广州楼市:楼龄对房产有很大影响?未来不好转手?买房要多重视!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，已调到外省工作，想在广州投资的，请问员村的都市兰亭如何？均价五万一二左右，虽然十五年左右的房子，但外立面还不显旧，小区不算太旧，骏景之前也看过几套 好多20年房龄的，小区老旧，担心房龄太老了，以后不好出手，就没有继续看了，市中心房龄基本15-20年的，以后好不好转手呢？谢谢

回答：你好，都市兰亭不怕入的，作为员村一带少有品质还算可以的小区，是很耐扛的，行情来了会涨得更多， 骏景也不怕，骏景其实是金融城排名前列网红盘，基本上很多人都喜欢它，地段一流，学位中上流，就是楼龄问题，但不阻碍人们用真金白银去买它，价格一直居高不下，其实，在市区很少有新的房子可供选择，都是15年+的，所以只要是地铁附近的电梯花园小区，其实不用太担心楼龄的问题，而且骏景还有个学位在支撑。

提问：云叔好！你觉得番禺雅居乐剑桥郡剑桥汇二手大户型如何？个人住房需求，自住为主大户型，一家老小六口，总价1000左右；距离天河中心自驾通勤不超过45分钟，较好有地铁；周边配套不强求，但至少要小区配套成熟，有好景观、近公园更佳；学位房已另外购买，不考虑学位要求，请问还有其他好的楼盘推荐吗？新房或二手都可以，谢谢！

回答：你好，番禺雅居乐大户型不是很好，如果考虑自住的话，当然是没什么大问题的，但未来流动性会比较弱，还不如考虑海珠临江区域，排名前列是近琶洲、天河这些产业集中的区域，有强购买力支撑；比较合适居住。具体详见内部分享。

提问：云叔好，总价270以内，着重考虑小学学位兼顾后期涨幅空间，前期一直在关注龙光峰景华庭，因为有可能摇号入读黄埔军校附属小学，房价相对可以接受，在可承受范围，你推荐中海誉城和金梦，东荟城及科城山庄因资金不足，不考虑，龙光、金梦、中海三个项目未来5-8年的涨幅空间哪个更有价值呢？龙光周边觉得没什么规划可以促进增值，金梦和中海交通是一个大问题，离地铁太远，龙光对应的学位会不会比玉泉小学弱？麻烦云叔指导一下，谢谢！

回答：你好，金梦、中海地段价值要更大一些，因广州发展一路向东，未来也有地铁规划的可能；未来学校的好与坏还要看生源；未来有这个可能。

提问：云叔好，请问东港花园有升值空间吗？ 一期二期差20万左右，怎么选择好呢？谢谢

回答：你好，东港花园在双岗站开通之后，升幅已经非常不错了，印象中这是属于文冲那个片区升幅较好的小区，如果非要在那个片区选择的话，我宁愿选择万科、金色悦府之类的，或者黄埔雅苑，紧靠着万科旧改，如果非要在东港花园之间选，那不要选不邻黄埔东路。

提问：云叔，请问珠江新城一房能投资吗？双城、柏林、礼顿三个楼盘哪个好一点？想持有3年~5年，从投资不知道这种小房可不可以考虑，单间，一房一厅，也有两房，哪个好呢？

回答：你好，其实都不是很建议；竞争力不大，还是买个正儿八经的小区住宅，对这种商住楼要尽量回避一下。

提问：云叔你好，目前商贷贷不了30年的一般是多少楼龄的房子？麻烦帮我分析一下，盼望回复！！

回答：你好，年限主要看几个方面，1、申请商业贷款，通常楼龄超过30年有歧视，部分银行楼龄超过25年就会有歧视的；2、楼龄与贷款年限的关系，不同银行有一些要求；有的银行楼龄加贷款年限不得超过50年，故而楼龄超过20年，难以申请30年不过有的银行不超过55年，所以超过25年楼龄的就难以申请30年贷款了；有的则是看土地出让金年限，所以楼龄超过30年，也有可能可以申请到30年的；3、看贷款产品，你问的是纯商业，房贷，这个较高可以30年，如果申请其他贷款，有可能贷款产品本身就无法申请30年的，与楼龄无关；4、看房子的结构，比如混合结构的房子，楼龄通常也不会低的，通常贷款年限不会超过15年，首付也不会低；5、房子如果有好的学位，也是容易贷款的；6看借款人的资质，资质好的人贷款年限也可能会长一些。

提问：云叔好，增城新塘站亚太新城旁边不远的美业阁您踩过吗？请问值得买吗？谢谢

回答：你好，其实这个小区还真没看过，但那个片区还是很了解的，如果总价一定的情况下，建议尽量买地铁口的，地铁也是一个主要的因素，美业阁这种物业没地铁， 产品又一般般，建议不要碰，而且新塘现在遍地笋，很少的首付都可以操作的。

提问：云叔好，今年4成首付买了新房，手上还有350万资金，买二套的话要7成首付了，这套纯投资，请问买哪里好？可以给点意见吗？

回答：你好，具体看你的需求，如果350万预算，首付7成，大概总价500万，如果考虑纯投资，建议买地铁沿线、花园次新、三房起步、较好带一个公办学位，结合这几年广州市场的分化，后续投资还有另外的投资逻辑，流通性，上风上水，增量可见产品力。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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