广州楼市:买房能不能升值,关键在一点!大部分人看走眼

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提问：广叔，你好！本人01年来广州，05年入骏景西苑80方望花园房一套，早已还清。种种原因没入手第二套。现在孩子上初中已敲定，手头有130W闲散资金多年。现在家庭事业稳步上升，接下来正常每年剩余资金余60W。如果未来三年公司项目爆发，可能会分到200-300W。但房价一直在涨，我今年想把房子的事情腾挪一下。现在纠结于方案

1.130W凑点去投资一套新房？科学城，黄埔似乎都买不起。

2.把骏景的卖了加上130W，总资金有700W现金。去买两套大壮一大一小组合？100方+80方。这样既改善了又投资，一变二。

3.把骏景的卖了加130W共700W。去ALL IN一套中冶逸景台的所谓豪宅？我老婆现在科学城当老师，我在深圳租房。中冶到她学校的时间和骏景到学校时间差不多。

我对换中冶的房这个方案3很动心，我在深圳这么多年看见豪宅稀缺，涨幅非常大。个人认为未来700万的刚需小房不缺，但豪宅缺。虽然中冶这个是伪豪宅。但又觉得骏景地段太好，长岭居太偏。请广叔指点该如何思考和执行什么方案！！

回答：你好。骏景西苑建议继续持有；你手上需要一套优质资产。

1、130，5成可考虑入一套科学城上车盘

2、不建议卖

3、中冶逸景台是刚需地段中的豪宅，现在配套不是很好，自住可以考虑，需要较长时间。

如果可以的话拿骏景西苑DY贷出资金用于经营公司和事业，再通过经营赚的钱加上手上资金买一套更好的房子，可以考虑科学城好一点的，大壮也行。

提问：广叔您好，现在手里有1500w，自己有一个黄埔名额，还有亲人可借用名额2个，考虑投资天河黄埔的，但现在价格一直涨，很纠结，也看过一些楼盘：

1、黄埔新盘：大壮名城、中冶逸景台、广府一号；

天河新盘：珠江花城、天河壹品、保利天汇、慧源山庄。

2、黄埔二手：中鼎君和名城、保利学府里；

天河二手：牛奶场版块。请问这些盘能否投资？或者有什么好的建议？谢谢！

回答：你好。是的，建议尽快上车。这个总价建议配置一套天河，一套黄埔。天河新盘重点考虑天河壹品，珠江花城。黄埔考虑保利学府里；牛奶厂也可考虑，不过算最后选项。还可以看下金融城，如：骏景，中海康城，城市假日园，阳光假日园，盈彩美居

提问：你好，广叔，考虑在珠海唐家买一套房子自住，兼顾保值增值，目前有两套房子在犹豫，一套是凤凰山一号，十年楼龄，顶楼30层，目标楼层22楼，东西向，客厅主卧朝东，221平500万，因为小区房子整体面积偏大，小区只有400户，入住率50%，配套不成熟，第二套是天恒湾景，格力海岸附近，150平，10楼，南北通，预计550万，新房4月开盘，配套尚可，想问广叔，珠海目前是否已在高位？唐家是否值得买？海边高楼层东西向是否影响采光？两套房子如果预算充足，哪套更好？谢谢！

回答：你好。凤凰山一号景观好，就是没什么配套，一般；天恒湾景配套相对要好一些，景观环境都好。具体东西向是否影响采光还需要实地踩盘，看户型设计。建议考虑后者，现在不是高位，可以买。

提问：广叔，你好，新人首问，单身女性，在珠江新城上班，计划购置首套，目标是两房，计划自住。名下无房无房贷记录，首付预计140万，总价不超过470万，月供预算在1.7万左右。

1.目前看中的一套是逸景翠园的2+1，总价450万，一套是阳光假日园两房，总价475万。请问广叔更推荐哪一套？

2.目前在看的小区有：海珠：逸景翠园。东圃：富力天朗明居，阳光假日园。黄埔：黄埔花园。看过但不打算考虑的小区有：佳润上品菁园，中兴花园，远洋名苑。请问广叔还有其他推荐吗？

