广州楼市:不限购的区域板块值得买吗,看看内行人的分析

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：我又来了 广叔 就我单身外地户口 南沙已购 黄埔有的说是我限贷必须全款 有的又说让观望政策风向 我是该等 还是…新塘品秀星图 无锡朗诗太湖绿郡 万科翡翠之光 佛山 美的花湾城 绿城顺德杨柳郡 万科金域蓝湾 麻烦您就教育 升值空间 城市潜力各方面给个优先排序吧 我投资两套 5年为期较佳 以广叔看法 黄埔限贷问题 会有放松吗

回答：你好，黄埔政策已经属于开放了的，可垫资全款买，后DY贷7成出来，一样属于3成首付，另外还可找人代持。优选品秀星图，次选翡翠之光，佛山暂不考虑。品秀星图 > 翡翠之光 > 朗诗太湖绿郡 >

提问：广叔好，本人和老婆名下在新塘有两套房供着，不是广州户，现在手上有100左右，利用今年疫情期间做操底投资，住宅应该是没有购房名额，投资写字楼或者公寓是否可以，投资哪里合适？

回答：你好，写字楼和公寓一直不建议，涨幅慢，税费高，同时不能享受和住宅同等待遇。可JLH腾出名额，入一套黄埔科学城的房子。可参考：万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：广叔你好，我是广州户口，在新塘有一套无贷款的房子 ，有子弹90.看好文船小二房准备投资。因文船二条地铁和门口的广深公路非常方便，现单价26000左右 请给建议 谢谢你

回答：你好，文船分三大区，近地铁，缺点是楼龄较老，步梯，不过一些区域开始有加装电梯，未来也有旧改方面利好。如果中长期投资，可以考虑。

提问：你好广叔，准备在越秀买3房的学区房自住+投资，周边大多是老旧小区，请问在这种情况下优先考虑哪些因素，地铁交通或离学校距离？楼龄较新的电梯房还是房改楼梯房呢？楼梯房使用面积较大，且现在也在加装电梯。请您不吝赐教，谢谢！

回答：你好，如果注重教育，越秀是优选，优先考虑近地铁、带花园电梯房，已在电梯也可以考虑。

提问：你好广叔，刚刚入户广州，有社保多年，自己做小生意。在和黄埔交界的新塘海伦堡有一台100方的三房，有意换四房，无贷款。现可调动100W上下.有三方案：一，准备在文船生活区买套小三房投资，后过两年再卖掉现住房在本小区或新塘远点的地方单价的换四房。二，现住的房子不动，在黄埔中央城买90方的一套。三，到香江天赋买四房，改善居住环境，原有的海伦堡不动。请给建议 谢谢！

回答：你好，海伦堡大花园社区，自住还是不错的，就是距离地铁较远，学区一般。1、文船生活区楼龄较老，博拆迁的时间成本和机会成本也都较大，两年后不一定能够卖出。2、该方案可以考虑，海伦堡现在出手不划算，未来还有潜力。黄埔中央城可以买。3、香江天赋可以买，广州战略向东，中长期看好。

提问：广叔你好，坐标广州，已有海珠区市内住房一套，商贷剩余15万，另有购花都区住房一套，原本打算退休自住，楼龄10年，公积金贷款剩余44万，因不去居住，没出租，最近看中一套市内海珠区11号线（未开通）地铁旁一手房公寓，总价279，但手头没有资金，首期无着落，于是打算卖花都的住房，出售价215万，在市区内购公寓，公寓考虑自住，请问广叔，这样操作是否可行，现在是不是置换的时机，因为手头的资金不足，不卖花都的话，首期无着落，另外公寓首期5成，是新盘，而我还有十年就退休，想在市内多一套住房，谢谢！

回答：你好，公寓投资不能买，坚决回避，涨幅严重跑输住宅。增值部分需要缴纳 50%的税金，所以二手房几乎没人接盘。不光是物业费不低，水电费都是商业水电费价格。产权只有 40 年，有可能拿钥匙的时候只剩下了 30 年，产权到期以后也不可交易，且不享受商品房免费延期土地证政策。投资公寓是大坑，所以在买公寓之前要考虑一个问题：买来会亏多少！

