广州楼市:这类房产投资不要碰,内行人都绕行!

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提问：广叔你好，本人在花都，看了融创文旅城和桐悦的三房，总价260万元左右，本人花都户口，不考虑读书，只考虑自住和升值，选择哪个好些？谢谢！

回答：你好。文旅地产自住还是不错的，但由于欠缺刚需，同时配套方面不足，距离核心区远，投资潜力较弱，融创文旅城就是这种产品。桐悦相对要好一些，至少有地铁，配套方面也在不断完善。建议考虑后者。

提问：广叔，你好，融创文旅城是在花都CBD中轴线上吗？听说18号线确定规划了到清远，要经过融创文旅城，这些信息是否靠谱？谢谢！另外，融创文旅城99方三房毛坯交楼，单价25000，是否值得入手？谢谢！

回答：你好。18号线还未有规划说到清远，未规划的东西不确定性大。融创文旅城自住可以考虑，投资不建议。

提问：你好广叔，南沙明珠湾回迁房云水雅苑红本出来了，现在20000左右，灵山岛新房价格35000，未来同一个地段商品房和有红本的回迁房价差会很大吗？或者回迁房是同地段商品房价格多少比率是正常的？

回答：你好。这种比率是没有多少算正常的，也要看品质，地段，回迁房主要还是人员素质参差不齐。但是2w的回迁房，周边3.5w，价差还是蛮大的，可以考虑。

提问：广叔您好！南沙港中交蓝色海湾的新盘价格目前已到3.6-3.9万一平，两年后交楼，是否处于高位？如果现在入手，还有升值空间吗？谢谢

回答：你好。中交蓝色海湾中长期依然有价值的，短期上涨空间不大。

提问：广叔你好，广州户口首套，预算200万，刚需自住➕保值，黄埔镇龙星汇城怎样？镇龙目前比较荒凉，未来前景如何?另外，星汇城和品秀星图比起来，哪个增值空间更大一点？

回答：你好。镇龙星汇城靠近广河高速，周围啥都没有。离镇龙北地铁口倒是还近，买入的话要站岗很久的，不值得，到时租也租不出去，真的很惨。不如品秀星图。

提问：你好广叔，我在深圳南山上班，老婆在罗湖上班，大宝明年要上小学，二宝下月快出生了，家庭在布吉有一套小3房，手里子弹200，想再入手一套总价700以下的房子，之前看了关外上塘龙胜区域学区一般的3房，兼顾自住保值需求 1.上塘的先进皇后道，挨着两条高铁线，高铁声音可能会比较吵，以后会不会不好转手？ 2.上塘的金地上塘道，楼盘品质差点，层高较矮，有点压抑 3.龙胜潜龙曼海宁北区，很担心随着龙胜区域建的楼盘越来越多，高峰学校的学区会不会不稳，以后被划走了 请问下广叔，这三个怎么选择比较好。另外那边楼盘近半年暴涨近50%，现在还值得入手吗，会不会高位站岗了。

回答：你好，如果考虑学区，这几个盘的排序： 曼海宁>金地>先进皇后道 高峰没有被追捧，排名前列，没有好“爸爸”，名校集团化的浪潮下，没有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上学，所以大家怀疑水分很高，全靠点招。 随着新楼盘以及新业主的进入，生源会逐渐向好，现在高峰没有学位溢价，产品又不错，如果成绩一直这么稳定，那就是锦上添花，再不济也有带花园次新+地铁+三房兜底。 涨50%不至于，上塘板块是补涨板块，现在建议淘淘笋。入手单价控制在6万左右比较好。

提问：广叔你好，坐标深圳，我现在想买房，主要看升值潜力，罗湖的房子居住方便，租金高，观澜的房子是新房，但位置偏僻，是买罗湖的20年楼龄的老房子还是买观澜的新房子？

