内卷加剧!天河东化身“修罗场”?

当内卷之风盛行，在场的每一位都别想逃。

而要说2024年最卷的板块，不是增城，不是南沙，或许是天河东！

降价内卷，已经是广州二手房的常态了。

诸葛找房平台显示，全市24小时内的降价房源，高达1839套，其中降价大几十万的房源不在少数。

而这两年，天河东的牛奶厂无疑也贴上了“内卷”标签。24小时降价房源中，也不乏降100万、52万的房源。

抛开短期降价不提，现在的牛奶厂，不管是成交还是挂牌，对比前两年，价格回调的厉害。

如龙湖首开天宸原著，21年4月曾经成交一套135平四房单位，成交总价高达1265万，单价折算下来高达9.3万/平！

而近年来成交单价直线下降，23年8月一套约143方户型，成交单价仅75938元/平，而12月成交的两套三房户型，单价差点跌破6字头。

华润天合，21年7月一套124㎡的户型，成交单价去到9.6万/㎡，22年5月同户型成交单价仅为6.7万/平。

而24年1月最新成交的一套88平户型，单价仅57749元/平，直接跌破6字头。

成交价下跌，挂牌单价亦跟着下探。如21年华润天合的二手挂牌单价飙至9万-11万+/平，一度引起牛奶厂业主狂欢。

但如今华润天合普遍挂牌均价在6-8万/㎡，对比巅峰时期下跌了3-4万/平！

更悲惨的是，挂牌价低也不意味着就能快速出售。

如金地天河公馆一套约89房户型，挂牌单价为61398元/㎡，已是该小区最低挂牌单价，但贝壳平台显示，自2020年11月挂牌出售，至今已达三年余，仍未成功卖出...

二手房卷价格，新房亦是不能逃脱。

如今的天河东，汇聚了多个新盘，竞争日益白热化。

长盛红盘珠江花城、后起之秀缦云广州、合景臻颐府、联投文津府，还有新人华润天河润府、越秀观樾接连入场、卷价格卷产品卷渠道卷佣金，风云迭起。

珠江花城凭借大社区、大园林、强学位（体育东教育集团均和小学、执信中学）、“+1房”实用户型等优势，成为多年来称霸天河的网红盘。

但如今珠江花城被联投文津府和华润置地天河润府“左右夹击”。去年项目的网签均价6w+/平，开年后加推了一批建面76平3+1房户型。为了快速争夺市场，单价只需4.6万/平起，总价仅需3字头！卷出天际，成功吸引了一批价格敏感型买家！

联投文津府已于去年开盘，与天河执信仅一路之隔，在卷户型方面也不甘示弱，主推建面约108-165㎡四房，全南4开间起、LDKB一体化布局、3.1米层高，主要面向刚改、改善人群。

但由于项目所在片区生活、商业配套不足，交通相对不便，主要依靠自驾通行等；整体体量又偏小，既不能像珠花靠自身大体量完善配套，又无法像牛奶厂形成的板块居住效应。

联投文津府为了出货，首开不惜用高佣金吸引渠道中介推货，然而去化依然不达预期。

而前段时间，预热了半年多的华润置地天河润府正式开盘，“润府”系为华润的高端系列，高大上的外立面效果图颇有豪宅气势。

项目主推建面约81-130㎡户型，作为天河首个建筑新规下的产品，实用率超过100%，据说首开准备300多套货量，但开盘价“无惊喜”，首开仅成交30套，高开低走，周边竞品纷纷其“感谢不杀之恩”...

究其原因，终究还是离不开定价。纵使天河润府再想走豪宅定位，但其所在位置城市界面比较落后，配套不足，又无稀缺自然资源优势，很难卖出溢价。加上首开的户型为81/90平比较适合刚需客群，与旁边珠花加推的户型正好对上，这时候价格或许会成为购房者考虑的关键因素。

想要在竞争激烈的天河东杀出重围，华润需要再想想奇招。

而位于世界大观的越秀观樾，拥有大量的自然生态资源，定位为自然主义豪宅，将打造成低密度临湖社区，直接与相邻的牛奶厂板块的缦云广州、合景臻颐府正面刚。

首推产品为建面约140-190-250㎡4房至4+1房，设计得很出色，户型实用率跟实用性都很高，未来是否卖座，也需要看项目最终定价和市场的反应。

未来的天河东，目测竞争还将升级。

去年末今年初，世界大观二期地块、吉山仓二期地块分别被越秀、华润联合体拿下，后续也将转化成住宅，加入战斗。

今年的天河供地计划中，大观路以东AT1003008地块、AT1003009地块，即世界大观三期地块出现在首批名单中，如能成功拍卖，后续将天河东的格局还将发生变化。

可以预见的是，随着更多项目持续入场，深入开发建设建设，天河东的人居环境将进一步升级。

同时，未来的天河东，可能将继续升级为房企的“修罗场”，竞争愈演愈烈...

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