登峰村、西坑村、农林村……越秀区旧改,也动了

旧改浪潮席卷下的广州，没有一个区被落下。

从增城到南沙、黄埔，再到番禺、荔湾、天河、海珠等，各区旧改你追我赶，如火如荼。

（搜狐焦点不完全统计  统计区间：2020.1.1-2020.12.8）

于越秀区而言，今年年内，虽然尚未有旧村改造项目公开招商，但并不意味着该片区旧改平静如水。

在今年9月的一份《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》文件中，未来3年，广州将对83个城中村实施改造。其中，越秀区有3个村在列，分别为登峰村、西坑村、瑶台村。

（图片来源：网络）

未来3年，广州将对83条城中村实施改造，覆盖荔湾区（19个）、黄埔区（18个）、番禺区（11个）、天河区（10个）、海珠区（4个）、越秀区（3个）、白云区（7个）、花都区（4个）、南沙区（1个）、从化区（4个）、增城区（2个）。

还值得一提的是，早在2009年 ，广州就提出计划用12年的时间，推进瑶台、登峰、西坑、农林、寺右和杨箕等广州市最核心的6个转制社区改造，将其彻底实现都市化。十多年过去，杨箕村早已完成回迁安置，而其他村则迟迟未有动静。

（图片来源：网络）

如今，登峰、西坑、瑶台3个城中村再被列入广州市城市更新三年实施计划，是否意味着，这拖延多年的旧改将发力提速呢？

除上述3个村外，据搜狐焦点广州站了解，农林村、寺右村、南洋电器厂及周边连片改造项目等亦有新动作。

01登峰村

改造意愿表决同意率超87%

登峰村位于环市东商圈，交通便利，环市中路和内环路等交通主干道经过，地铁5号线的小北站、地铁12号线恒福路站（在建）分布于此。另周边还有越秀公园、麓湖公园、雕塑公园等景观环绕。

（图片来源：网络）

由于补偿方案难以协调，再加上登峰村地处白云山景区外围保护地带内，对新建的建（构）筑物有严格的限高规定。时隔多年，登峰村旧改始终停滞不前。

据了解，合生创展曾介入到该旧改项目中，但因为建筑无法突破15米的限高而将计划搁置。

（图片来源：网络）

2020年7月，登峰村开始对村民房屋进行资料收集及数据测量工作。这也是时隔10年后，再一次让人看到了该旧改项目启动的可能性。

（图片来源：网络）

紧接着，2020年11月30日，登峰股份经济合作社召开登峰村旧村全面改造表决大会，改造意愿表决通过率87.68%，意味着登峰村旧改再进一步。

接下来，按照相关规定，登峰村需待基础数据全部收集完成并核查公示后，才可进入下一步的招商阶段。

另至于登峰村未来的发展，据早期新闻报道内容显示，登峰村的改造方向定为“打造环市东智力总部区的‘休闲后花园’”，改造形式总体上与天河区猎德村改造模式“大同小异”，将引入房地产公司联合开发，并倾向采取“商住楼”的形式，即改造后的城中村建筑至少保证两个功能，一是对村民宅基地的补偿；二是建立商业地产，通过商业地产的租金保证村民的“持续分红”。

02西坑村

能否借“广州花园”东风推进旧改

前面提到，早在2009年，西坑村就被纳入越秀区首批改造旧村，但随后一直未见动静。

其旧改推进之难，同样因其位于《广州市白云山风景名胜区保护条例》中的“特别保护范围”及“控制保护范围”有关，对新建的建（构）筑物有严格的限高规定。

2020年3月，为推进旧村改造工作，广州市城市更新规划研究院开始展开对西坑村村属范围测量工作，其中包括村属范围内的金贵村、长腰岭、田螺墩、云泉后街、西坑村等。

（图片来源：网络）

2020年4月，广州市规划和自然局就西坑村片区控规调整必要性论证进行征询意见公示。

公示内容显示，西坑村片区控规调整范围：北至广州环城高速路，南至永福路，东至濂泉路，西至横枝岗路，云山南路。

同时，此次规划调整，是为了推进白云山“还绿于民”工作，促进广州花园建设，提升白云山南门及周边地区功能与形象，进一步优化白云山周边地区风貌保护，实现地区高质量发展。

按照规划，广州花园是广州拟打造的一座国际著名花园，比肩加拿大布查特、荷兰库肯霍夫等花园。项目选址白云山南门一侧，用地面积151.6公顷，预计未来每年将吸引千万级的客流。

