松绑!广州住建委:330新政前出让土地,公寓可卖个人!

刚刚（2018年12月19日晚），广州市住建委发布了关于商服类房地产项目销售管理的意见，条文中表明，330新政之前出让土地及公寓均可卖个人。

全文如下：

《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》解读

《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》（穗建房产〔2018〕2430号）执行内容如下：

一、2017年3月30日（《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，穗府办函〔2017〕65号发布之日）后土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业的销售对象应当是法人单位。

二、2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

三、2018年12月19日24：00前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。2018年12月19日24：00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。

下一步，市区住建部门将联合加强商服类房地产项目的销售监管，进一步规范市场秩序，为保持市场平稳运行、全面优化营商环境创造条件。

广州市住房和城乡建设委员会

2018年12月19日

对此政策，克而瑞首席分析师肖文晓分析认为这对于广州的商服市场是一件好事。从克而瑞的统计数据来看，3.30新政之后，广州商服物业（公寓、商业、办公）的库存量已经从2017年3月末的513.57万㎡，增加到2018年11月末的675.87万㎡，去化周期也从当时的19个月上升至目前的39个月，库存压力明显增大。

以其中受3.30新政影响最深的公寓市场为例，2017年3月份的时候全市库存只有16146套，现在已经增加到28136套，去化周期从5.5个月上升到23个月。应该说，3.30商服新政，对于广州原有的商服物业冲击很大。

从政策精神来讲，3.30堵住了开发商擅自“商改住”的通道，打击了将商业用地和办公用地开发成类住宅产品的“挂羊头卖狗肉”现象，但是一刀切地实行也会误伤市场，按照“法不溯及既往”的原则处理是相对比较合理的。

接下来，来看一组克而瑞对广州商服物业库存的分析——

在“330新政”之前，公寓因为总价低和不限购等优势，原本很是受刚需客和投资客的欢迎，但都是因其限购政策，除法人外不得购买，算上法人身份需缴纳运营公司的费用、税费税及未来转手费用，公寓的优势不复存在。

克而瑞数据统计，在“330新政”出台的2017年，广州全年成交量仅为19447套，2016年为33919套，成交量暴跌了43%左右，可见新政的威力之大。

（2018年四季度统计数据截至12月15日）

而“330新政”后，受广州公寓的成交量大幅腰斩，而供应量仅出现小幅震荡，久而久之公寓库存也累积到一个惊人的数字。

克而瑞数据统计，截至11月底，广州一手公寓库存量达160.04万平，余28136套存货，同比2016年同期的108.74万平大涨47.17%，去化周期也拉长至23.1个月。

其库量主要集中在南沙、黄埔等区，两区存量均超30万平，占比总体库存的43.68%；不过，去化压力较大则为海珠、荔湾和白云等中心城区，在大宗交易的拉动下，外围区域公寓去化相对较快。

目前，全市库存量较多的公寓项目多集中在南沙、黄埔等区域，且项目前身均是在去年“330新政”前拍下的地块。

其中，广州绿地城公寓库存较高，高达12.9万平；广州国际空港中心以12.03万平的存量紧随其后；位于黄埔区的航港中心则以8.71万平的存量位居全市第二。

广州公寓项目库存TOP10

值得一提的是，在“大众创业、万众创新”的大背景下，部分初创企业或创意设计公司等开始寻求空间多变的公寓用作办公用途，一次购入整层或者多个单位的情况不断出现，万科世博汇从7月份开始已有大量网签，空港国际中心9月份有整栋单位批量网签。

除了公寓之外，商业及办公产品亦受到严重打击，成交锐减，库存激增。

克而瑞数据统计，截至11月底，广州商业产品的库存量达333万平，去化周期长达73个月，即按近一年的销售速度，需六年出才能消化完剩余库存，而库存较高花都区甚至需二十一年半才能消化完。

而办公产品库存量也是居高不下，其库存量达184万平，去化周期为31个月，去库存压力较大。

不过“330新政”把市场上的公寓、写字楼等商服类物业一刀切之后，也陆续发布过几次新规，对其进行为“微松绑”，既允许商改住之后，今年11月初还明确规定允许个人购买旧改商服物业，灵活调整商服物业调控政策。

2017年7月17日，广州市政府印发的广州市加快发展住房租赁市场工作方案中，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。

 2018年1月17日，广州城市更新局发布的《市城市更新局关于实施城市更新商服类房地产项目管理新政执行问题的通知》中，允许旧改商服物业不执行“330新政”中“商服类最小分割单元不低于300平方米”的规定。

 2018年11月2日，广州市发布的《关于深入推进城市更新工作的实施细则（征求意见稿）》中，明确个人可购买旧改商服物业。

 2018年12月19日晚，广州市住建委发布了关于商服类房地产项目销售管理的意见，条文中表明，330新政之前出让土地及公寓均可卖个人。

（部分内容来源：克而瑞广州区域）