越。

此外，项目还是市区罕见的超40万㎡的大城，涵盖园林、住宅、公立幼儿园、九年一贯制中小学、肉菜市场、公交首尾站、商业街、泳池会所等生活配套，可以说是自成一体了，市场关注度也是很高的。

此外，去年土拍成交的项目也颇具看点，预计今年会陆续入市。

跻身地价TOP7的，保利拿下的中铁物流园项目，位于广园快速路与科韵路交汇处西南侧，东靠科韵路，西临汇景新城，南邻棠下智汇park。

地块所在片区新房已断供多年。去年侨鑫·保利·汇景台入市一定程度上填补了供应缺口，但总货量也并不多，在售建面约173-209㎡平层产品，均价约14万元/㎡。

可预测中铁物流园地块项目售价也不会低，据出让条件，项目限高65米，容积率仅2.9，大概率会打造成低密改善小高层。

育新街南侧地块位于火炉山脚下，周边自然环境优越，同时其北部就是新塘水库，结合地块自身2.5的容积率，未来这里或建成依山傍水的改善型产品。

湖北联投拿下的沥青搅拌厂地块正式命名为联投·文津府，紧邻天河巨无霸改善盘“珠江花城”，旁边有天河区执信中学。据悉将于上半年入市，首波主推108-165平户型，刚改、改善都有机会。

今年天河新盘集体“开闸放水”，不乏高价豪宅项目，想必今年天河的价格也将有所拔高。

至于今年天河和海珠的成交表现如何，我们只管拭目以待吧。