【新政解读】再出招!9区增值税“2变5”,人才购房资格从严

影响面更广，力度更大的调控新政《广州市人民政府办公厅关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（下简称“通知”）于18点正式公布。

▲市《通知》官网截图随后（18：29），市住建局出台本次“通知”的官方解读，对执行时点等细节进行重点阐述。

▲市住建局《通知》解读官网截图其中，本次“通知”中的第四、五点，强化人才购房社保年限管理，9区增值税“2变5”，对市场“即时性”影响较大，较受市场关注。本篇，小研君将就本次政策新变化、本轮调控的回顾以及市场影响进行分析。

01.统一社保时长条件为人才购房再“堵漏”

本次“通知”将此前各区“五花八门”的人才社保条件进行严格统一设定为12个月；

▲《通知》将统一此前各区“五花八门”的社保年限

此举意在打击部分项目以“等半年社保”等方式为投机者取得购房资格的行为。对比新旧政策，“本科门槛”区域中，黄埔、南沙、花都收紧；“研究生门槛”区域中，老五区收紧；番禺则前后变化不大，影响较低。

回顾2019年12月以来，黄埔、南沙、花都等区相继宣布人才购房新政，本意在于为社保年限不足但希望在广州安居置业的“高精尖”人才提供“安居乐业”的途径。但部分热区人才资格对社保时间要求短，让小部分投机者有可乘之机；

回顾2021年前4个月，广州房贷审批、政策调控，普遍涉及人才购房“补丁”。2019年至今广州人才购房购房政策趋势（请横屏观看）

02.增值税年限“2变5”加重九区交易成本分区而治不搞“一刀切”

本次“通知”另一备受关注的细则为越秀、海珠、天河等9区增值税免征年限“2变5”，而从化、花都则维持原2年免征期限不变。

本次调控“分区而治”，意味着9区5年内“转手”的税费增加；按照目前税费普遍由买家统一承担的交易习惯，买家购置上一手交易不足5年的二手单位热情将会降低。这或将倒逼一部分急需短期转让物业的业主降价；一部分“观望”的业主或将等待“满五”后再考虑转让，或导致部分板块二手房源减少。此外，按照目前一手房（期房）普遍2年时间交付计算，从实际购置-取得房产证/缴纳契税-房产证满5年，实际上需要耗费7年时间。

由于大部分投机的客户需要快速周转资金，增值税免征年限免征提高至5年，无论是房源的出售时间拉长还是买房的成本增加，均对投机行为有很大影响。

此外，花都、从化维持原“满2免征”政策不变。从一手市场的角度来看，将利于部分考虑短期置换、转让的买家购置上述两区新房，尤其近地铁、近规划利好板块的新房项目或成为短期置换客眼中的“香饽饽”。

03.集中拍地+五一假期在即，4月轮番新政“稳市场”4

月以来，广州每周均有调控“新动态”。4月2日，《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》出台，重点为加大宅地供应、房价（备案价）与预售证发放挂钩、人才房3年限售。4月16日，海珠、天河、黄埔、番禺、南沙、增城等6个区负责人被约谈，要求贯彻落实“房住不炒”。4月21日新政，重点为人才社保年限统一为12个月、9区增值税“2变5”。小研君认为，下周一、二（4月26-27日），广州将进行排名前列批集中供地限时竞价，此外五一小长假历来为全年其中重要楼市销售节点，轮番政策出台目的在于“稳市场”。

附件.市住建局新政解读全文 

为深入贯彻党中央、国务院决策部署，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力稳地价、稳房价、稳预期，进一步完善房地产长效机制，推动市场平稳健康发展，市政府办公厅印发了《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函〔2021〕30号），自2021年4月22日起执行，现解读如下：        一、关于加强房地产工作统筹协调        市住房和房地产工作协调领导小组加强统筹协调，落实各成员单位责任，强化部门协同联动，进一步加强信息共享和监测预警，提高政策实施的针对性、有效性，统筹推进房地产市场平稳健康发展。        

二、关于加大保障性住房供应力度为实现我市保障性住房小区“大分散、小聚集”布局的目标，进一步提高保障性住房的居住品质和便利程度，将保障性住房筹集方式从集中新建转变为以商品住宅用地公开出让项目配建为主。为增加保障性住房有效供给，确保户籍中等偏下收入住房困难家庭在合理轮候期内实现“应保尽保”，明确年度配建套数原则上不少于年均新增轮候家庭户数。为进一步拓宽保障性住房供给主体和供给渠道，切实增加保障性住房房源，重点支持和引导拥有自有存量土地和存量住房、用工量大的企事业单位，利用存量土地新建或存量住房改造；村集体利用权属清晰、符合规划的集体建设用地新建；用工量大的产业园区适度提高配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积的比例等方式，筹集各类保障性住房。      

  三、关于大力发展住房租赁市场        

推进落实中央财政支持住房租赁市场发展试点和利用集体建设用地建设租赁住房试点，通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道、多主体加快租赁住房有效供给。结合《广州市房屋租赁管理规定》，制定规范住房租赁企业发展、修订租赁住房标准和网上备案规则等配套文件，重点支持住房租赁企业集中运营长租房，促进住房租赁市场健康发展。       

 四、关于强化人才购房政策管理        

享受市辖区人才政策的家庭和单身（含离异）人士，购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）时，须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险缴纳证明；不得通过补缴个人所得税或社会保险购买商品住房。执行时点继续延续以往做法。即4月21日24：00前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。4月21日24：00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行、支付宝、微信等转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等）或完税证明原件的，仍按原政策执行。各区要落实属地主体责任，继续严格人才资格审核，严肃查处房地产开发企业和中介机构伙同他人弄虚作假、虚报瞒报等骗取人才购房资格行为。       

 五、关于调整增值税征免年限        

发挥税收调控作用，将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高到5年。5年的起算时点以个人购买住房取得的不动产权证或契税完税证明上注明的时间按“孰先”原则确定。个人住房转让合同网签时间在4月21日24：00前的，增值税征免年限按原政策执行；个人住房转让合同网签时间在4月21日24：00后的，按新政策执行。4月21日24：00前已发生实际交易行为，但未及时完成合同网签或不动产权登记手续，符合以下情形的，视为已完成合同网签，增值税征免年限按原政策执行，但应当在2021年10月31日前（含10月31日）办理合同网签或办理不动产权登记手续：

1. 4月21日24：00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供支付购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行、支付宝、微信等转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等）；

2.对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人住房转让的，法律文书的生效日期在4月21日24：00前的。

本款的具体操作以税务部门规定为准。

来源：广州中原研究发展部