总价236亿!8.5万元/㎡!马场地块成功出让,刷新广州地价上限

一场土拍，震撼广州。

8家房企大战9个小时，近250轮报价竞逐，最终，越秀地产（广州越诚达有限公司 ）以总价逾236亿元将天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（马场1期地块）收入囊中，住宅部分地块折合楼面价8.5万元/㎡。

期间，由于围观访问人数量太大，竞价页面一度崩溃，无法查看。

至此，该地块也稳坐广州地价TOP 2、广州楼面价TOP 1。

对此，克而瑞深度咨询︱普睿广佛区域首席分析师肖文晓表示，此次成功出让意义重大。主要包括三部分：第一,土拍“开门红”，展露了市场新气象; 第二,对于即将到来的“小阳春”,奠定了活跃的市场氛围; 第三,加速了行业“止跌回稳”的进程。

据了解，本次土拍吸引了8家国央企报名，其中央企代表为行业头部的保利、华润和招商，均为2025年销售金额全国TOP5的企业，国企代表则以越秀领衔，再加上珠实、广州城投、广州地铁、广州建筑这几家本土实力派，看点十足。再加上马场1期地块起拍价高达186亿元，因此从土地挂牌伊始就引来了全行业的广泛关注，此次成功出让意义重大。

其实，马场地块，不是一块普通的地。

其作为珠江新城核心区最后一块大规模未开发用地，北至黄埔大道，南至花城大道，西至马场路，东至华南快速干线，正处于珠江新城、琶洲CBD、广州国际金融城的几何中心。

（地块区位图）

依据公告内容显示，地块总用地面积约194500.39平方米，可出让用地让面积174007.24平方米，计容总建面566962平方米。

地块性质除了二类居住用地 ，还包括商业用地以及中小学用地、服务设施用地、其他交通设施用地等。

公告还显示，地块内部包括一家建面不低于45000平方米的国际知名五星级酒店以及同品牌酒店式公寓。开发商还将全部自持321、323地块全部物业，并需配建313、314地块的学校以及建设338地块7962平方米物业给石牌村。

至于住宅地块，333地块容积率4.5，计容总建面110000平方米，337地块容积率3.8，计容总建面112740平方米，二者合计222740平方米，均限高150米。

（地块出让相关条件）

作为珠江新城的“宝地”，马场地块将发挥“关键拼图”功能，推动中央活力区空间重构、生态融合和文脉传承，进一步强化“珠江新城—金融城—琶洲”黄金三角的联动发展，为广州“老城市新活力”注入持续动能，助力建设出新出彩的中心型世界城市。

为了充分释放这片土地的价值，官方的布局和准备，早已悄然铺开。

2025年12月2日，《天河区马场地块控制性详细规划》经广州市规委会审议通过，规划定位为“超级城市绿链+人民文体客厅+顶奢消费中心”。

（马场地块规划效果图）

根据规划，马场片区总用地面积38.42公顷，规划总建筑面积约73万平方米。其中，商业商务体量约50万平方米，居住面积约22万平方米。

项目将打造一条总长约23公里的“超级城市绿链”，其核心段为串联天河CBD、珠江公园、马场及天河公园的4.5公里林荫步道。片区规划总绿地面积超过10公顷，将建设大型城央公园，融入“公园+”、“体育+”理念，并通过利用地下空间规划“折叠式”运动综合体。

同时，规划明确将引入“顶奢百货、高端酒店及特色体验”相结合的一体化消费链，并以此对标北京SKP项目，建设城市核心消费载体。同时，规划将新增22处公共服务设施，包括一所九年一贯制学校，以构建“15分钟优质生活圈”。

