广州楼市:刚需房合适买哪里?如果你准备买这区域的房,劝你三思

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，你觉得最近南沙如何？由于深圳限购，导致最近南沙火的不得了，之前去看过那里的新房确实那边环境，各方面很不错，除了离市区远，产业还未流入，人口少，其他没用什么问题，同时感觉深圳的限购可能加快南沙完善的步伐，350万，首套需求适合买哪里？感谢

回答：你好，郊区始终是郊区，郊区最不缺的好山好水，地便宜，开发商可以把你的房子盖成白宫都没问题，但终究是要回归到现实，现实值钱的不是房子本身，是所在的地段，同样跟南沙一样，就是北部的知识城，也是吹得很厉害。 深圳的投资客毕竟虽然是很多，但是实际市场还是老百姓说了算，老百姓不接盘，你买了只会砸在自己手上，可以看看南沙的2手市场，其实很不成熟的，新房太多了，你买了2手就是跟开发商做对手，南沙地大物博，后续根本不缺新房，到时候天量2手出来践踏，想都不敢想，350万放过去更何况。

提问：云叔好，首套首贷，未婚，首付100w以内，月供1.2-1.3w，总价330以内，目前在体育中心上班，希望通勤方便，学位暂时不考虑，两房三房均可，最近看过东圃车陂的城市假日园、阳光假日园，黄村的中海康城。老黄埔的黄埔花园、黄埔雅苑，中鼎君和名城，主要以两房为主。 请问阳光假日园北向两房，70-71平，4.5w入手是否偏贵？另外是买近一点的两房还是远一点的三房？或者云叔是否有其他合适的盘推荐？

回答：你好，肯定买三房好，沿着地铁5号线、或者13号线沿线找去就行了，建议尽量买三房；按照你这个330万总价，城市假日园、阳光假日园、中海康城买三房是上不了车的，如果买三房的话，一定要来老黄埔了，地铁沿线没问题，现在买三房未来的升值潜力、接盘侠的比二房都要好太多。

提问：云叔好，广州老八区已有两套住房，手头有110万，想再购一套约180万的房子作为投资，好像只能买增城片区的了，看过保利大国璟、大华东郡、佳兆业悦峰、品秀星图，正好代表了增城的几大版块，请问增城是否值得投资？增城哪个版块升值空间大一些？这几个楼盘哪个更好一些？预算内的话，品秀星图只能买靠路楼层朝向差的雨房，或者云叔有其他更好的楼盘推荐吗？感谢

回答：你好，之前增城的新塘还是有点价值的，但后面放开了入户门槛，也就是说变相地放开了其他区域的限购。那么不限购的增城价值就略有下降，具体详见内部分享！

提问：云叔好，现在海珠西的房子还有投资升值可能不？目前持有保利花园一套电梯三房，光大花园一套电梯三房，需要现在卖掉置换到天河黄埔那边吗？还是可以持有2-5年再出手？盼望回复！！！

回答：你好，尽管保利花园、光大花园不在“向东向南”的主方向上，从长周期来看，2-5年的持有周期，其实问题也不太大，尽管没有东部的金融城鱼珠、万盛围这些热点片区更有确定性，但如果你持有两套，一套保利花园、一套光大花园，那你就要置换一下，奔着不把鸡蛋放到同一个篮子的思路也应该置换一下，必须置换的时候，尽量从产品层面考虑，把这两个小区当中不太好的产品的那一套置换掉，从逻辑上看，保利花园、光大花园这两个小区都没问题，微观上看，把相对不太好产品力的那一套置换掉。

提问：云叔好，感觉广州核心区的刚需房涨幅比较大，广州核心区大概总价300-400W的话，请问可以选哪里？两房小三房都行，希望云叔指导一下，感谢

回答：你好，广州市区刚需房范围内的涨幅比较大，其实真正涨幅比较大的是“城郊结合部”，就是沿着地铁7号线沿线的两侧，以及结合广州“向东向南”的这些区域。

提问：云叔，请问福田的新天石厦花园值得买吗？86平的三房，户型方正，赠送大，套内面积有八十平。带荔园小学跟红岭中学，缺点是独栋，无花园，停车位不足，你觉得如何，或者有其他合适的楼盘？

回答：新天石厦花园这个盘，从交通上来说，是非常便捷的，周边商业也不比较成熟，距离学校也比较近；不足就是背靠城中村，整体的密度较大，人员素质也参差不齐； 项目商品房住宅与回迁房住宅相互夹杂，不够纯粹，体量较小，新房定价也不低，与周边新房或二手房相比较，竞争力或不大。 众孚小学与荔园小学将通过“分校”或类似的形式，众孚小学是广东省一级学校，新成立众孚校区虽有“名校”加持，但教学质量能否大幅提升，还需要时间的检验，如果你考虑买学区房，这时你还需要谨慎入手。

提问：云叔你好，请问最近民宿怎么样？是否还会扩大规模，上海罗尼的现金流非常好，已经开始打折出租了，民宿运营的底层逻辑其实是体力劳力和脑力劳动，是时间，可以这样理解吗？

回答：你好，民宿整个行业几乎都垮了，民宿基本是一帮朋友聚会或者家庭旅行的选择，现在已经没有这两个需求。疫情过后民宿需求会恢复，但是考虑到精力的耗费，你理解的对，民宿比长租一个月也就多个2000元左右，看运营者的时间成本值不值2000。

提问：云叔，目前住东莞东城，今年九月将东城少有住房卖掉，十月前在南沙投资保利半岛小高层一套，就是不知道未来前景如何？另外考虑过年前后，在东莞再买一套，夫妻均有购房资格，首付120万，考虑投资兼自住，或纯投资，自主有小孩一年半后要入读东城小学或附近小学，户型考虑三房两卫，仅看过裕大知府，如何购买这套房子比较困惑，希望云叔给点建议！

回答：南沙保利半岛中的话，从长期来看，还是有发展潜力的。裕大知府在莞樟路边上，配套方面还是一般般，距离东城万达两三公里，旁边几个小区也有居家氛围，综合来看的话，如果自住兼投资的话，是可以考虑的；具体楼盘详见内部分享！

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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