珠三角九城楼市回暖 长周期成新发展趋向

粤港澳大湾区建设正从顶层设计走向落地实施。

2019年5月18日，由“房产界私人银行”合富·天鑚匯举办的地产行业盛事“合富·天鑚匯2019大湾区标杆物业巡礼”正式启幕，精品集结，携手40多个大湾区标杆项目亮相，专家齐聚，为现场高端客户剖析大湾区封面城市广州的全新市场格局，共同为湾区时代下的城市价值发声。

新格局下的置业新模式

合富研究院高级分析师冯佩云指出，未来3-5年内政府仍高度重视风险防控，对房地产以“稳”为先，市场将由“短周期上下波动”向“长周期稳速”发展；市场各参与者，包括地方政府、房企、购房者，均需转变获利预期，由“短期回现”向“获取长期收益”转变。

一线城市城市价值高，受资本关注度高，但土地资源稀缺，政府对土地价值和管理逻辑正在转变，作为生产、生活、服务载体的房地产业，依然是经济发展的主力承载，但更注重房地产业对产业升级及生活品质的提高。

“房住不炒”，房子除了回归原本的居住属性外，其资产属性也越来越受到高净值人群的关注，尤其是在土地稀缺的一线城市更为明显。房产的收益，短期看“供求”、长期看“规划及产业”。

2月粤港澳大湾区规划公布后，规划利好对城市群的带动作用明显。合富研究院监测数据表明，珠三角9城楼盘来访普见增长，中心城区以及发展潜力大的近郊、远郊区域市场回暖更加明显。广州、佛山、深圳、惠州、珠海五城有较多区域新货成交出现上升。由于发展商推货、促销保持较大力度，各地市场价格总体平稳，价格上升的区域主要出现在广州近郊、佛山/肇庆主城，以及珠海受规划（或地方政策微调）利好的横琴、金湾，以及惠州的大亚湾。

广州作为中国千年商都、华南地区医疗教育文化中心，以及其在珠三角中心的优越地理位置，粤港澳大湾区建设将为广州的发展带来更大的机遇。合富大数据显示，2019年1-4月广州全市商品住宅新增预售供应250万㎡，同比升28%。2019年1-4月全市商品住宅网签面积164万㎡，同比升19%。继3月“小阳春”之后，市场持续回暖，“五一”总体上门量比3月提升五成，主流在售项目成交比3月周均普遍提高两成。

合富研究院高级分析师 冯佩云

湾区时代豪宅是稀缺资源较大化占有

以今年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台为主要标志,大湾区建设进入了全面实施阶段。作为我国开放程度较高、经济活力最强的区域之一，粤港澳大湾区在国家发展大局中具有重要战略地位。按照规划纲要，粤港澳大湾区不仅要建成充满活力的高级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，还要打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。

合富辉煌（中国）广州区域中心事业三部总经理张鑫路表示，2020年粤港澳大湾区经济总量将突破2.06亿元，抢占体量较大、经济最强的世界排名前列湾区称号。而广州毫无疑问的成为湾区的核心。在湾区投资，要聚焦广州，而在广州投资，要聚焦中心。

在合富辉煌的眼中，何为藏品级物业？归根到底，仅有一个原则，那就是：对稀缺资源的较大化占有。

合富辉煌（中国）广州区域中心事业三部总经理 张鑫路

湾区时代，置业当紧随“东”风

广州东分为三大区，分别为天河区、黄埔区和增城区。

合富辉煌（中国）广州区域东部公司总经理梁仲贤表示，随着粤港澳大湾区的规划出台，政府也明确了各区在湾区中的“角色”——天河区定位为大湾区创新策源、产业高地、服务枢纽，黄埔区定位为湾区创新中心枢纽，增城定位为湾区交通枢纽。