提问：广叔你好，很荣幸在这里向你提问： 1、个人情况 在南山科技园上班，无房无贷，月薪税后2万5，公积金每月共缴存6千 2、买房诉求： 想看地铁12号线-宝安区沿线的两居室二手房，总价在400万以内，居住+投资 近期好了几个小区： （1）凤凰雅居：49平，两居室，售价365万； （2）桃源居十六区：66平，两居室，售价370万，房子是双拼房隔出来的一半，满五 （3）中信领航城：49平，两居室，售价365万； （4）中信领航城：65平，两居室，售价460万； 请问广叔对上面几个小区怎么看，哪个更有升值空间？还有其它小区推荐吗？

回答：你好，凤凰雅居是鸿隆广场主要竞争对手，到后海车程约20分钟。 优点：低总价两房、次新花园社区、朝北看山朝南看花园、三梯十户车位足、未来地铁口200米、学校距离适中。 缺点：小区较小、附近配套较差、单价不便宜。 总结：地铁12号线2022年开通，附近有华业旧改项目，未来可期！ 桃源居就是深圳的天通苑，超大社区，产品丰富，小区严重老化，住客素质普遍较低，属于没有亮点的上车盘。 领航城一期二期是中信开发，赠送比较多，89基本是3+1，三四五是机场开发，赠送不多。 这几个楼盘排序： 领航城>凤凰雅居>桃源居 富通城 玉湖湾 招商果岭也可以关注。

提问：广叔您好，惠州龙光城有一套别墅，深圳购置了麒麟公馆，小孩一岁多了，想要未来有一个比较好的学校较好离家近一点，不知道是卖可别墅在南山在投资一套小的学位房好还是博一下深圳扩容的红利继续持有龙光城别墅好呢？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。买惠州较大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。惠州房价眼看离深圳越来越远，未来想再置换深圳很难了。建议出手惠州，置换南山。

提问：广叔你好，本人在罗湖有套两房，目前市值大概在400w左右，欠30W，现在想置换一套大一点的房子给老人养老，也希望有一定的升值空间，最近看了龙岗宝荷仁恒峦山美地四房430，房子各方面都很满意，但就是交通不太方便，不通地铁，据说周边要建科技园，14号线也会经过。我看宝荷地区涨幅还行，请问我卖掉罗湖买宝荷值得吗？感谢~

回答：你好，龙岗一般不推荐，投资不是个好地方，但如果你在那边工作或者需要养老自住，峦山美地是个不错的选择，未来地铁开通、近大运，高赠送、大花园户型也好。

提问：请问广叔再过两年流塘片区地铁开通后，房价会不会又涨一翻？布吉GFY补涨的话您觉得会走赢流塘片区吗？

回答：你好，地铁开通后肯定会有一波利好，但翻翻就有点夸张了，因为地铁只能算其中一个升值因素，地铁开通南山刚需外溢，不仅仅会进入流塘，还可以进入新安、灵芝等片区。至于能涨多少还要看产品上的优劣。GFY在布吉是领涨盘，能跑赢布吉的其他盘，但是扩大到全深圳，跟西部比，肯定是比不上西部的。

提问：广叔你好，预算280万左右，需求二房。请问罗湖的老旧小区清湖山庄和龙岗坪地的次新小区中骏四季花园，哪一个更有投资价值呢？

回答：你好，一个老破旧，一个新偏远，哪个都不要。 结构化行情，要兼顾地段+产品。

提问：你好广叔，手上有250万左右资金，总预算不超过700万，小孩一岁，主要需求是改善居住，至少三房，但是也希望能解决学位和有升值空间。目前在刚改和学位之间摇摆，担心现在不买将来可能更买不起学位房，但又不愿意牺牲居住。学位、居住和投资之间如何平衡？期待指点迷津。 坂田看了嘉御山和银湖谷，优点是楼龄新，配套好，但差在学位。但是坂田没啥规划，担心变成下一个四季花城，多年横盘，坂银通道和10号线都带不动。 南山看了阳光雅居里和创世纪滨海花园。雅居里楼新，但学位一般，创世纪滨海学位尚可（学府），但楼龄20年，户型物业一般。现在价格都在高位，担心光靠学位拉动还有多少升值空间。 宝安还不太熟，不知大大有无折中的推荐？

回答：你好，深圳房产升值潜力与学位强相关。 虽然学区房面临很多政策风险，无法推理及预判，有很大的赌博性质； 但是，在深圳，新学校的引入是平稳的行情下完成暴击的较大因素；如，去年的深圳湾暴涨，主要是归功于深圳湾学校的建立； 深圳教育资源不足，优质教育资源更是极端紧缺，因此深圳学区房相比其他城市未来会有更大的想象空间。 坂田 南山和宝安对比，南山想象力更大。 孩子才1岁，疫情之后，你有充足的时间淘笋。

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