东莞楼市:本地人看不上的地方,往往涨幅更大

我是云叔说房，资深房产专家。长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，请问东莞现在还能入手吗？东莞黄江保利和光尘越，最少有82平方，碧桂园天钻一期最小95平方，万科中天金域世家最小83平方，纯投资，你觉得怎么选择好？感谢！

回答：是可以入手的的，东莞调控还不并不是很严，留了一点空间；保利和光尘越，临深，地铁黄江中心站，可以考虑；碧桂园天钻环松山湖，也可考虑；万科中天金域世家，配套生活较方便，但地段成熟缺少增量；建议重点考虑和光尘越、碧桂园天钻。

提问：云叔，想改善住房条件，看好东莞万科松山湖一号的别墅，235平1450—1500万，请问现在适合出手吗？还是再等一等呢？

回答：从自住角度看，别墅很符合改善需求，自住享受可以买一套，具体看个人的喜好。从投资角度看，这些形式的标的流动性，金融性不如平层，它们的特殊性决定它就是消费品；用则买，不用请别买，而事实情况是这些标的本身回报率很低，只会占用自己的资金，加大风险，成交周期也非常长。

因此，核心还是看你需求，有实力的，想改善自住可以考虑，投资的话，别墅就不建议。至于买入时机来看，今年上半年，受深圳上涨带动，东莞南城与松山湖板块大涨。前段时间东莞出调控新政之后，预计后面市场将出现几个月的降温，回调一段时间，不着急可以再等等。

提问：云叔好，我现在在东莞塘厦碧桂园天麓山有两套98平的高层房，一套自住，一套出租，塘厦花园街有一套走楼梯顶楼的旧房子，今年年初已经86万出手，暂时这点钱没有什么用途，手中也还有点点小钱，但是如果要在东莞再买就要全款，这样手里就比较紧张了，现阶段一个孩子上高二，担心投资失利影响到孩子，想再入手一套投资东莞的又倍感压力，请问投资房产合适吗？如果可以选哪里合适？朋友介绍肇庆四会市恒大名都可以吗？

回答：你好，碧桂园天麓山这个盘如果考虑自住的话，还是不错的，像住在花园里一样，绿化环境好；86w全款买不了什么房子，不知道现金流月供能力如何，收入是否稳定。肇庆也可以，明年可能会有行情，恒大名都很一般，没什么配套，如果买重点考虑肇庆新区。

提问：云叔，请问美林湖畔一期 四楼电梯西向两房81平，预算总价450w可以入吗？

回答：个人不太建议，450万的预算上一个村小水平的2房，而且超过80平了，是有点可惜的，现在单价还不算很高，还有人接受这个2房的总价，等一波行情后2房的总价去到5-600万的时候，很少会有人买这么个2房，对比隔壁盈彩，金碧2房，输很多，性价比输一大截。

提问：云叔，你好，请问靠着汇彩路的碧彩东向望花园三房可以入吗？有汇彩路噪音影响，一个房间朝西但价格和御彩西北望园林的差不多单价，哪个更优？建议多少可以买? 南向房源实在少，南向望花园的更少，要不就是南向望路的，还是想要望花园的。

回答：你好，其实你的分析是对的，碧彩轩东向望园林，望网球场，有一个房间是朝西，有点吵+西晒的楼王单位是御彩轩，分为东南、西北两个朝向，如果连个价格超不多的话，具体还是要交易条件；1、需不需要赎楼垫资 2、税费孰高孰低 3、买家的交易安全性。

提问：云叔，请问番禺的融穗澜湾这个小区怎么样？ 听中介说18, 22号线出口会建在小区门口，不过单价已经去到4.4万左右了，想听听云叔有什么建议？感谢

回答：个人觉得不能选 ，18-22号线出门不在融穗门口，远着呢，另外番禺广场一带适合3万以下的货，你在番禺广场这个版块买单价较高的楼盘，实在是不妥，而且4.4万的单价都可以上万博的万科欧泊了，万博才是番禺较好的板块，毋庸置疑的。

提问：云叔，请问如何挑选最赚钱的板块？

回答：在选择板块之前，首先选择的城市应以强产业，有不断人口流入的城市为主，优选TOP10。顺着城市的发展脉络，如深圳”一路向西“，由罗湖向西逐次开发福田、龙华、南山、宝安;重庆D “一路向北”等。赶在板块发展成熟之前，选择板块潜力地段边沿的“城乡结合部”购买刚需三房，等待购买力溢出，或变成城市地段。远郊房，应确定周边的各项配套已落地执行，而不是ZF说说而已。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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