丁祖昱:2018年破千亿的房企预计30家

来源：地产总裁内参

回头来看，万科2014年提出“白银年代”的行业判断，可能是个错误。

一则这3、4年行业业绩规模整体连续攀新高，2017年达到13.7万亿；二则大中型房企增长势头一如既往的凶猛，很多百强房企50%，甚至100%的连续2年翻倍增长！

2018年破千亿预计30家

以千亿房企为例，2017年千亿房企17家，而2018年预计30家，1年时间近乎翻倍的数量增加，而且这是发生在调控加剧、金融收紧时——这个结论，是在上周五上海易居沃顿第7期课程开课仪式上丁博士的预测。

30家千亿房企，是什么概念？

前2、3年前，千亿房企还是个很酷的“刻度”！

那时，房企即使远离千亿，但哪怕敢于喊出冲千亿的3年目标，也被认为是房企“上进生”。但没想到的是，仅仅3年间，2015年才7家，2017年17家，2018年预计30家，不排除2019年、2020年40家、50家。

的确，最近3、5年内，将是中型房企纷纷破千亿的“爆发期”！

反过来说，如果未来3、5年，你家房企的规模还没有破千亿，那么，等待你的或许是边缘感，或者是被收购！

焦虑的房企，百强榜功不可没

老潘提醒，别扯什么“小而美”，这几年，房企还是大得好！

不怕白银年代，不惧楼市调控，也不怕行业天花板……一大批大型房企硬是用持续走高的业绩跑出了“高铁”的速度。最近3、5年，50强房企的增速都是40%、50%左右，有些巨头甚至连续2年100%增长。

如龙湖副总裁说，未来排名前列梯队房企如果没有30%的增长，都是“倒退”。这种倒退，实则是百强座次榜的倒退！

事实上，有一种“倒退”，不是你不优秀，而实在是同行“太优秀”！

即这种行业地位的倒退，不是你不上进，而是你的对手太上进，他们的“一流上进”，让你的“二流上进”相形见绌。

百强销售榜，本质就是百强座次表，更是房企江湖地位高低的座次图！

谁前进了，谁后退了，每年，每个月都一眼明了。

有房企总裁对丁祖昱开玩笑说，你们这个百强榜，让我们既爱又恨。有这个榜单，就清晰知道自己的江湖“位置”，每个月拿数字向老板汇报，也更容易下定决心往前冲，比如冲劲30强，10强，而所谓的恨，就是这个榜单的确让地产老板和职业经理人“焦虑”，（别说1年，1个月掉队几名估计就亚历山大。）

反过来，假设地产行业没有百强榜，估计大家也不会像今天这般“焦虑”和紧张感。

事实上，这怪榜单什么事了？

人，贵有自知之明，企业也是如此。

百强榜，让房企老板更容易看清自己；

榜面前，房企没有任何借口，很难自欺欺人，落后了就是落后！

又或者另一个参照意义是，只有知己知彼，方能有的放矢、百战不殆！

未来5到10年，政策调控是常态

房地产是政策市，以前是2、3年的小周期，今天长效机制和房子不是用来炒的，而是用来住的、租购并举等写入19大之后，这意味着中国房地产的“政策市”会慢慢成为常态，至少5年不会变。

这也意味着，在这样一种恒定力量的政策市大背景下，整个房地产又会慢慢回到“市场市”。

对此，丁祖昱表示，这一轮调控和过去3轮调控较大的差异就是过去三轮调控都有180度的转变调头，都在调到1、2年左右的时间后，又被新的刺激政策所覆盖；但这一轮调控政策，在未来5到10年我都认为不会被新的刺激性政策所取代，所以说大家不必太有侥幸的松绑心态。

其次，随着时间的推移，未来我们可以慢慢对政策的研究稍微少一些，因为出政策成为一种常态，调控成为一种必然，未来房企，会长期在一种限制性政策下面往前发展。

所以，今天的房企，该干什么还是干什么，“等靠要”是没有市场的，不能捂盘惜售，更可怕的是这样会贻误战机，也只有每个月往前冲，市场才有可能被你抢下来，放到自己碗里，否则你不进取，有限的蛋糕都会到你的对手碗里。

