广州楼市:这些区域房价被低估,未来潜力更大

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提问：广叔，你好，新人首问，单身女性，在珠江新城上班，计划购置首套，目标是两房，计划自住。名下无房无房贷记录，首付预计140万，总价不超过470万，月供预算在1.7万左右。

1.目前看中的一套是逸景翠园的2+1，总价450万，一套是阳光假日园两房，总价475万。请问广叔更推荐哪一套？

2.目前在看的小区有：海珠：逸景翠园。东圃：富力天朗明居，阳光假日园。黄埔：黄埔花园。看过但不打算考虑的小区有：佳润上品菁园，中兴花园，远洋名苑。请问广叔还有其他推荐吗？

回答：你好。1、两个盘都可以考虑的，海珠逸景翠园地铁在建；阳光假日园区位价值要更大一些，金融城辐射。

2、前面这几个盘都不错，天朗明居楼龄要老一些。偏自住考虑逸景翠园，偏投资考虑阳光假日园

提问：新人首问。广叔：您好，广州户口，已买一套，打算买第二套，有现金130，可商贷3成，求推荐总价190以内的、升值快的楼盘和户型。谢谢！

回答：你好。可看下番禺：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好！近期有置换房产的想法，希望听一下您的建议！我和太太都是广州户口，在广州天河区工作，手上两套房产，一套东山口菜园东小区，一套佛山顺德保利外滩，手上还有200W，孩子马上满一周岁了，希望置换广州环境较好的小区，需求四房，且有一定的增值空间，请教您几个问题：

1、手上两套房是否有必要出手？先出手哪套较好？

2、看了老黄埔和科学城的盘，自住+投资，您有哪些建议？考虑500w至600w的盘，新盘还是二手？

3、朋友推荐过云峰原著和品秀星樾，您帮忙分析下，感谢

回答：你好。菜园东小区太老，建议出手置换；保利外滩在容桂，这里的对广州人的吸引力始终不强，只有本地人市场，价值不大。

1、两套都可出手置换。

2、可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

3、云峰原著可以考虑的，就是太贵了，周围二手房才多少；品秀星樾可以考虑；

提问：广叔，星河东悦湾和南沙湾东苑，碧桂园海湾一号买那个，考虑教育和升值

回答：建议优选星河东悦湾，次选南沙湾东苑

提问：房叔，新人再次提问，我最近看了龙口西的东方之珠的两房改三房,对其比较满意。想卖了萝岗的香雪公馆来进行置换,总弹药约700。主要是考虑学位和上班距离比较近。现在我有几个问题:

1。现在是否是置换的合适时机。

2。相比东方之珠,同等学位的还有其他好的盘推荐吗?

回答：你好。香雪公馆不差，不过置换的话也是可以的。东方之珠可以考虑；卖掉的话可能没有这么快拿到钱，不过天河涨过一波，可能也会缓一缓。所以综合看现在置换也没问题。还可以看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：广叔好，新人首问：本人现天河一套房，贷款300万左右，等额本金，已还4年，现月供22000左右。现有子弹180万，想再购置一套500万以内的房产，家庭年收入在60万左右。请问：按现有资产及年收入，500万的标的是否合理？如不合理，以多少为宜？怎样解决首付不足的问题？购置标的有何推介？以投资为主，兼若干年后可能自住

回答：你好。从收入情况看，假如按照3成首付再买一套500w的标的，则月供需要1.8w左右，加上原来一套2.2共4w一个月，还要看家庭支出情况，可能略微紧张。而且广州二套需要7成，除非有新的房票，不然很难买到500w的产品。可考虑全款垫资，后DY7成，不过成本利息可能略高。或从亲朋好友处拆借。入一套350-500的房子。

可看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：你好广叔，现在中介费很高，据说卖家1个点，买家2个点，如果上家要到手价，下家就要承担3个点。怎么样在买二手房过程中尽可能把中介费谈低些？谢谢！