在大湾区规划背景之下，广州东的房产市场劲头十足，成为广州置业最热门板块。

合富辉煌（中国）广州区域东部公司总经理 梁仲贤

黄金经济中轴贯穿的南拓布局

在南拓的城市布局战略下，广州即将崛起一条自北向南的黄金经济中轴，承载广州未来的发展使命。番禺、南沙正是这条黄金轴上重要的支点。

广州作为高级城市群的核心门户，将加速成为大湾区核心增长极。而广州南部占据粤港澳大湾区两条“黄金命脉”，同时作为大湾区的“十字枢纽·开放门户”，已成为创新发展制高点优选地。

合富辉煌（中国）广州区域南部公司总经理许勇分析指出，番禺作为大湾区“广深科技走廊”、“广深港高铁”两条黄金轴线的起点，未来将成为湾区交通中心、科教中心、人居中心。而南沙不仅是大湾区的几何中心，更是未来大湾区的经济发展中心，同时拥有粤港澳大湾区合作示范区、自贸试验区的双区叠加优势价值，未来发展潜力无限。

合富辉煌（中国）广州区域南部公司总经理 许勇

重点升级更新板块 荔湾老城新活力

4条轨道交通扩张、9大优质教育集团整合及11所完善医疗体系搭建，荔湾将全面焕发老城新活力。

“1心2城17改”塑造全新荔湾面貌，荔湾作为较快促进旧改更新板块，预估将有600万体量供应量，等于城区2年供应总量。广州市政府2019年土地供应蓝皮书表明，荔湾将新增9宗地块、约56万方供应，未来荔湾将有大量土地供应占据城区主导地位，而楼市价格处于老城区洼地水平，未来楼市爆发点将汇聚荔湾。这是合富辉煌（中国）广州区域西部公司总经理张智斌在现场分享的观点。

合富辉煌（中国）广州区域西部公司总经理张智斌

交通及生活配套日益成熟，白云北迎来较佳置业时机

随着白云新城的崛起，花都空港经济圈规划的兑现以及从化旅游产业的推动，广州北的市场价值在翻倍增长，已成为性价比较高的居住区域。近年来，随着从化北部快线的工程加速，以及花都从化地铁的落成，再加上白云原有的地铁线路，与白云棠溪火车站、花都北站、花都空港经济形成通达全国乃至世界的巨大交通路网，带动整个白云北板块的价值提升；居住生活配套的逐步完善，则为板块的居住带来更便利的生活方式。

合富辉煌（中国）广州区域北部公司副总经理林立透露，近年来，各大品牌房企也看到了白云北的的价值所在，均争相入驻，板块的房地产热度逐步提升。

广州白云北，可以说是新时代广州置业的风向标，为广州住宅市场注入了一股新的活力。

合富辉煌（中国）广州区域北部公司副总经理 林立

商用物业：发展稳健，升值潜力大

阳光家缘的统计数据显示，近三年广州全市商用物业供求基本平衡，写字楼近3年供应量为237万㎡，成交量为225万㎡，供求比为1：0.94；商铺近3年供应量为219万㎡，成交量为178万㎡，供求比为1：0.81。与此同时，近3年广州商用物业价格走势稳步上升，近3年写字楼成交均价年增幅为8%左右，而同期商铺的成交均价年增幅为10%左右，商用物业整体市场供求平衡，价格稳步上升，整体市场稳健发展。合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌表示，广州作为全球ALPHA（一线城市）排名第27位的城市，国际地位不断上升，而商用物业价格明显低于北京、上海、深圳等一线城市，广州商用物业市场未来升值潜力大。

合富辉煌（中国）商业地产副总经理 邓育华

合富·天鑚匯2019大湾区标杆物业巡礼圆满盛启，作为已经持续了5界的行业盛事，将持续为高端客户预见大湾区财富价值先机，同时也为城市、行业带来积极深远的影响。

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多年以来，广州每卖出3套房子，就有1套为合富辉煌代理！合富辉煌深耕广州24年，占据广州高端豪宅代理份额超90％，一手市场代理份额超85%，商业市场份额超50%，是境内外逾200家知名房企在广州市场的优选合作伙伴。2016-2018年，连续三年广州区域销售代理业绩达1000亿。