广州楼市:天健上城、富力天禧、牛奶厂选哪个好?如何选才最优?

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，3房，请问天健上城、富力天禧、牛奶厂这三个盘选哪个好？如何挑选才是最优？

回答：具体看你的需求条件，这三个盘和区域都是比较新，各有不同的优缺点，天健上城的话，它的单价其实很贵，周边配套要等，要看等未来情况，而且现在没地铁，交通出行不是很方便；富力天禧的话，它的地段是优势，但学位和周边环境一般般，社区偏小；牛奶厂的话，它的交通是硬伤，但产品、园林、物业又是强项。

提问：云叔，你怎么看华师的房，未来10年左右居住需求在华师里，总价500万左右，只能买得起很破旧的房，在考虑要不要将母亲名下南沙全款两房卖掉，然后用老人票接力贷入华师，但担心十年后房子会不会老旧得没人接盘？求建议该换还是继续租？感谢

回答：你如果生活圈子在华师，从自住角度来看，是没什么问题，具体看你有多少资金，再来决定是否要把南沙的房子卖掉，从长远来看，南沙的房子应该卖，华师校园里面的房子，未来10年其实也是没问题的，可以大胆的买。

提问：云叔，想买中海誉城的北苑四房，1到5栋143方东南向，但比较吵，放盘420到460之间，还有一个是12栋的139方的北向，餐厅窗户和两个卧室朝南，放盘450左右，很安静，请问投资兼自住该怎么选？

回答：这个中海誉城，要选择好产品，好产品其中就是不吵，因为开源大道，非常的吵，以后会更得吵，同样万科金色梦想的北向G1、G16、G17栋也是同样有这样的问题。

问：云叔，预算400左右，考虑投资加自住，买东圃旭景家园还是科学城品秀星樾？旭景家园18年楼龄，单价4万；品秀北向单价3万7，想听听你的意见！

回答：具体要看你的通勤问题，假如你在科学城上班，那你买品秀星樾好了，在天河的话，可能旭景家园好些，具体问题具体分析 ；你对通勤距离的要求、对楼龄新旧的要求、二手楼交易完马上收楼入住了，新房要等1-2年，而且加上限售2年，中间再加上办证，估计4-5年跑不掉 、涨幅，萝岗这个盘3.7的单价，个人还是觉得稍微偏贵了。

提问：云叔，您好，黄浦科学城新福港鼎峰，三房的单价炒到5.5-5.9万/平，请问还有涨幅吗？还有没有投资空间了？奥园香雪公馆 、融创翔龙广府一号，这两个盘现在是4.4万/平，现在能不能买？有没有投资价值？

回答：你好，新福港鼎峰区位好，是值得的，虽然现在只是小涨，从中长期看的话，还是有潜力的。奥园香雪公馆，有点噪音，但区位还可以，总体可考虑；融创翔龙广府一号位置一般，周围增量一般，地铁距离不算很近，这个盘并不是便宜，不太建议。

提问：云叔你好，想买黄埔，预算400万，哪个盘更值得投资？增城朱村荔富湖畔自住一套，要不要卖？

回答：你好，这个具体看你哪一个楼盘，增城朱村荔富湖畔目前炒作，科教城、富士康科技小镇、朱村万达广场，通勤的时间可谓是深深的捏住了天河人的心，对于教育配套只有朱村二小与碧桂园学校，协和中学。在配套方面不如新塘，荔富湖畔在山田站，设施配套很差，可以出手置换。

提问：云叔，我今年初买了亚运城媒体南，请问几年后出手合适？感谢

回答：既然已经买入了，其实不用想太多了，老实等等两年限售，现在亚运城供应量太大，对楼价和流通性的影响，这两年你会有更直观的感受。

提问：云叔，看你一直提倡的杠杠如何理解？现在如果全款入抵押某行三年4.25%，拉高评估价，差不多接近0首付， 假定三年后出手或者再续一次三年，和以往高杠杠低首付差别何在？

回答：其实跟高杠杆没区别，就是要通过方法，从银行多贷一些款出来，而这个过程之中，要核算下成本，贷出更多的款是要花费成本的，这个成本是不能忽略的，说到底投资的最终还是要标的物的价格要涨，至少账面的价格要涨，有人觉得涨是通货膨胀的涨，但有些人觉得涨是真正的价值兑现到价格数字上的涨，但无论如何，都应该核算成本，看自己的承受能力是否能承受的住。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。