广州楼市:140万,天河附近有合适的楼盘吗?内行人给出答案

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提问：广叔您好！子弹140，首付需4成，天河附近有合适的楼盘推荐吗？春江花园怎么样，小孩9月份上小学，考虑学位，求推荐。

回答：你好。春江花园，金融城范围，缺点就是有一定的楼龄了，兼顾自住可以考虑的。还可以看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：广叔，你好，荔湾区新世界凯粤湾呢，那里是西关培正小学，自住加投资的话，凯粤湾升值空间会比御金沙大吗

回答：新世界凯粤湾在滘口，关注度不低，品质还可以，有白鹅潭辐射利好。比御金沙价值大一些。

提问：广叔你好，广州户口，家庭目前没贷款，刚卖出了二套龙口东小房，已网签，目前空出名额，想纯投资一套400万左右的房子，有朋友推荐品秀星瀚，不知可否投资，如还有更好的可否推荐下

回答：你好。品秀星瀚不是很建议，这个地方要真正的发展起来，得需要5年以上，看似2号线、22号线、南大干线、南站、万博这些高大尚的字眼，但其实跟这个盘没有太大关系。400左右，可看下科学城：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好，1、骏景花园目前都是2000年和2003年的房子，东苑的一直没有房源，请问投资自住各占50%，目前南苑七万一的价格还值得投资吗？还是找其他次新盘？预算800万，需要用到持有时间大概六年是否可行？因为去年已经涨了很多，可以帮忙分析下这个盘吗？还有多少空间未来容易出手吗？感谢。

2、请问还有其他次新房有什么好推荐的吗？琶洲附近的单价七万到八万的有学位的

3.亚运城自住加投资，买靠近地铁的次新房还是买天龙呢？

回答：你好。1、骏景花园短期持有个三五年没问题的；因为地段好，抗跌保值没问题，但要等下降的话，概率不大。所以如果自住，我认为还是可以考虑的，不要在乎一时得失。

2、具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

3、亚运城主要是空地多，未来供应量比较大，且没有什么产业，顶多算“睡城”。你这个总价不适合买这里。

提问：新人首问：广叔您好，想用女儿的名额购入一套120方到170方左右的改善房，如果同时具备投资性质就更好。目前自住的是五山近90方的房子，四人住有些挤。在保利香雪山还有一套面积140的低层和两套大壮的小公寓。目前手上有不到500w做首付。考虑购入黄埔或者番禺地区的房子。目前看了融创广府一号，觉得实用率不高，户型结构不够好。富颐华庭离铁路近，不知噪音影响大不大。这两个盘离地铁也有些距离。万科城市之光二期目前开的地方据说要建垃圾站，离石化近，但是离地铁近方便些。大壮茗城的容积率太高不喜欢。也有考虑保利香雪山，科城山庄或者富春山居的二手房。但是目前放出的富春山居的房源和科城山庄的房源总价较高，需要同时售出五山的房和香雪山的房，感觉风险有些大。不知这些楼盘哪个好些呢？或者有什么番禺的楼盘推荐吗？

回答：你好。公寓可出手置换。融创广府一号地铁也不是很近，配套一般；富颐华庭是有铁路线噪音；万科城市之光还可以的，垃圾站有一定的影响，但我认为未来环保科技越来越发达，影响也会越来越小。其次考虑科城山庄、富春山居，自住不用太担心的，中长期看还是要涨的。番禺主要考虑万博，如：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：您好广叔，深圳回迁房250总价投资，目前已拆比较快的看到两个，一个是龙中爱联地铁口保利上城对面占地4万平回迁指标，带上外附属龙岗学位，另一个布吉木棉湾地铁口龙珠花园前面占地3万平地块的回迁指标房，小学看着还可以，初中可园学校一般。两个单价和拆迁速度相当。想预期5年左右收房卖出或再抵押。你评估哪个升值潜力大些。若都不行，另外有单价相同（3.1w）龙城广场向前村旧改，进度更慢点，会配建一个九年制新学校是否稍微好一点。再然后这个总价这个进度的不好找了，西部未知。最后，签回迁房需要合同备注关键事项在给点建议吧。感谢广叔。

回答：你好，回迁房的问题我以前说过，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。 一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算； 二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。 这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。

提问：你好广叔，在深圳上班，不想租房，想买房，但预算不多，看了东莞长安镇的小产权房子，去深圳上班还挺方便，但就是小产权，不太懂，能买吗，会有啥风险吗

回答：你好，如果投资，不建议入。小产权很大的问题就是产权不清晰，比如深圳很多村里盖的农民房，涨幅有限，杠杆不足。小产权房的核心是权，不是钱，你光有钱，玩不转的。适合村长。

提问：您好广叔，想买个1500万左右的学位加自住房三房(或3+1),目前重点关注福田香蜜湖和南外高新及南二外,请问推荐哪些楼盘，如果考虑未来增值的话推荐更福田香蜜湖还是南山高新？另外手上还有一套世纪春城四期的四房，不知是否需要出手，如果出手的话建议何时出手合适？

回答：你好，非常有眼光！ 把南山区学校主要分以下等级： 1.绩优持有型：南二外、南外高新 2.创业上升型：学府中学 3.稳扎稳打型：麒麟实验、育才三中 4.持续衰退型：南外文华、育才二中、北师大附中 5.黑天鹅型：南海中学 6.非地段但成绩优秀型：北大附中、南山中英文 福田的豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验。 你关注的这3个板块都是非常推荐的淘笋区域。 香蜜湖偏成熟，但是有学位加持，涨幅不会差。 追求更大的涨幅空间，建议优先南二外、南外高新。漾日湾畔关注下。 世纪春城考虑置换可以出手，如果单纯变现，没必要了。

提问：你好广叔，我买房预算有限，目前考虑朱村和凤岗，老师觉得这两个地方怎么样？有什么可以推荐的项目么？

回答：你好，增城区朱村前两年行情一直冷淡，近期房价因为周边旧改与拆迁的拆迁户入住而有了一定的回温。增城的发展速度较慢，城市界面较差，配套匮乏，产业较弱，再加上区域内楼盘供应量充足，房价上涨动力不足导致朱村房价一直保持低位。这些劣势短期内不会消失，但地铁21号线的通车，科教城教育资源的逐渐补足，产业入驻以及周边的黄埔房价带动会给朱村一些发展驱动力，需求逐渐增加，虽然板块投资回报率不高，但保值能力比较不错，还是比较值得预算有限的刚需选择。在凤岗买房，建议优先选择离地铁较近的二手房，尤其是入住率高的小区更值得入手，建议主要考虑居住舒适度较高。选择郊区盘时尽量选择精装项目，毛坯刚需盘入住率不高，转手价格也会受到影响，不建议入手。

提问：您好广叔，改善性需求，想咨询一下您东莞凤岗中海云麓270平的别墅，1600万的价是否是合理的价区间？比较喜欢他们的设计，但缺点是有点密集，入户快下来了，在纠结公园大地的160平的大户型，还是中海云麓的别墅。请广叔指点一下！

回答：你好，我得和你说直接点。1600万买东莞也是醉了，好多片区多年来埋葬了无数的投资客。很多想着先买临深以后曲线救国的投资客，最后都发现离深圳越来越远。凤岗临深只撑的起两三百万的刚需产品，1600万那是不可想象的资源错配，买了这套大别墅，你一定会开开心心住一辈子，因为根本卖不出去。至于公园大地的160平，和中海云麓比只是大坑和小坑的区别，果真有钱任性！

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