其三，未来还会有房地产税或其他方面的政策，但在丁祖昱强调，未来的政策，包含房地产税，并不会对中国房地产市场产生根本性的影响。哪怕是现在过热的三、四线城市，因为两年前的四线政策开始启动，到去年深化，到现在各个地方城市“打补丁”，目前来看，政府、开发商、消费者等各个层面，大家都基本已经适应这种格局态势。

其四，今天政策和市场都在“作用”房地产，政策和市场一期影响房地产的走向。过去政策是一城一策，今天是一城多策，地方政策有很多打补丁政策。

为什么在规范方面做很多调整？为什么除了房地产调控还会有人才落户的相关的政策？实际上这是在现有政策环境下面，市场自身的一些疯抢动作，反过来又影响新政策的发生，现在不是单纯政策决定市场，也不是单纯市场决定市场，而是在政策和市场两者互相作用之下去左右一个城市楼市的走向。

20万亿，是中国房地产的总量平衡点

一个逼近天花板的行业，是否支撑巨头房企的冲千亿，持续生长？

答案是肯定的，这一点，老潘在访谈众多百强房企总裁时，都普遍表示出一个乐观的空间。整体而言，未来住宅行业还有5到10年的大机遇。当然提醒一句的是，这是大企业的5到10年。

从2014年的行业天花板和白银时代的言论之后，2015年、2016年、2017年房地产依旧迎来“黄金3年”。在这3年，无数勇敢者、乐观者房企收获颇丰。而从总量蛋糕来看：

2017年，中国房地产创下13.7万亿的新高，一个占据GDP六分之一的巨无霸行业！

2018年，在丁祖昱看来，今年的总量市场考虑到调控收紧，资金收紧等，整体市场业绩不会再大幅增长，可能会稍微下降一点，但依旧在13万亿左右。但在2018年之后1、2年，预计行业有望达到15万亿，这是有可能的。

更长远来看，未来5年中国房地产保持15万亿销售额高位盘整是有可能的，而5年之后，一手房市场可能会逐步下滑，而二手房市场会逐步补充进来。但这个过程中，新房市场不会悬崖式下跌。因为中短期内大量刚性需求不会改变，改善型需求还会增加，老年人口在增加。

从总量来看，2017年一手房市场是13.7万亿，而6万亿左右是二手房市场，加起来一共20万亿，这个数字在丁祖昱看来是未来中国楼市一个总量的平衡点。

一个15万亿的巨无霸市场，一家龙头企业碧桂园才4%低市占率的行业，你自己才几百亿，1000亿不到，你老是担心这个行业天花板干嘛？这个占据GDP六分之一的行业，还不够养活你、养大你么？

不进三四线，就很难做规模

破千亿2018年预计30家，大型房企的春天来临，可一个最直接、也最重要的问题是，他们“主战场”选择在哪里？

中国地大物博，34个省，294个地级市不可能房企每个省，每个地级市都去布局。就在周五易居沃顿的房企升级与发展组的课题组组长陈凯认为，广东1.9万亿，长三角3万亿市场，房企其实聚焦这5万亿的区域，做到10%，就有5000亿份额，何必战线过长，全国化布局？

聚焦长三角，珠三角，这是城市圈的逻辑，而从城市结构来看，房企做大是重仓底子肥沃的一二线城市，还是进入不限购限价能够跑量的三四线？

回答这个问题之前，首先需要了解一个数据，在去年13.7万亿销售额中，三四线城市占比已经达到67%，而一线和二线加在一起才33%，显然2017年中国房地产三分之二战场在三四线。所以，如果要有大增长，要冲千亿，要快速销售，不进三四线，很难做规模。

事实上，有上海冲千亿房企总裁就告诉老潘，与其是死磕几年进不了北上广深，还不如直接阶段性放弃一线城市，核心精选三四线，在精选的三四线城市，我只要做好产品，跑得快，控制风险高周转，是可以实现企业规模快速增长的。

包含碧桂园，中梁，祥生……这些重仓三四线的大房企，黑马房企，业界能够光速增长，核心都是与三四线风口的爆发无不相关。

当然，也有例外的。

比如万科、龙湖都是重仓一二线的。而且万科实现了在一二线城市做规模，比如说万科，进入数量相对较少的城市当中，几乎所有城市都是排名前三位，这就是万科的能力，万科毕竟深耕一二线多年。