回答：你好，一是上来不要给带看的中介费太高预期，让他感觉到你对这里很熟悉，有很多中介帮你带看，形成竞争思维。二是不要老是让一个中介带你看，车马费带来的人情成本就不好还价。三是找一些小中介来买，小中介费用抵，但是有一些尽职调查不周到的隐患，这个可能需 要你自己多上点心，多掌握些信息。

实际谈判中，先让中介去砍客户价格，中介因为能力原因，大部分都砍不下来，这个时候再提出来，要求中介减免中介费。和中介打交道其实比房东难，因为中介行业进入门槛低，很多中介一年只能成一单，你让他降价的确是让他很难生存。一般我们遇到的情况是中介口头答应你的减免中介费请求，然后去向房东要补偿，这个过程是隐性的，最后房东的补偿还是在房价里体现，损失的还是买房人。

提问：你好广叔，现在天河东的美林盈彩等小区已经基本没货了，挂出来的房单价也明显偏贵，溢价很多，感觉已经不值得入手，投资加自住的角度，现在是应该等这几个小区放出合适的房还是直接买富颐华庭或者天汇一手房？

回答：你好，不要绝的保利天汇一手楼便宜，也不要觉得富颐华庭的一手便宜，其实这两个新楼盘都挺贵的，如果投资+自住，在金融城+鱼珠片区，热门楼盘房源少，可以考虑区域板块的二线楼盘的，没必要跟风凑热闹

提问：你好广叔，咨询一个问题。福田学位房，那个深高的那个学区啊，和那个实验的学区。都有一些产权性质是单身公寓的小户型，然后实际呢被打造成了那个办公楼。比如说实验片区的群星广场和深高片区的财富广场。像这种物业，怎么看呢？ 因为毕竟是总价较低的，可是问题呢，就是虽然说他是住宅性质的产权可是它的实际用途已经被打造成那个办公楼了。当然从历史的成交，那个从历史的申请来看呢，确实也是一类的学位，也是80分的基础分。 可是不知道未来的话，风险大不大？不知道你怎么看这个问题呢，谢谢。

回答：你好，如果只是普通住宅，沦落成办公楼是应该避而远之的，但是学位房的买房逻辑和普通房子逻辑不一样，不管品质何如，成绩才是决定房价的生死线。所以，只要能正常上学，是否用来办公无伤大雅。百花的房子多破多老，众人照样前仆后继，还屡破新高。但是不是纯住宅属性的目前这阶段不建议再买入，大学区的概念随时都会有所变动。

提问：您好广叔，外地有一笔贷款记录，手头350w，有京户但在深圳坂田工作，但是南方人不喜欢北京的气候，特别钟爱深圳，老婆深户，家庭年收入大概80w，我们是先在深圳买还是北京买呢？未来这两个城市房价增幅更看好哪个？如果在深圳买，考虑上学问题想买个小三居，有哪些小区可建议的没？谢谢！

回答：你好，既然在深圳工作生活，优先买深圳，解决自住和小孩上学的问题，另外深圳相比北京更市场化、对房价的容忍度也更高，加上近几年大量人口用脚投票，后期深圳的房产的投资属性会比帝都更好。 外地有贷款记录是你个人有，还是你太太也有？如果她也有过记录，350w首付五成买总价六七百万的，在坂田也好，在南山也好，买个学区的小三居选择还是很多的。 在坂田的话，深实验坂田最近刚刚划了大学区，房价有所回调，正是刚需自用入手的时机。

提问：你好广叔，福田赤尾京基御景华城值得投资吗？400多万的两房涨幅能跟上大盘吗？谢谢！

回答：你好，御景华城是福田的上车盘，不愁卖不愁租，但是小户型过多，放盘量和交易量一样大，有点类似于布吉的龙珠，龙岗的康城，宝安的桃源居，这些楼盘共性都是交易活跃，流动性好，但从增值角度上看缺乏爆发力，跑平大盘吧。

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