回答：你好，一般来说，成熟区块的房子居住方便，租金高，适合自住，仔细观察你会发现，那些租金回报高的房子，往往上涨起来慢，而租金回报低的房子，房价上涨的快。这个不难理解，一个城市不同区域的房价不同，主要是因为这个区域的市政配套不同。配套好，房价高，配套差，房价低。

类似深圳这种大城市，城市建设投资力度非常大，城市也在快速发展，现在配套差的关外区块，因为大量投资，过几年会发生脱胎换骨的变化，配套变得好了，房价自然会上涨的快。而关内的罗湖等区块，因为市政配套很完善，改善的力度会很小，所以房价上涨的慢。如果只是投资，不考虑自住，建议买观澜。

提问：你好广叔，天河区的新房，保利天汇，珠江花城，兰亭盛荟，加茅岗要开的五矿吧，或者牛奶厂的二手，预算600左右总价，请点评一下推荐顺序吧，多谢！

回答：你好，首先你可以先考虑一下接盘侠的问题，600万的总价，如果下一波要涨的话，基本上就到700--800万了。所以这个总价适合找改善型楼盘。保利天汇，珠江花城定位是刚需，很明显接不住的。 兰亭盛荟同理，只不过因为位于金融城潜力也不低，建议不挑靠近高速有噪音的那几栋。 茅岗的新盘值得期待，看开盘价吧 至于牛奶厂，改善型的楼盘，600万放那里是一个不错的选择。

提问：你好广叔，想请问一下东莞东泰康怡居投资的话值得买吗？是步梯楼龄已经18年了，还有就是景湖春天现在3.5万的价格如果买的话价格会不会太高了呢？另外一个问题就是如果买茶山新城区自住的话以后如果要置换，会不会不好出手呢？

回答：你好，东泰花园康怡居虽然有一定楼龄，但是区位还不错，生活方便，虽然是步梯小区环境好，大花园社区，楼保养得也不错看起来还很新。自住+投资还是可以考虑，景湖春天这个价位不算高，未来看还有潜力的。茶山新城区，具体还得看楼盘，相对来说没有核心区容易出。

提问：你好广叔，手上还有一张房票，万科城市之光140平米以下简称万科和亚运城天逸162平米以下简称亚运城选哪个好呢？在科学城工作，广州初次置业四口俩小孩一个上初中一个明年小学。亚运城比万科房子宽敞些，景观好教育配套好房价低30%。主要是交通项目距海傍地铁站步行2公里，距上班地方远。所以很是纠结，楼盘方面有没有更好的选择？谢谢！

回答：你好，亚运城不算是一个好的投资选择，在区域上与其他板块联系少，自然就没有充分的外溢需求。未来土地供应大亚运大道沿线茫茫一大片，竞品多距离CBD不近，番禺广场和万博。3号线东延线有利好，其实是会把人流往番禺广场导。如果自住注重学位和居住环境是可以考虑，投资不如其他地方，建议你考虑万科城光。

提问：广叔你好，我是刚需纯投资，最近一直在关注打新，听说光明金地峰境和佳兆业云峰汇近期入市，请问这两个盘值得打吗？哪个更好呢？

回答：你好，这两个盘区位很近，都近地铁，带东周小学+光明中学，配套还可以；金地峰境精装交付，花园社区；佳兆业云峰汇自带商业，没有花园，可能会有点噪音，综合看值得去打的，优选前者。适合中长期投资。

提问：你好广叔，目前家庭名下两套房，都在龙岗。一套中海康成的大三房，一套颐安都会小两房，目前挂牌卖康城，希望置换学位房。康城卖了预计340万在手。目前两个方向1，自住加学位，买个深中龙初的房子，还是在龙岗。2，置换西部500-600万小学位房兼投资。从长期来看哪个方向较好？如果是南山，这个预算，可以关注哪些学区，哪些楼盘，学位要九年制的，谢谢回复

回答：你好，已经有一套龙岗的底仓了，接下来投资还是建议多关注西部热门板块。 南山考虑前海 科技园 南山中心区 蛇口等。 九年制推荐南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验对口的楼盘。

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