碧桂园依旧还是重仓三四线，2017年5508亿销售额中，有60%来源三四线城市。而且今年冲击万亿进程中，战略下沉，进军乡镇，碧桂园强调，每个区域都要进行纵向深耕排查，只要常住人口在1万以上的乡镇都是碧桂园的目标“城市”。

那么，万科和碧桂园，哪种模式更好？

其实没有答案，较好的解释是没有更好，只有更适合企业的模式就是较好的模式。毕竟万科职业经理人玩一二线游刃有余，碧桂园草根文化、创业文化玩四五线轻车熟路，都是经验、文化，模式的“自我战略强化和赋能”。

回到一二三四线来看，一二线市场相对容量大，更稳定一些，清晰一些，而三四线城市没有那么清晰，而且棚改会对短期市场产生巨大影响，过去两年三四线城市的爆发很大程度受到了棚改的刺激和推动，比如浙江最近1、2年就是源自棚改政策的率先全国推行，加上诸多百强开发商大面积进军浙江三四线，最终带来浙江三四线的楼市爆发，也带来类似德信、融信在大浙江市场的业绩爆发。

反过来，如果一个城市当中棚改数量明显下滑的话，对这个城市的布局就要高度警惕。反过来，一个城市的棚改还没有启动，就可以在这个城市提前布局，哪怕是五六线城市也可以提前布局，因为每个城市都有棚改红利机会。

不用说销售，土地市场、资本市场更是强者恒强

未来30%房企占据70%的蛋糕，销售市场早已经是马太效应！

但你别以为着强者恒强只是在销售业绩上，土地市场拿地，资本市场拿钱，同样是强者恒强的格局。

其一，今天土地市场，现在变成了另外一种强者恒强，前十强当中今年拿地金额占到了54%，这是非常高的集中度，而且比销售市场的集中度更高，而且今年的土储数量和质量，就决定了未来3、5年房企业绩的座次榜。所以，从这个角度来讲，这也奠定了未来3、5年房地产销售业绩的新格局、新榜单。

从区域拿地来看，也是强者恒强，以销售市场5万亿的长三角和珠三角而言，这在土地市场也是最受青睐的。比如很多房企布局三四线，就去长三角，珠三角的三四线拿地，一个5万亿的市场你不去，你到底要去哪里？

当然，值得一体的，二线城市拿地一个重要区域是中西部战场，核心缘由在于，中西部的地价还没有完全反映出来，房价也没有完全反映出来。

其二，都知道2018年缺钱，开发商压力巨大。但事实上，越大的公司，反而越有钱拿地，这样的结果就带来，越是缺钱，调控的时期，大型房企越能弯道超车，中小房企只能望洋兴叹。

2018年金融形势是非常严峻的，这是对整体金融面而言的，但事实上，50强、或者更准确的说，30强大型房企还是拿得到钱的。

原因很简单，其一，钱非常紧张，但银行等金融机构的钱还是要放出去的，为了控制风险，往往只放给较好的公司；其二，房地产就是资金的游戏，大型房企不仅能够获得更多融资现金流，而且依赖人才，品牌，专业的优势，也容易获得更多的销售经营性现金流……所以整体而言，对于30强而言，2018年在融资上面的优势反而体现的更为显著。

2018年，无论资金，还是拿地，还是销售，人才，房地产的资源都被50强、30强较大化的占有了，这种强者恒强的格局，既是规律使然，也是残酷现实。

小结

未来楼市3、5年，会有今天的10强房企跌出10强，也会有当下的30强，50强房企越级进入20强、10强，当然还会有很多房企滑落50强，百强，甚至干脆被百强“吃掉”……这都很正常，这是这个行业在目前这个洗牌分化阶段的必然规律，与焦虑无关，与政策无关，而身在这个阶段的房企，唯有认清格局，放下焦虑，不要老提情怀，不要不务正业瞎转型，而是保住江湖地位，进攻是较好的防守，先拿到未来3、5年的楼市入场券再说！