广州楼市:入手二手房,增量因素应该如何挑选?内行人透露

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，买二手房，总价差不多的情况下，有户型好的，有地段好的，有学区好的，有面积大的，有地铁的，这些增量因素应该怎么挑选？

回答：你好，房产价值是有阶梯，一包情况下，地段>学区>房龄>地铁>配套>户型>小区环境=户型=朝向=楼层，如果给每一条加权重系数，地段的权重占了50以上，如果前几项都非常好，这个房子也不会太差，决定了它的价值下限，后面几项高，是加分。相反，如果只是户型好、楼层好、地段学区交通配套都不行，只能是在同等价位里好卖而已，并不代表升值潜力。选房子，打开某壳，地图选房，选你能买得起的较好的地段，在这里挑一个还过得去的房子。

提问：云叔好，目前在珠江新城上班，想问下佳信花园90平南向大两房510万、泓景花园90平南向小三房570万、世纪云顶90平南向两房525万以及天誉花园西向88平小三房530万怎么考虑？

回答：你好，优选排除天誉花园，如果你特别看重华阳小学的学位，这个位置单价6.0万是稍微有点贵，你可以再看看赤岗板块，你列举的这三个盘单价在5.8-6.3万之间，论小区品质感和居住舒适度，肯定优选弘景花园，佳信花园次之，云顶的舒适度应该是最后，具体还是看你自己的需求，个人优选弘景。

提问：云叔好，未婚，广州户口，广州无房无贷，首付资金120万，可接受总价350万的房子，买房考虑投资，买后放出租，个人预期：往东往南买，离地铁越近越好，请问云叔可以给点建议吗？

回答：你好，总价350万，可以有几个选择，排名前列：沿着地铁5号线、13号线，在鱼珠-老黄埔一带选择，次新地铁口物业 ；第二：沿着地铁3号线，去到汉溪长隆、汉溪大道附近可以选择 ；第三：地铁7号线，在万博附近的电梯次新花园社区来选择，这是没什么问题的。

提问：云叔好，考虑自住为主，并且兼顾投资，五到十年置换，京溪附近的恒骏花园和天河御品如何选择？九十方左右的三房差不多都是近四百万，一个楼新但户型不理想，一个户型都佳但房龄较旧，目前两人分别在农林下路和嘉禾上班，除了京溪可考虑还有其他区域选择吗？自住为主兼顾投资的电梯三房要带学位近地铁？我们之前看了老黄埔但上班通勤不大方便，想天天你有什么好的建议！

回答：你好，如果非要在恒骏花园和天河御品之间选择的话，个人选择万科的天河御品，万科的产品和物业还是不错，至于其他的区域板块，总价400万，考虑到通勤，加上电梯3房、带学位、近地铁，岭南新世界周边也可以考虑一下。

提问：云叔你好，老黄埔的富颐华庭和新黄埔的云峰原著两个对比，请问哪个升值空间更看好一些？以及万博的广地花园如何？和新老黄埔对比一下，以后哪个发展更占优势？希望云叔帮忙分析一下，感谢

回答：你好，严格上来说广地花园其实不怎么受到万博商圈的辐射，地铁、物业一般，人气主要还是集聚在万博、员岗一带 ，云峰原著为首的新黄浦潜力不及鱼珠一带，相对价钱也不低。 如果你确定了学位的话，富颐还可以考虑，关键现在的价格已经饱含学位溢价了，离广园跟铁路也近，噪音也大，更大的硬伤就是地铁的少有，整体来说还是建议上城市之光，老黄埔的潜力大于万博大于科学城，且不说最后一片珠江南向望江地，单单是开车还是地铁通勤到金融城或者琶洲或者珠江新城都有优势，更何况这么好的地方，地铁次新盘是稀缺，无论是之前的保利学府里还是现在五矿、富颐都不是靠近地铁的盘。

提问：云叔，新人首问，想在上海买房没指标，有什么办法吗？去年错过深圳，今年眼看着就要错过上海和广州，现在还等半年入户广州还适合吗？

回答：楼市四个周期，启动期、上涨期、近顶期、横盘期；最适合买房的是横盘期；没有任何必要担心错过一轮行情，除非它是最后一轮。具体详见内部分享。

提问：云叔好，请问诺德名都，100平三房，南向高层、靠马路，380w带车位买不买得过？ 没有什么杠杆，但是楼龄新，你觉得诺德名都这个小区如何？

回答：你好，不是很建议，距离地铁太远了，交通出行不太方便，虽然有享受一点万博的辐射，车位是商用性质我不建议了，后续交易的时候车位还有一个税在里面，自己要用车位的话其实很便宜，直接租就可以了。不如直接去员岗附近的雅居乐花园，知名度也高很多，享受万博一带的配套，如果你做点杠杆估计都可以到隔壁佰利山那些小区了。

提问：云叔好，半山町已入手，投资+过渡期自住，紫星华府小两房现单价6.5Ｗ，这个价位是否太高了？5年-8年好不好转手？转手价按趋势估计会在哪个价位段？

回答：你好，紫星华府在海珠，靠近客村立交，由于片区开发成熟，6.5w这个价位是有点偏高了，具体详见内部分享。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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