广州楼市:投资客千万不要买这种房产,未来面临无人接盘!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔你好，请问绿庭苑99方750万是不是太贵了？你觉得如何？

回答：你好，不建议了，楼龄太老，2000年之前的产品一般不建议，上世纪的货很多人会忌讳的，现在也就是行情起来了卖家趁机出货，不建议做他的接盘侠。

提问：云叔好，目前考虑疫情影响，明年楼市可能会有一波上涨，想把手里少有1套77坪宝安房（华盛荟）卖了，换成学位房，保值增值，你觉得这样操作是否增值空间更大？孩子现在才1岁多，现在考虑比较好的福田的小学学位，是否有还存在较好升值空间的小区推荐？总预算1200万以内；百花片区，你觉得长城二花园推荐吗？

回答：你好，百花和香蜜湖的学位都还不错，人群的划分香蜜湖片区更优质一些，总价1000w，个人更倾向在香蜜湖片区选择，上学圈层都具备，周边香蜜湖美食城也在拆迁， 具体的盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错，总价1000万左右。

提问：云叔你好，请问嘉仕花园东区，2000年楼，3层，单价4.3万元，值得入手吗？这个板块有没有潜力？

回答：你好，单价4.w3，也就是市场价，我不能说那个板块没潜力，但比这个板块有潜力的地方多了去了，当然了在建的10号线地铁滨江东路站这个增量肯定没问题。

提问：云叔好，最近想入手广州碧桂园樾时光的143方，感觉性价比可以，就是格局没有亮点感觉很多地方需要自己搞，你感觉那里怎么样呢？

回答：你好，从平面来看，作为一个东边的单边位，没有做横厅，而是做了一个南北对流的户型，还算可以，但也有几个地方值得商榷 ；左上角的那个房间，其实那个位置做房间不太合适，一方面采光通风不太行，另外就是紧挨着厨房和餐厅，动线肯定有问题，客厅很“碎”，是因为被左下角的那个房间的门洞打破了空间的完整性，所以整个客厅看起来被切割，用起来不是特别的舒服 ，其他的还好，比较中规中矩。

提问：云叔好，名下一套大朗新世纪添一居房产，打算卖掉之后换去广州，想选黄埔，换房的目的就是增值，请问换去广州房产增值前景是否更好？选黄埔是否正确？黄埔万科新里程270万两房，万科金色梦想250万两房，中海誉城北苑250万左右两房，该如何选？金色梦想这边没地铁的增值速度会不会差很多？考虑教育的话，上述楼盘应该如何选？

回答：你好，广州当前前景更好；黄埔是个正确的选择；优选万科新里程，次选金色梦想。没有地铁，现在交通不是很方便，未来有地铁规划的可能。都差不多，主要是先上车。

提问：云叔好，我在广州越秀东堤湾有一套两房，手上有资金400w，可承受月供5w，目前考虑两个方案，1、置换一套稍大面积的，但周围楼龄较久，东山雅筑感觉较为满意，但担心日后上涨乏力，且非普通住宅流转性差；2、考虑另外购置一套800w以下，但想不清楚越秀或天河两者哪个更优？请问云叔两个方案您更推荐哪个？或者有更好的楼盘推荐？

回答：你好，东堤湾，杨箕站，铁一学位，有一定楼龄，不自住可置换；东山雅筑，可以考虑的，但这种大面积带跃层的户型，未来可能不会特别受欢迎，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：云叔好，广州户口，目前仅购珠江花城一套房产，无贷款，想再投资第二套，但手中资金仅有200w，请问目前投资房产风险大吗？选择黄埔还是南沙？如果选黄浦，您推荐哪几个盘？如果选南沙，您推荐哪几个盘？

回答：你好，M2都站上两位数了，优质房产是能够实现资产的增值与保值的，至于你说风险大不大，这个还得看选筹。短期考虑黄埔，中长期考虑南沙。如果总价400w的情况下，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：云叔好，你觉得番禺品秀星瀚这个盘怎么样？地铁陈头岗站家门口开，一站到广州南，三站到番禺广场，东晓南辐射线未来几年开通，到海珠仅10来分钟，南大干线十五分钟到南村万博，现在父母住东晓南，目前在珠江新城上班，父母主要需求考虑的是离他们那近一点，本人倒是不急着追求短期内的升值，喜欢安静，少人点还好，但品秀星瀚附近目前全是荒地，目前什么都还没有，父母不太信任规划，怕突然改规划。那附近水分大吗？发不发展地起来？

回答：你好，这个地段要真正地发展起来，得需要5年以上，看似2号线、22号线、南大干线、南站、万博这些高大尚的字眼，但其实跟这个盘没有太大关系，根据你所说的需求条件，其实海珠、天河这些板块都有的选，次盘要果断放弃。

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