广州楼市:未来房价分化严重,这几个地段成为鬼城,买房远离

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：你好云叔，现在有一套如下图同样户型，在小区较新的一栋，2003年的有电梯，学位是员村小学，就是没有停车位，只能露天停车，我们两台车怎么停放，考虑自主+保值，请问值得入手吗？

回答：你好，个人建议还是回避一下，整体看是一个老小区，人车不分流， 员村小学也不是很好的学位，你这是图什么呢，不如把你需求直勾勾告诉我 然后再给你规划一下，600万这么买真的是太亏了！

提问：你好，云叔，请问美林海岸看中一套680万93平的三房，您觉得怎样呢？单价高吗？总觉得美林海岸的楼有些老旧，想听听你的意见，感谢！

回答：得看一下是哪一套了，不同楼层，朝向，景观不同，是否靠近大干线噪音又不一 美林还好吧，不算旧了，金融城员村一带，靠近地铁有电梯有学位的花园小区，数都数得过来 地段是很好，止不住好涨，像那种靠近大马路噪音大的，还有天地楼都是要回避的，另外美林的复式也不好用。

提问：云叔，想问一下，本人在华景新城工作，小孩明年出生，现打算购置首套400万左右的电梯三房，两房也可。看了东圃旭景家园三房、骏景两房、汇景半山雍景苑三房、华景新城叠翠居三房。考虑以自住为主，同时考虑学位，可以点评一下吗？感谢！

回答：首套，400万左右，考虑自住+学位，首先要排除的就是叠翠居，产品旧已经过时，会被淘汰掉；汇景半山雍景苑有一定硬伤，挨着广园路吵到飞，而且产品也略微过时，个人觉得可以选择骏景、旭景家园，如果对学位有要求，那就选择学位因素更好的骏景花园，如果对房间数有要求，对居住功能有一定要求，那就选择旭景家园都可以的，个人会选择骏景花园。

提问：请问云叔，预算总价380-420万，主要投资需求，打算拿3-5年，是买限购区2房么？ 感觉这个总价天河东，金融城板块也没什么选择的余地，尤其是现在这种时候，类似金碧世纪花园网红盘的业主都飘上天了，麻烦云叔指点一下，还在有什么其他更好的推荐吗？感谢

回答：总价380-420万，以你这个预算其实更适合番禺或者海珠，天河东不适合了，一般我建议过了500才去考虑天河，金碧世纪花园都5万了，这个价格不能说站岗，就是赚头会透支很多。

提问：你好云叔，珠江帝景这样的地段和质量，现在算不算价格被低估呢？未来10-20年，涨幅有望跑赢鱼珠或者天河公园吗？

回答：你好，整个天河跟海珠的中心区都还在加强当中，要构造成珠江新城、金融城、鱼珠、琶洲的四大板块路网加强。其中就有中轴区珠江新城到广州塔的隧道加强；再加上整个岭南广场的地铁加成和周边的第三产业博物馆美术馆科学馆等等的；建造这个一定是一个文化区域。个人的经验来看，还是有很大的提升空间的，因为产品定位也稍微有不同，天河公园刚改到改善，还有部分也是有起步户型盘的，鱼珠也是刚需刚改左右的房子。

提问：云叔，想咨询一下，请问金碧两房小户型有没有不能碰的户型？十分感谢！

回答：其实无论厨房出，还是厅侧出，厅直出，贵一些，流通性都很好，以金碧世纪的知名度，这种刚需盘不用太在意小硬伤，最重要的还是楼层，天地楼还是要谨慎一点的。

提问：云叔，请问县城顶楼的房子如何卖出高价？是不是要先花个几千块钱装饰打扮一下？

回答：其实在县城卖房，没有太多花花肠子，就一个点，靠中介，多找中介，多搭关系，让中介帮你多说话，让他上心，红包吊住，四五线城市，总价越低越差的房产，装修的作用越低，缺少为审美买单的购买力。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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