（广州花园效果图   图片来源：网络）

而借助于广州花园建设，能否进一步推动西坑村片区的旧改呢？我们拭目以待。

03瑶台村

鲜有消息传出

瑶台村位于矿泉街辖内，由瑶台、王圣堂、沙涌南3条自然村组成。

和广州众多的城中村一样，瑶台村也是广州在改革开放极速发展之后留下的旧貌痕迹，它以低廉的租金接纳了无数淘金者，一栋栋紧密排布的自建楼里容得各色梦想。

相对比其他两个村，瑶台村一直没有相关动态传出。

04农林村

富力已介入

农林村，位于东风东路与中山一路之间，与东山湖和农林下路为邻，周边交通便利，生活氛围浓厚。

2020年1月，中共越秀区委十二届十一次全会召开，围绕“城市更新”，提到策划推进五羊新城、环市东商圈、农林村、沙涌南等重点片区的更新改造，加快推进大小马站、东园文化广场等项目建设，力促增加200万平方米以上的优质商务空间。

据了解，目前富力已在接触该旧改项目，在越秀云鹤社区设置了一个城市更新展厅。

05寺右村

万科已介入

与其他旧改项目一样，寺右村自2009年纳入改造计划后，便再无实质性动作。

直到2018年，其出现在2018年广州城市更新手册上，再次为大家所关注。同样在列的还有沙涌南村全面改造项目。

据了解，寺右村全面改造项目总用地面积约42万平方米，改造主体为寺右村集体经济组织，目前万科已经介入该村旧改工作。

06南洋电器厂及周边连片改造项目

旧改意愿表决同意率超90%，越秀地产已介入

广智集团南洋电器厂成立于1948年，是广东省较大的电器成套装置和高低压电器元件的国有企业。该项目位于越秀区东风东路与黄华路交界处，改造范围面积3.73公顷，改造地块主要包括南洋电器厂、黄华塘社区、红胜街公安宿舍。

（图片来源：网络）

2015年，《广州南洋电器厂升级改造试点项目方案》审议通过。由广州南洋电器有限公司为主体，以自筹资金、自行改造的方式在产权不变、改造主体不变、建筑主体结构不变以及建筑面积不增加的前提下进行改造。但随后推进缓慢。

2020年5月18日，广智集团官方微信公众号发布消息，表示广智集团南洋电器厂黄华路地块和华南信息沙太路2地块纳入了广州市城市更新“中改造”排名前列批15个项目试点范围，着力打造湾区国企动能转换科创之芯。

2020年7月，广州市规划和自然资源局公布了南洋电器厂及周边连片改造项目控规调整，地块用地性质从原来的二类居住用地修改为商务用地兼容商业及二类居住用地。

2020年9月14日，《越秀区南洋电器厂及周边城市更新单元详细规划（AD0109、AY0114规划管理单元）》通过，项目内将建2栋商务办公楼和5栋住宅塔楼。其中，办公建筑限高198米，即为其中的“越秀之心”；而住宅建筑限高120米。

（图片来源：网络）

据悉，目前南洋电器厂项目旧改意愿表决人数超90%，地块上的厂房内部设施已被清空，改造在即。至于合作企业，此前便有消息传出，越秀地产在介入。

越秀旧改来袭，缓解土地“饥渴”

众所周知，寸土寸金的越秀区新房奇缺，土地供应量甚少。

据广州中原研究发展部统计数据显示，截止至2020年11月25日，越秀区新房消化周期仅为5.7个月，供不应求情况进一步加剧。

（图片来源：广州中原研究发展部）

同时，据搜狐焦点不完全统计，目前越秀区约有13个盘在售，且多为老盘在售，住宅产品价格在5.3-13万元/㎡不等。

土地方面，今年3月份出让的越秀南路地块，从其挂出到开拍，就引起了不少人的关注，最终为广州市城市建设投资集团有限公司以底价235701万元拿下，折合楼面价64576元/㎡。

而这也是越秀区时隔8年后再一次公开挂牌出让宅地。紧接着，今年9月，深圳市海维实业发展有限公司底价4.946亿元拿下越秀区广九大马路以东、白云路以北地块，折合楼面价为31926元/㎡（扣除回迁房面积）。

“未来供地靠旧改”。不难想象，伴随着广州城市更新三年实施计划的推进，对于目前越秀区已纳入旧改的城中村，不仅在人居环境会先行得到升级，以提高居民生活质量。更重要的是，其在更新改造过程中还将释放不少的存量土地，推动越秀区未来发展。

（部分资料源自网络综合整理）

来自：血拼广州楼市