超960万平,近8万套!广州去化周期创新高!要卖不动了?

时近年底，广州一手住宅市场的库存情况如何？库存压力较大的又是哪些区域？

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克而瑞数据显示，截至2018年11月，广州一手住宅库存量合计964.3万平，环比10月库存量上涨7.1%，库存余货达78851套，去化周期拉长至12.7个月，去化周期创近四年新高。

而对比近五年11月同期的去化周期，以2016年较低，仅够消化7个月，而今年10月则处于高位水平，若按照过去12个月的消化速度计算，今年11月底广州一手住宅够消化12.7个月，存量尚处合理区间。

从今年供应量和成交量走势来看，广州一手住宅成交进入下行通道，同时受近两年土地供应增加影响，今年广州供应量也有所上升，供应面积较成交面积超出70.2万平，呈供过于求态势。

而时近2018年年底，广州楼市更是开启“疯狂”过预售的模式，一手市场供应量放量明显，据克而瑞数据统计，11月广州一手住宅供应面积达105.8万平，环比上涨190.0%， 而成交面积却仅59.4万平。

再加上临近岁末，为冲刺全年业绩，广州开发商加快推出房源上市，品秀星图、五矿万樾台、碧桂园中心等多个全新项目蜂拥入市，市场竞争激烈、去化压力大增。据克而瑞数据监测，11月广州开盘或加推的11个项目，整体去化率仅在五成左右。在多种因素叠加影响下，广州楼市的一手住宅库存量持续增长，去化周期也拉长至12.7个月，攀升至近四年新高！

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就区域而言，克而瑞数据显示，截至2018年11月，广州各区库存量最多的是花都区，共177.6万平，其次是增城和南沙，分别为160.8万平及149.2万平。

广州11区一手住宅存量一览

跟花都区去化压力形成鲜明对比的是天河和黄埔两区，据克而瑞数据显示，截至11月底，两区一手住宅存量分别为44.6万平和80.4万平，去化周期下降至6.9个月，楼市库存出现了供应缺口。

黄埔和天河库存量低主要是由于近几年两区新增供地偏少，目前黄埔在售项目基本以大盘存货为主，全新项目供应放缓；天河供地更是紧缺，自2015年以来该区便无宅地释出，目前天河区一手集中在东圃及珠江新城板块，供应结构以大平层、大户型为主。

而增城虽是广州的存量大区，但在广州东进等利好的助推，该区常年处于供不应求状态。从去化周期（按12个月的去化率计算）上来看，增城160.8万平的存量也仅够卖7.2个月，依旧处于库存告急的状态。

因此，除以上三个区域外，其余的7个区域去化周期均达到了10个月以上，其中，花都、越秀、荔湾三区的去化周期均拉长至20个月以上，花都因库存较多去化较慢，去化周期达32.2个月，居全市之首；越秀库存虽余414套，但片区余尾货签约较慢，去化周期高达30个月以上；荔湾则是因为近期入市新货较多，库存量稍有回升，带动去化周期也上涨。

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就产品结构而言，广州楼市的库存量最多的为三房产品，占比总库存量的39.4%；其次为四房产品，库存量达181.4万平。

广州各个房型存量一览

不过，按12个月的去化率计算，二房产品最为紧销，去化周期仅剩9.6个月；作为广州市场的主流产品，三房产品存量虽大，不过其去化周期为10.7个月，仍属合理范畴；而别墅产品的库存量虽仅有113.7万，但其去化周期普遍偏高，其中独栋产品去化周期高达66.8个月。

按照目前的楼市形势，大家觉得广州一手住宅库存量还会一路攀升吗？

（文章来源：克而瑞广州区域）

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