广州楼市现状:小白买增城,聪明人买新塘

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提问：广叔你好，想问下广州不限购的区别增城中新镇好还是新塘好?

回答：你好，新塘好一点。13号线新塘新沙到鱼珠，目前广州东进，主要发展黄埔科学城、金融城、鱼珠港。而新塘就能承载黄埔的外溢资源包括刚需购房人群，因为新塘有良好的交通，新塘TOD,13号地铁，穗莞深城轨，新白广，都是通往市区的核心地段。除此之外新塘有多所省一级名校，这可谓是购房者最关心的问题，买房一部分也是为了孩子能有一个好的教育环境。从租金市场来看新塘的租金是较高的，房子的入住率也是较高的。

提问：广叔您好！今年十月有广州房票，纯投资买哪里适合，手里有闲置资金400万，月供2-3万。

回答：你好。资金400，月供2-3万，能买个800左右的房子。可以看下中怡城市花园、华景新城信华花园、华景新城陶然庭园、保利中心108公馆、广弘天琪

提问：广叔你好！我沒有广州戸口，所以在金沙洲隔壁全款购入恒大御景半岛3房，做为周转房，同时在看附近新楼盘时代天景，時代天景可入境嗎？還有本人在汕头有自住房200平1套，在东海岸新城有按揭御海阳光和御海禧园各一套房，現考慮汕头房子还有沒有持有价值，我工作地点在沙河，手头有400万，现考虑按揭一套三水龙盘或佛山保利紫山别墅还是入手广州附近有什么好介绍楼盘，请广叔指教！

回答：你好。恒大御景半岛自住+投资不错的，景观强，一线江景。时代天景没有听过。汕头东海岸新城自住不错的，周围配套方面欠缺，不过规划较多，随着未来的开发，还有潜力，就是需要持有较长时间。汕头产业方面不是很强，建议出手置换。东莞、佛山都可以考虑。三水龙盘不建议，位置较偏，属于旅游区。别墅自住可以，投资的话一般。佛山买的话看下千灯湖。广州看下黄埔科学城，补交社保顺交就能买。

提问：新人首问。你好，自住一套，想投资一套，手上有100W,请问新塘白江地铁站附近的楼盘怎么样？惠百氏广场和东方名都哪个更好？新塘和知识城哪个升值空间大？

回答：你好。白江地铁站附近可以考虑，13号线新塘新沙到鱼珠，目前广州东进，主要发展黄埔科学城、金融城、鱼珠港。而新塘就能承载黄埔的外溢资源包括刚需购房人群，因为新塘有良好的交通，新塘TOD,13号地铁，穗莞深城轨，新白广，都是通往市区的核心地段。除此之外新塘有多所省一级名校，这可谓是购房者最关心的问题，买房一部分也是为了孩子能有一个好的教育环境。从租金市场来看新塘的租金是较高的，房子的入住率也是较高的。优选东方名都，花园社区，住着更舒服一些。

只能说都有潜力，知识城相对来说需要更长的周期，而新塘短期有暴击的可能。

提问：你好广叔，深云村最近因为一个中科院先进实验学校突然房价涨起来，这个学校才排名前列年中考，虽然成绩不错，但将来升学率不清晰，这边的楼盘有投资价值吗？

回答：你好，深云村经济适用房，考虑深云村的原因无非是因为价格不贵，地铁口 商业配套是问题。 主要是大环境，被高速和山割裂。 总结：地处南山，但不是热门区域和小区，便宜可入，市场价偏谨慎态度。 格局上，房间都不大，并不实用。 位置上，被北环、松坪、大山环绕，相对孤立， 价格上，并不便宜了，相对桃源村，优势并不大。