回答：你好。1、两个盘都可以考虑的，海珠逸景翠园地铁在建；阳光假日园区位价值要更大一些，金融城辐射。

2、前面这几个盘都不错，天朗明居楼龄要老一些。偏自住考虑逸景翠园，偏投资考虑阳光假日园

提问：广叔感觉南沙东悦湾和海语熙岸哪个好？另外，番禺有两个新盘，紫悦府和悦玉府，销售说学校是华师附小，地铁是26号线的西丽站，可以考虑吗？

回答：选海语熙岸吧，这个地段的发展我认为更有潜力。紫悦府和悦玉府两个盘都很一般，学校还不清楚，地铁还在规划中，不确定性很大。

提问：你好广叔，未婚，三线城市，准备买房投资，家人都不支持，说房价回落，买房会亏，而且月供压力大。该怎么办？

回答：你好，先弄到钱自己买一套然后赚钱。 家长喜欢指点子女，主要是因为他们还没把你当独立的成年人，只有你动用大笔资金并且赚到钱了(做生意，开厂，买房)，他们才能接受你独立的事实。未来对家里人，尽量是报喜不报忧，直说赚了多少，别说月供压力多大。 人不能被说服，只能被天启。空军的想法是很顽固的，如果你没有非常坚定的理论支撑，你和他们的辩论往往只能是你被说服，而不是反过来。

建议你做两件事情，排名前列件事就是认真分析楼市的理论基础，经济学是科学，明白内在的t-1层逻辑才是坚定信念的方法；第二件事是不再和空军沟通，而是自己去做，只有你自己赚钱了才能有话语权。假如你决定以买房子为目标，那么，花钱请老师，摆平父母，取得老婆信任，都是值得的。家人的枷锁看似可以忽略，但如果迟早要为枷锁买单，那么，越早打破，成本越低。负债率别超过70%，在月供能承受的范围内，可以继续入手潜力盘。

提问：你好广叔，预算2300万左右，锁定了两个盘的两套房子价格差不多，现在有点纠结，请广叔给点建议选哪个。主要综合考虑房子品质舒适和学位和升值空间。1.圣莫丽斯，看了上下叠拼两层的，有花园，6房+1房，很宽敞很舒适大气。深圳外国语龙华，如果中考成功，期待像深高北周边的房价的升值。一本证，一步到位！2，鸿威海怡湾，海景，南边的中医院确定不建了准备做公园，学位深圳湾学校，4房。两本证。 请问广叔上面两个应该选择哪个呢？这个价位您是否还有更好的项目推荐，多谢！

回答：你好，1.圣莫丽斯要出关交通很不方便，在南山未崛起之前，购买群体主要来自福田方向，现在福田的人往南山方向去了。前景不看好。整个深圳的趋势是罗湖→福田→南山→前海，跟着趋势走。 2.鸿威海怡湾小区环境很不错，但是有一点楼龄了，双拼房也多，属于跟涨型。 个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区，目前还看不到一个可兼顾学位，预期，稀缺景观资源，住宅集群，承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区。

提问：你好广叔，入深户两年刚需，参加工作两年，在福田上班，年收入税前20万。家里可以提供150万首付，月供自己承担。想在南山或者福田买小两房，总价控制在400万以内，不知道怎么去选，老师有好的建议吗？

回答：你好，南山或福田，400万以内的两房，或者面积极小，或者品质很差，没有什么漏可以捡。如果想自住就在福田选，如果投资，不如跳开这两个区，眼光放远一点，去找更有潜力的标的。

提问：你好广叔，请问宝中区的花样年，250多万买个一室怎么样，这几天好像被抢的很凶，全小区只有一两套28平的在卖，为什么这个小户型小区，还能卖的这么火，可以分析下吗？

回答：你好，715之后，有一部分需求是豪宅税逼着人们把预算压缩到豪宅线以内，加剧了小房子的供需失衡。再一个单房不适合居家，居住弹性小，也易受保障房冲击，带个学位会更安全。

提问：你好广叔，深圳去豪宅税后在南山前海买入一套，目前市场成交价涨了约35%，715新政前在南山前海又定了一套900万三房（比市场价便宜近100万），已网签，原本想配婚买入，现在不确定能不能办了，又有点担心这个片区会横盘两三年，月供会把利润吃掉，我目前有三种选择：1、转售他人；2、换一个五成首付的人代持；3、继续想办法配婚破限购；如何选？如果坚持配婚，你们可以提供资源吗？谢谢！

回答：你好，新政之后，前海南是我们认为要横盘的片区，尤其是诺德，因为居住属性弱，炒家太多。 同样要回调的片区还有沙井和光明，大家记住一点，炒作期追逐概念，横盘期回归居住。 再说你这套，900万三房，应该还能扛过排名前列波调整，不过你现在的较大问题，不是前海横不横盘，月供会不会吃掉利润，而是你原本没有资格。 新政前有很多操作空间，现在基本都被堵死了。 转售他人不是你想转就能转，除非你和卖家签了主体转让协议，同时还要找到接盘人； 婚票现在行不通了，一是找不到，二是要把房子放到对方名下； 代持同样需要卖家配合，总之条条路都难走。

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