内卷的荔湾,二手快扛不住了?

荔湾的二手房表现与新房相比，竟是南辕北辙...

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价格四区最友好，但二手成交量却不尽人意

克而瑞数据监测显示，近五年荔湾成交32576套二手房，在四区中仅占16%的市场份额，在排在中心四区末尾。

从走势图来看，2021年的成交量达到了近年来最高峰。

成交均价方面，荔湾的二手房成交均价和新房一样，都是中心四区最友好的。克而瑞数据监测显示，近五年荔湾二手房成交均价35644元/㎡，另外三个区域均已踏入4字头的阵营，而荔湾仍然还是3字头。

从价格涨幅上来看的话，数据显示，近五年荔湾二手房成交均价同比涨幅为45%，低于海珠46%的价格涨幅，位居四区末尾。

以荔湾老芳村板块的二手房恒荔湾畔为例，该项目2017年成交单价突破4万元/㎡，中间该项目的成交均价一直起起伏伏。

到了今年6月，该项目成交了一套90㎡总价400万的房源，折合单价43961元/㎡，转了一圈，成交均价似乎又再一次回到了六年前。

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90㎡以下户型占主力，老西关板块占比高

接下来再看看荔湾近几年二手房的成交结构是怎么样：

以成交户型为例，克而瑞数据监测显示，近五年荔湾成交以70-90㎡的户型为主，累计成交8685套二手房，占比达到了27%。

在荔湾近五年流通性相对好的前10小区中，可以发现，来自老西关板块与老芳村板块的项目数量相等，占比均为40%。

除万科柏悦湾外，其余三个项目共同特征之一就是这些小区体量比较大，分几期开发的项目，而体量大也就意味着挂牌多，普遍在百套以上，成交自然也就水涨船高。

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荔湾二手房最大的竞争对手竟然是

前面我们有提到，荔湾的二手成交均价和新房的成交均价在中心四区都是最友好的，且地段占优，那为什么二手房的成交套数在中心四区里最少的呢？

小编个人认为，或许荔湾二手房最大的竞争对手不是别人，而是荔湾自己的新房。主要体现在：

1、 挂牌量上：截至今天荔湾区在某平台上的二手挂牌量仅9085套，是中心四区中唯一挂牌量不超万套的区域，占比仅有16%。

2、 产品同质化：克而瑞数据监测显示，近几年荔湾二手房成交主力为70-90㎡的户型，占比达到27%，是所有户型中占比最高的。

而近几年荔湾新房成交主力户型同样是70-90㎡，成交超10万套，占比同样达到26%，为所有面积段里占比最高的。

由此可见，两者都是该户型卖的最好，并没有形成差异化，也就出现了新房与二手共同抢一批客的现象。

且近几年来荔湾新房户型实用率已经越来越高，70-90㎡在荔湾普遍能做三房户型，而这个面积段的二手普遍只能做两房，已经不能满足部分购房者的居住需求，这样一对比，二手并不占优。

3、 价格上：数据显示，近一年荔湾二手房套均价为300.47万元/套，荔湾某网红盘在近期推出的特价单位中，总价仅需371万元就可以上车该项目的79㎡户型。

可以看到，荔湾新房与二手房之间的价差并不是很大，或许购房者垫垫脚就能住到体验感更好的新房。

当然，荔湾的二手房价格更为友好的情况下，也给想上车中心四区的购房者提供了多一种选择。

4、供应上：荔湾是供应中心四区的供应大户，可选择面广。据克而瑞不完全统计，荔湾区目前共有20个项目在售、3个项目待售，市场竞争尤为激烈。

总的来说，若荔湾二手没有很明显的优势，想成为购房者的首选，还是有很长的路要走。

来源：克而瑞广佛区域