55万买30年长租公寓?值得买么?

搜狐焦点广州资讯 2018-06-13 09:58:15
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从2017年开始,租赁市场无疑站在了风口之上。在政策的引导和市场刺激之下,大量企业涌入租赁市场。不过伴随着行业热度的上升,有关“租金上涨”、“天价租金”项目这样的案例也开始关注。 从5月底就开始热起来的广州楼市,除了住宅和写字楼都成交活跃外,就连长租公寓近期也比较火热。 随着各大房企纷纷进军长租公寓

从2017年开始,租赁市场无疑站在了风口之上。在政策的引导和市场刺激之下,大量企业涌入租赁市场。不过伴随着行业热度的上升,有关“租金上涨”、“天价租金”项目这样的案例也开始关注。

从5月底就开始热起来的广州楼市,除了住宅和写字楼都成交活跃外,就连长租公寓近期也比较火热。

随着各大房企纷纷进军长租公寓市场,广州楼市的长租公寓产品已越来越多。不过,这些主力面向大众的租赁物业,有些竟然会像公寓产品那样“出售”,卖30年使用权,而且还是在地铁站旁、四五十万元就有交易,这是怎样的一种新情况?

“一套30多平方米的公寓,总价四五十万元,买30年使用权,值不值得买?”

在广州,汉溪长隆站旁项目共有1190套公寓,今年2月份已卖掉一期的500多套单位,当时的售价约1.4万元/平方米;现在推售的二期物业,为23-62平方米平层及顶层部分LOFT单位,其中,主力产品是25-33平方米单间,每层4梯30户设计,价格约1.6万元/平方米,带装修交楼。

售楼部内还搭建了临时样板房,展示了约25平方米、30平方米和33平方米三种单间户型。从样板房可见,不管是哪种户型,它们都是厅出阳台,这种设计为其增色不少。

那么四五十万元买30年使用权,值吗?

去年“3·30新政”实施前,广州的一手商用公寓产品销售火爆,它们的使用期只有40年,但它们是有产权的,以后也能在二手市场交易。而汉溪长隆站旁边的这个公寓项目,则是另一种性质。

汉溪长隆站旁的项目卖的却是30年使用权。

即是说,30年后,“购房业主”是无法拥有这套单位的产权的——项目所在地块其实是汉溪村的集体用地,开发商与村集体合作,由开发商包租32年使用期,然后进行统一规划报建,把建成的房子一次性收取30年租金租给其他市民。

那么问题来了,能否按揭么?

对于一些能付的起30万的买家来说就不说了,主要针对一些贷款的买家来说,这样的项目是可以贷款的,但是只能是5年的按揭贷款;

我们来以一套33平方的公寓来算,总价约55万元。若是做按揭,首付最低三成,即16.5万元,而且要在签合同后的三天内交齐,剩余的38.5万元可以申请装修贷款或随薪贷,利率分别是3.6%-4%及5%-6%,贷款额度将与贷款者的收入密切相关,并且只能贷五年,月供款约7000元。

当然这个楼盘针对部分单位承诺返租服务,“如果‘业主’要签订返租合同,他们需再交1万元做配齐统一家具、家电等费用。选择返租的‘业主’,前5年可以获得77元/平方米·月的保底收益,这笔钱发展商会每月支付给‘业主’。”

如果按照月供7000元来说,若将物业返租给商家经营五年,租金是77元/平方米·月,“业主”每月能收到2541元租金。折算下来,“业主”前五年每月实际供款4459元。

这样的月供开支,对于一个刚毕业,或者是资金紧缺的年轻人来说,负担稍微一丢丢重,两个人应该毫无压力,而且五年之后就是零月供,生活无压力,以后与现在应该是天壤之别吧。

不过很多人最关心的就是购买这种与村集体合作建设的房子,有法律保障吗?

律师事务所律师表示,从法律角度看,这种对房屋产权不作处分、只约定使用权的合同本质上都是“租赁合同”,必须符合《合同法》中关于租赁合同的规定。比如超过二十年租期的部分,在法律上是无效的。

这种只有“使用权”的房子,在房屋因为征收、征用或因其他原因灭失的情况下,购买者能够得到的补偿或赔偿会非常有限,除非在合同里约定了高额的违约金。

此外,因为没有取得产权,房屋的升值和保值功能,购房者也是完全没有办法享受得到的。

作为出租方,一般来说应该证明所出租房产是有产权或是得到了产权人的授权。

然而,在房子还没有建起来的时候,这种产权和授权都是待定的,存在变数。

对预付大量资金的“承租方”来说,如果房屋最后没有顺利建成并取得相关产权,又或者产权所有者最后并没有如约向“出租房”授权的话,《租赁合同》实际上也无法顺利履行,“购买者”无法取得房屋的使用权,只能根据其中的条款来追究违约责任以弥补损失。

不过,即便对待建房屋提前签订《租赁合同》,也并不违反法律的强制性规定。

那么现在重要的是,值不值得买呢?

如果地段好、配套完善、且由品牌有实力开发商打造,在价格合理的情况下,自住还是可以考虑的;

比如55万元可获得30年使用权,平均每月花1527元就可以住的比较舒服,相比较周围的公寓租金确实便宜不少,但前提是能拿得出十几万元的首付款,而且需要考虑到5年后市场的租赁需求有何变化,现在很难给出定论;

另外,未来30年房企对该项目的物业管理如何,也会直接影响房屋的租金水平。

所以到底值不值得买,你们觉得呢?

来源:南方房产

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