提问：广叔好，越秀君汇世家和天河富力天河华庭，请从学位和居住舒适度两个方面帮忙分析下，哪个更好，长期持有，10年以上，谢谢

回答：你好，学位来说，越秀摇号这点就让很多家长不是很满意，进而导致大部分家长把目光转向天河，这是一个转折点，也就是越秀学位房盛极必衰的转折点，这点是重要 天河这边的主要不用摇号很多家长喜欢，虽然2026年可能会采用摇号，但是这只是一种假设，这里就是潜力空间了，如果到时候天河这边还是不用摇号（广州中学扩容），或者有新的政策利好呢？这都不一定的。天河经济实力强，后续教育资源投入不会少，有点像深圳在教育上下猛药的感觉 居住舒适度其实还是天河这边方便很多，越秀老城区后续会被很多新广新贵遗忘 其实你不一定要富力天河的，你可以考虑中怡城市花园，很多人喜欢，物业也换万科了，小区后续整改后品质会好很多。或者直接上峻林。

提问：广叔你好，请问一下海珠，老黄埔，万博这种区域，大面积折价按什么比例好，例如150多平，170多平的相对90，100的折价多少合适呢？

回答：你好，首先你必须避免老破大，找大面积一定要基于花园小区，非独栋的前提去找，再去考虑折价低价的问题，要不然都是虚伪的折价。144以上150没到的较便宜，要多花5.3%的税费去买多几个平方，买家卖家都明白是不划算的事，若非户型相对其他户型非常好，这个折价15%也是有的。其他的170-200平方以上，大概也就是88折到9折的水平。部分的以豪宅为卖点的，越大面积越贵。虽说我们总在说老城区没有学区的老破小没有未来，但相对于老破小，很多时候城区的老破大才是真正的难题。

主城区的老房子普遍存在几个问题：首先是房子年限较长，房屋的户型设计也许还过得去，但小区的规划肯定是不太科学的，毕竟在当时那个年代，家庭车辆的普及率非常低，再加上绿化环境绿化的缺失，再加上道路狭窄，人多车也多，主干道上两股车道这种情况非常常见，堵车成了每天上下班的必过之坎。其次是小区的管理差。不少老小区大多没有物业，停车也成了难题，先到先得。最后更为重要的是，对于老旧小区，银行做评估的时候给出的贷款额度并不高，10年以上的小区通常只有成交价的一半左右，超过20年房龄的房子，贷款的年限也很受限。

老破大的劣势会随着时间的推移被一步步放大，而其优势则会若来越弱，面积大总价高，属于穷人买不起，富人看不上的产品。所以，老破大这类房无论是投资还是自住都需要慎重

提问：你好广叔，看了广州车陂，东圃和黄埔这些板块，休息时间前后看了三天，暂时没有发现什么笋盘，这么几个情况。 1，之前看帖提到广州兰亭盛荟五万内可以入，小区比较新，噪音是较大缺陷，临近绕城高速的那几栋面向高速的中高层户型4.5-4.7可以入不？全屋另外加装隔音玻璃，白天和晚上分别用手机噪音分贝仪测试，关窗下室内大概四十到五十分贝。有新风系统，关窗空气也流通。位置相对好的单价5以上了。 2，还是选择附近的15年内4.2至4.8的老次新盘呢（城市假日，盈彩美居，美林湖畔等）。 3，老黄埔板块好点的单价也要去到4，差点的3.5，小区比较破，车位严重不足。知道这些板块好，但选起来确实不容易，请指教。

回答：1.兰亭盛荟属于只适合投资，不适合自住的盘。 高速公路边盖的小区，这个不利因素会一直都在，面向高速的这几栋，不建议买。再淘淘其他低价盘吧。 2.这几个盘买较便宜的。 3.想淘便宜的，也可以看看中海康城、天朗明居，以及极个别盈彩美居。 入手价格控制在4.5以内较好。

提问：您好广叔，坐标广东，我和我老公在老家四线城市供房供铺，每人供一套，每个月每人各供三千多。现在手里有10多万闲钱想投资。很多佛山房产销售介绍可以首付公寓或者商铺，以租抵供，很多都是使用权而已，主要用来收租，不知道靠谱不。买佛山高明金鹭湾现在首付三成12万左右，月供一千多我可以接受。但是好像很偏。销售说机场要建了，对面就是鹭湖度假村。请问你建议买什么好呢！期待叔指点