（马场地块功能示意）

另还值得一提的是，今年1月广州发改委发布2026年重点建设项目计划，“马场湾区国际商都”作为新开工项目赫然在列，总投资额高达151.19亿。

这意味着规划蓝图已进入兑现倒计时，片区发展的超级引擎即将全速启动。

随着马场地块建设大幕拉开，整个区域将被注入前所未有的澎湃动能。

从高端商务、顶奢消费、生态景观到国际居住，一次全面而顶格的系统性升级即将展开。可以预见，这片土地的价值与城市界面，将再一次迎来几何级跃升。

目前，地块周边汇聚侨鑫汇悦台、凯旋新世界等项目。其中，凯旋新世界以不可复制的稀缺地段、低密度生态景观、超越时代的产品远见、顶尖圈层凝聚的生态以及穿越周期的资产确定性，构成强大的资产价值力。

而受益于“豪宅热”的延续及马场改造即将落地等利好消息，春节前后，凯旋新世界人气更是居高不下。其中，「广粤观邸」建面约132㎡-172㎡户型，因其总价优势备受关注，屡推屡罄。

春节假期期间, 在凯旋新世界项目现场, 笔者随机采访了现场客户刘先生夫妇。刘先生从事科技相关行业，目前在广州市中心已拥有两套物业。他们坦言：“以前一直想在珠江新城置业，无奈价格太高。”但经过这两年价格回调，现在他们认为已经到了合适的入手时机。夫妇俩看过不少珠江新城的一手和二手楼盘，经过反复比较，最终还是更青睐凯新世界的超大园林和国际化生活氛围，也看好这样能一直保持品牌美誉度的优质物业的前景。“在能力范围内肯定选最好的，这个年纪以后也不想再考虑置换了，年轻人要主张要享受当下我们更应该享受！”刘先生笑着说到。

眼下，项目主推建面约277-835㎡「传世尊邸 」以及建面约172-254㎡热销臻品，并推出2026“红马年新春专场”促销活动，限时尊享95折优惠。到访客户还可现场参与新春开运抽奖活动，100%中奖。

天河区热门楼盘一览——

保利玥玺湾

2025年，保利玥玺湾以网签破100亿，不仅刷新广州豪宅市场的网签纪录，更以一种史无前例的热销态势，重新定义顶级资产的价值逻辑。

项目位于“珠金琶”黄金交汇点，以“城市地标+一线江景”的双重稀缺资源叠加，带来一座全市首创、挑高达11米的城市浮岛，激发出一系列美妙的生活场景，更巧妙将楼体天际线，拔高到180米，备受市场关注。

项目共打造6栋住宅，共6栋35-50层摩天住宅组成，建筑高度约150-180米，总建筑面积约17.5万平方米，容积率3.7，主推建面积约203-610㎡的大平层产品。

保利天曜

保利天曜地处于珠金琶黄金三角区的保利天曜，在刚过去的春节假期中，热度高企，连续卖出多套房源，涵盖90平方米、120平方米及165平方米产品等。

像建面约90平方米小户型产品，以“千万级”总价，让晋升期新贵阶层无需妥协居住品质，即可跻身城市核心圈层。

为了让每一户都能享受优质视野，项目通过楼栋错位布局与超百米楼间距设计，让90平方米小户型也能拥有堪比大平层的“视觉统治力”。在这里，江-城-园三重景观，构成了一幅动态的城市画卷。

越秀·阅璟台

越秀阅璟台，自入市以来，热度在线。项目所在的广棠片区在2025年已完成近十年来天河区最大规模的土地收储，为发展预留空间。目前，人才公园已进入实质性阶段，健明六路下穿广园路、广深铁路隧道工程正式启动勘察设计招标，棠东旧改项目复建地块的相关服务招标工作已完成，未来这里将建成集企业研发总部、专业孵化器、高端人才社区于一体的城市新引擎，汇聚科创资源、产业势能与高知人群，带动区域配套、交通、环境全面升级，板块发展潜力不言而喻，未来价值可期。

据悉，3月1日，越秀阅璟台营销中心暨新奢美学样板房全城盛大开放。而且，教育利好重磅落地。项目业主可按照地段生入读广东实验中学天河学校招生范围，更可统筹学位并参与清华附中湾区学校摇号。（具体以当年教育局文件为准）