广州楼市:懂行人都投资这类房产,大部分人的不知道其中价值!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，绿地星河绘1.8和瑞园8号楼5楼120平方，瑞园11号楼5楼116平方，选哪个比较合适？我自己在云玺已经有一套了，谢谢

回答：你好，光谷东和花山都可以买。 我们说投资有2种，排名前列就是进攻型，例如花山，这类标的适合底层充足的投资客，风险相对较大，未来或许会有很高的收益，或者生活半径在附近的刚需客自住；第二就是稳妥防守型，例如核心区和光谷东，板块发展相对成熟，目前价格不低，但是未来人口密集，购买力充足，属于比较稳的选筹，风险比较小，租金比较高。

提问：云叔好，预算250万左右，想买15年之内的两房，考虑自住+保值，是否老黄埔、金沙洲比较合适？请问有什么推荐的盘吗？谢谢！

回答：你好，看你对通勤是否有要求，250万左右，优先选择老黄埔，金沙洲这几年因为实业不太好做，加上地理位置的特殊性，导致楼价非常不稳、非常不稳，还是往东来做选择为好。

提问：云叔好，请教科韵路往南与新港东路交汇后，继续往南走，最终会与新滘东路交汇，而科韵路往南会紧邻会展世界城、雅郡花园三期及三期后的别墅，且大概率走高架桥或者路面道路。据说有部分业主已经在撤离上述范围。 这个对会展世界城左侧和雅郡三期的影响是啥样呢，对整个雅郡各期会有啥变化？谢谢

回答：你好，你的表述有误，不是科韵路，是车陂南，这个规划我也知道了，大概率是走路面，部分业主撤离这个范围，到不至于，多了一条规划路其实好事，打通天河金融城-新港东-新滘路，把金融城、万胜围连结起来，个人觉得是利大于弊，别被什么噪音、吵声误导了，可以持续跟进这边的规划。

提问：云叔好，请问保利学府里后续潜力如何？预计长持5年，包括了所有费用后，南向3房2卫望花园4.9的单价值得入吗？考虑自住为主，打算5年后小孩读书再买个华景1房。

回答：你好，包了所有费用4.9万的单价，显然里面是包含了增值税，南向单位勉强买得过吧，至于后续5年后再买入学位房，属于比较久远的事，可以不用这么早去规划。

提问：云叔好，最近看了黄埔和科学城，品秀星樾好的楼层没有了，在等城市之光的二期，富颐华庭感觉盘太大了，加推的T2，T3还是离铁路较近，价格近五万，关注到附近的五矿招商鹭山府，盘小，只有一些二三楼尾盘，价格也是五万多了，不知附近的规划及发展前景如何？考虑自住及投资可以吗？如果是五矿的高层5.4万和城市之光的好户型高层5.5万，您觉得哪里更有升值潜力？请问五矿招商鹭山府好吗？

回答：你好，鹭山府体量很小，只有3栋楼，兑现时间长，现在看起来很稀缺，到二手市场却不能打，因为这个盘缺少了两个最基本的支撑，一没地铁，二没学位，一定会被金碧、保利学府里吊打，小社区和学位的问题在后期会暴露，交易量少，价格也浮动的更慢一些，区域成长性可以，但是附近的城中村旧改，还是需要大量时间守候。

提问：云叔好，本人手上资金170-180万，想投资房产，广州有一房有贷，余额50万，学位差，但新地铁5年内多一条。另外，想将父母越秀92加装电梯房改房卖掉，因为没有学位加持，估计不好卖。小孩现2岁，7岁读小学。夫妻在海珠江南西，新河浦上班，月供连公积金可支付20000。请问是否应该先投资？计划用父母房票5成首付接力贷，然后慢慢卖房子，还是解决租客，快速降价卖掉老破小直接买好地段有学位房子？优先考虑越秀如果您认为先投资，追求短期暴击可否选万博？怎么选筹？我打算如果卖出老房子，打算再用自己房票再投资一套中长期持有的房产？等教育政策下一轮改革再考虑学位问题，可以把自有排名前列套房卖掉，可行否？如可行，怎么选筹？

回答：你好，都可以考虑，可行，首先越秀的老房子没有提供楼盘名，不好分析，但越秀没有学位加持的老破小一般都会跑输，所以可出手置换。至于该选择自住还是投资看个人偏好，现在小孩也还好，可以再等等考虑学区房。万博可考虑万科欧泊；卖掉老房子加手上现金，兼顾自住和投资，具体详见内部分享。

提问：云叔好，目前我们在黄埔富力悦禧有一套在供，我老婆还有个名额未用，打算富力悦禧二押，再加上手里的钱在天河买多一套，目前看了天河广场320万左右的107方的3房，首付4层，你觉得怎么样？

回答：你好，富力悦禧位置稍微偏了点，没有地铁，交通出行不方便，周围环境也一般，可以的话，建议置换。天河广场不太适合自住的，上面多是办公，商住混杂，管理乱，楼龄较老，品质一般，320万总价的话，具体详见内部分享！

提问：云叔好，我在广州金雅苑有一套楼梯楼自住，对口滨江东小学，目前存款80万左右，考虑小孩上学，想换一个省一级小学，目前上班在海珠，另一个是投资，是不是把现在的房卖掉重新置换，如果要置换，置换到哪？如果不置换，这80 全能用来投资到哪？谢谢

回答：你好，金雅苑还可以的，10号线在建，还有一定的利好，还可再持有一下。金雅苑如果已经还完贷款，则可5成，80万资金只能买个160w的产品，还是有点难找的。金雅苑是几居室的？大概能卖多少钱？需要计算下才好知道置换到哪里。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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