回答：你好，首先公寓 商铺也一直强调，纯投资不建议入，除非一线城市租售比很高的位置，另外你手里资金太少，选盘范围太小，建议四线城市如果不回去自住，都可以出掉，几乎未来没什么太大潜力，除非你以后回去自住发展，如果考虑广东长期生活发展，重点入那里，太偏位置不要买，建机场不知道要等多少年。

提问：你好广叔，请问资金总量400万是买盐田区的佳兆业新房，还是光明龙光玖龙台公寓？哪个更好？

回答：你好，在成为土豪之前多念几遍：不要买公寓，不要买公寓。盐田能不能买主要是从内生需求，外溢需求，以及深圳还有第三种需求，投资需求来看。盐田的主要产业是港口物流以及小打小闹的旅游产业，前者低附加值低薪，后者带不来购买力。外溢需求，8号线强连接罗湖，弱连接福田，罗湖因为写字楼老旧，城市建设过早，历史包袱重，产业只剩一些娱乐餐饮，零售，物流以及小型贸易，但这些对房价都是弱推动力。那福田人会不会买盐田呢？对于深圳人民来说，龙岗如果是乡下，那山的那边海的那边的盐田就是另一个世界，自然投资热钱也不会进来，所以你是外地纯投资，佳兆业也不算一个好的标。

提问：广叔好，在深圳工作生活了多年，想买一套房产投资，有房票，在深圳没有房贷记录，手里现有资金200万左右，在外地还有一套房可以抵押出150万左右，现在比较困惑的就是1、目前的形势是否合适在深圳买房，还是去在广州买呢？2、在深圳是买二手房，还是打新房？3、如果去广州买是在黄埔个人名义买，还是以公司的名义在天河买呢？ 4、如果想在深圳买二手房的话买哪些区域，哪些楼盘会更有投资价值。 5、广州哪些区域和楼盘比较适合投资。感谢！

回答：你好，当下是可以买广州，但是你要确定2-3年后能脱手广州买深圳，因为换仓是比较痛苦，并不是每个人都能吃尽未来广州和深圳两波涨幅。建议两手准备，深圳和广州可以同时关注，深圳打新，广州淘笋。如果深圳打新成功，广州就用公司名义买，深圳新盘打到肯定是赚到，如果打不到要置换的话价格整体是趋稳。虽然新政让很大一部分人失去购房资格，但是这些网红新盘能达到的概率依然是很低的。如果没打到这里面的主要成本就是买卖交易之间的摩擦成本税费和中介费需要考虑进去了。

提问：你好广叔，最近在考虑买南山学位房，自用+投资，投住分离，分别看了南二外的海德三宝较低总价的二房和南外高新的较低总价二房，价格相差也不算大，该选择哪边？谢谢啦

回答：你好，南外系是均衡发展，南外冠名的全面开花。 南二外系是丢卒保帅，总部一枝独秀。 所以谁更可能一直稳定，南二外无疑——就这么一张牌，可不能打输了，买学位买确定性强的，所以投资角度讲，买海德，自用的话，还得结合孩子情况更适合哪个学校，掐尖生多的学校，恐娃儿成了陪跑生。

提问：广叔好，手上有35w现金，想在深圳买总价在100w左右的住宅先上车，目前看了两套房子还不错，1.罗湖百仕达片区的华达园公寓28㎡（110w）。2.龙岗双龙片区的东方瑞景苑32㎡（100w）。想请教下，买哪个会更好呢？

回答：你好，华达园也是知名上车盘了，好买好卖，但是老大楼的后劲也有限，这个盘的涨幅一直是弱于罗湖大市的，要不然也不会一直这么便宜了。 这两个里面，个人倾向于东方瑞景苑。 但深圳金融灵活，你不考虑一下买个更大一点的房子么，月供能支撑五千块，就可以买了总价150w的了，帮你做点低首付，把首贷资格再用足一点吧。

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