广州楼市:黄埔的房子是否升值空间不大?看完心里就有底了

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提问：广叔，2021年入手广州黄埔科学城的房子，是否升值空间不大？担心的理由如下，1）科学城2020年已经涨过一波2）大量的城中村正在拆迁，近几年会有大量的一手房供应3）年底刚出的贷款收紧政策，还请广叔帮我分析下

回答：你好。还有升值空间的，确定性高，自然涨的没这么多；南沙升值空间大，但不确定性高；拆迁是利好；贷款收紧是有一定的影响，但不会削弱其价值。只是压制了一些购买需求，未来还会释放的。

提问：广叔你好，自有资金100，想买总价200左右的物业。自住在越秀区建设六马路附近，想买一套房做投资，是在居住地附近买学位房类的老破小好，还是去另外的区域买稍新的电梯房好？200万总价有什么区域和楼盘推荐吗？

回答：你好。小户型学位房也是可以的，但不宜长持，只适合作为短线投资。其他区域看下番禺：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：广叔您好！新加入会员小白一枚。家庭成员情况：目前4人居住，2大2小，学位需求情况：目前女儿9月小升初、儿子目前幼儿园中班。目前房产情况：天河区2套，阳华国花苑2室1套，清华附中学位,暂定2021年9月开学；天河公园板块华景新城二期小3室1套，九几年老房子。2套房子目前都未贷过款，没有过贷款记录。我和老公都在黄埔上班，俩人都是国企，比较稳定。目前想对手上资产进行重新配置，考虑升值加自助，想将华景这套置换，一是在华景新城或天河公园板块买个次新小区 ；二是将阳华国花园这套2室换3室；三是根据黄埔住房新政，老公可以在黄埔再买一套，但必须全款。

想问，1：华景这套卖掉如果先去黄埔买，是不是再买不了天河了？所以只能在天河先买？

2.比较中意华景二期附近的沁馥佳苑，黄埔新区府附近的科城山庄，但是目前放出来的房子都很少还贵，还有其他更好的选择吗？

回答：你好。1、是的，广州限购。不过可以通过提供单身证明来解决。华景新城还可以再拿一下的。

2、沁馥佳苑还挺新的，可以考虑；科城山庄也不错。还可以看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，我对比了三个楼盘，中新知识城时代印记、南沙美的云筑、南沙保利城，其中南沙保利城都说有墓地和高速影响，请问哪个更加值得购买呢

回答：你好。我的看法是：时代印记、南沙保利城、美的云筑。保利城主要是高速噪音，不过选里面的会好一些。

提问：你好广叔，我住在东莞，现想买深圳房，但太贵，后又去看了与深圳相接的惠阳，便宜一半，现在是15000。因为是投资，很看重以后的升值空间，请帮忙分析一下，是否值得入手？还有哪些是值得投资的？

回答：你好，一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠阳，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核较大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。 东莞多淘淘小户型吧。

提问：你好广叔，坐标广州，本人父母在湛江吴川有套金牛小区职工房（三房一厅毛坯已闲置8年），而后在吴川排名前列城供一套，现在看中增城惠百氏及周周边的房（刚需），因排名前列城父母要住所以想卖掉职工房加上手上的钱弄个首期。但父母亲戚有人反对觉得好好的一套房以后算是祖业卖了去供两百万的房不值（我说了这地段以后能升到4万他们不信，说全国和吴川、湛江房价都在降），说应该用点钱装修金牛再租出去，你是我房产投资的启蒙，我想把你的回答给他们看看。

回答：你好，1.你在广州，未来是否打算在广州长期工作生活，如果是，那你买房是必选项。

2.湛江发展潜力来说是不能和广州相比的，广州基本面更好，也就决定了未来房子的价值，其次湛江你父母的职工房升值能力也是有限的，这种福利房你可以看看这么多年升值了多少，而且租房来说，什么时候租到100万，买房核心是房子的升值。

3. 广州增城是广州市向东规划的重要承接点，又有基础，起爆要早于南沙。未来地铁贯通去主城区非常便捷。

4.一线城市房价在全国还是领涨作用，最后买房也需要根据资金情况来合理买入，如果首付 月供都可以承受的了就可以。

广州买房价值高的板块及楼盘，详见内部分析！给你一点建议：房价趋势下跌时，先卖房，再买房；房价趋势上涨时，先买房，再卖房；多和拥有多套房的人讨论房产，他们经验更丰富，少听没房的人的建议；没房人的观点：短期房价要暴跌，不做接盘侠。没房人的买房逻辑：房子涨了买不起，房子不涨等它跌，房子跌了不敢买！

