广州楼市:南浦岛新楼盘未来发展前景变数大?投资要当心了

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，请问南浦岛的广州碧桂园的新楼盘值不值得入手？考虑自住＋投资？ 这个区域的楼盘什么价格比较合理？ 南浦岛未来有没有发展前景？ 感谢

回答：你好，如果从番禺区整个角度来看：番禺未来发展最有动力的地方是汉溪长隆万博这个区域，就是汉溪大道沿线 ，其次是番禺广场市桥，这个所谓的番禺“老城区”区域，说回广碧：如果自住的话，是没有问题的，离现有的南浦站也比较近，交通也比较方便，配套设施也不错，如果投资的话，就不太建议，虽然南浦岛看起来有很长远的规划，但变数太大了，不确定性太大了。具体详见内部分享。

提问：云叔好，欧泊b4，b8栋这些有什么硬伤，我看有几套80平两房的三百出头，单价好像低于小区均价，值得入手么？感谢

回答：你好，你说的B4栋的6楼北向，B8栋的4楼东向吗？ B1-B4栋北向会面临南大干线，噪音大，很吵， B8栋低楼层这些一方面是被隔壁的一尺山居贴住脸，另外就是看到高压线。

提问：云叔好，你对萝岗区府板块房子这两年的表现怎么看？相比万博、老黄埔、、南沙，都在差不多价格区间内，萝岗区府板块后面表现会在哪个排位上呢？相比长岭居是否优势长久？

回答：你好，萝岗区府板块在这一轮调控当总价格不但没有跌，反而硬挺的很，这本身的产业结构，以及客户群友很大关系，而且优于产品新、小区新、物业好，大牌子开发商，目前觉得萝岗区府的单价整体稍微贵了一点，如果从投资角度看的话，就要稍微谨慎一点比较好，不会买错但可能买贵。如果是自住的话，没有什么问题。

提问：云叔你好，骏景花园十几二十年的楼龄，为什么还疯涨还疯抢，靠什么支撑呢？ 现在还值得买入吗？

回答：你好，骏景优于位置得天独厚，就在金融城的核心区，交通非常的发达，再加上骏景小学可以站稳天河第二梯队学位房，也就是跟体育东，天河一小这些齐名，地段优势大，还有不错的学位，作为金融城一带最强学位房，追捧的人自然多。 金融城不仅吃到珠江新城的外溢，自身产业基础也扎实，很多新广扎堆这边，人流量大，但是里面像样的小区一双手数得过来，骏景、中海康城、城市假日园、阳光假日园等之类，都是狼多肉少，天河东的3房能上尽量上。

提问：云叔你好，阳光是双\/三地铁，雅居乐7号线还要换来换去，万博3.5对比金融城4.5，似乎贵一万左右不算很贵吧？而且金融城限高解除，这边产业似乎更高端一点？似乎这个问题回到了究竟是时间更珍贵还是三房更珍贵？

回答：你好，如果为了通勤的便利性，那么金融城辐射范围内的阳光假日园肯定不错，两三条地铁环绕，而且产品也不错，几百户的小区规模，但麻雀虽小五脏俱全，如果想要做投资的话，那肯定选择三房好，而且单价低就是优势，但是也不是全部产品都是。

提问：云叔， 请问新塘这边哪个小区的幼儿园和小学较好？房子又值得入手的？东方名都周边可以吗？

回答：你好，新塘二小、水电小学比较好，幼儿园不怎么了解。新塘的碧桂园小学也是过得去，还有甘泉小学也胜在教育设施新，东方名都周边是可以考虑的。具体详见内部分享。

提问：云叔你好，最近看了沥滘罗马家园下均价下调到3.7万，你觉得南边和东边，对罗马家园这个盘怎么看待。从接盘侠，居住群体，杠杆率，周边利好，预计涨幅，这些怎么样？可以分析一些吗？感谢

回答：你好，优势在于沥滘村的改造，社区比较大，在广州向南发展的主方向上，不足就是虽然近地铁口，但也需要经过一个村，出勤不是很方便，另外就是南州路的交通拥堵，其实交通上还是有点小硬伤；还有就是被人诟病的物业了，康景物业。

提问：云叔你好，万博的欧泊，佰利山，18年高位后回落了不少，佰利山目前成交都还没回到18高位。按照楼梯线房子理论，这两个盘是不是算不上楼梯线房子呢？

回答：你好，市中心核心板块房子优于郊区核心房子，18年的郊区高位那是等同于市中心在16，17年的高位后期才做出来的，目前的高点仍然是市中心，郊区将后期上升。而且我并不认为欧泊目前没回到高位，已经超过高位了。

提问：云叔，如果按投资角度来看，老黄埔的保利学府中鼎君和的三房是不是要比车陂东圃的天朗阳光假日和美林湖畔盈彩美居的二房要好？

回答：你好，三房使用品质上要好，价格上来说也更合适。二房就美林、盈彩并不太合适，但是天朗阳光比较合适。具体详见内部分享。

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