提问：你好广叔，金融城和鱼珠哪个天花板高？分别要几年能旺起来？子弹80，老家的房产可以经营贷出300多，总预算450左右，年还款30-40，准备450全款投资一套，然后经营贷把钱弄出来再投资一套300左右的，如果按5%的利息，每年利息正好30-40，准备持有3-5年后卖出再投资其他地方。3-5年鱼珠能旺起来吗？因为看到金融城和鱼珠的小区都很老旧了，留几年怕价格上不去，或者不好出手，所以在考虑： 方案一、黄埔花园次新和中鼎君和名城，1套三房450左右1套两房300左右，这两个小区南向中高楼层基本都要4.6左右了，我的想法是如果涨幅不理想，次新在手里可以留个5-8年再出手，而那些已经20年左右的房子再留5年都感觉愁。 方案二、黄埔花园次新和中鼎君和名城挑选1套三房450左右，然后再入手一套鱼木小区或者鱼木小区旁边的鱼木公安宿舍88平300万博拆迁。 广叔帮忙看看什么方案更好？

回答：你好，金融城天花板优于鱼珠，未来10年大概率还是珠江新城的天下，金融城与珠心还有对岸的琶洲距离对比鱼珠是有优势的，其次是产业定位，金融IT一般是一座城市的两大领头羊产业，鱼珠目前的定位还是不清晰，但是鱼珠临江一片拆迁很快，阻力小，对比金融城这点是很大优势，目前鱼珠片区一带是比金融城便宜的，所以预算稍微低点上鱼珠也不怕，潜力还是很大的。一个版块发展起来不是高楼建起来了，产业导入了，人来了就完事了，还有后续深化，另外我还想说的是即使金融城鱼珠还没起来，这个片区还是值得持续的投入的，这种强势版块的利好是持续的，假如未来10年有2-3波行情，金融城跟鱼珠的房子不会是涨了一波就没了下一波的，后续会源源不断有新的接盘侠进驻。

提问：你好广叔，手里有190个，以前在武汉有房有贷已卖，想入手深圳，以投资为主，短期不住，不知道在深圳能买个多少价位的？选个地铁附近的次新小三房有可能么？麻烦您有推荐的板块或小区么？谢谢！

回答：你好，手头190，首付五成，总价400左右，地铁次新小三房能买到，但地铁+次新+三房不等于升值快。 深圳是个体质特殊的城市，每个阶段，每个片区都有值得买的盘和大量坑盘。 深圳楼市走到现在，加上下半年的一波疯长与分化，选筹难度已经非常非常高，我们自己每个签约客户的选筹都要反复斟酌，精挑细选。 至于希望推荐板块和小区，后台经常有类似的问题，我再说明一次，星球是免费的，免费教给大家楼市知识和选筹框架，但不包括免费荐盘。 我们是商业机构，要赚钱，要生存，不是免费荐盘师，认可我们的专业和责任心，可以找我们选筹代购。 最后提醒一点，楼市水深，越是免费的，越是昂贵的。

提问：您好广叔，请问一下坂田天安云谷对面的小产权房，在 100万左右，有5年内的拆迁计划，听说5年可以翻翻，不知道靠谱不？老师觉得怎么样？

回答：你好，小产权容易跑输，老破大、小 一大堆，而且需要全款，没有杠杆，资金利用率不高。拆迁计划这种真说不准，时间成本机会成本较大！

提问：你好广叔，已在坪山万科缇香有一套房，想离市区中心近一点再买一套投资，请问万科和风轩自住和投资性价比怎么样，谢谢！

回答：你好，这盘价格上看比二手有些许优势，但长期看居家和投资角度都非较佳标的。区域没有比较大的增量导入，一墙之隔的横岭旧改算一个小小利好，但是它的硬伤一直存在:首先离地铁太远，除非公共交通非常完善的市中心，轨交是不得不考虑的因素，何况该盘处于"英雄难过梅林关"的尴尬位置。第二，梅观高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就会竞相抛盘，户型又不稀缺的话就卖不起价。第三，小区地块太狭长，没有舒适大花园，生活也不是那么便利，试想想买个东西从南边跑到北边1000米，绕着操场走两圈是什么概念。

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