广州楼市:买房擦亮眼睛,这些楼盘别碰了

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提问：广叔您好，请问增城白江附近的金泽豪庭和汇东国际花园怎么样？目前在黄埔接近增城的地方上班，想靠近13号线地铁一点，计划买个3房中高楼层的，一二手均可。预算200万左右。

回答：你好。金泽豪庭可以考虑；汇东国际花园离地铁稍微远了点。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，天河羊城花园的低层顶层6楼复式，楼梯口有没有投资的价值呢？今天还看了一个小区鸿发广场7楼楼梯楼。目前看投资这两个还能供得起

回答：羊城花园一般，小区略显破旧，离未来地铁也不是很近，价格也不便宜。后者楼梯房7楼，太高了，就更不建议了。两者比，那还是选前者吧。

提问：新人首问，荔湾陈家祠附近首套房学位一般总价400w还剩250，手上现金250w想上一套学位房投资或供小朋友3年后上学用，家庭目前月入6w，是天河龙口西还是越秀老破小好？还是有其他建议？

回答：贷款是否已经还清？还清的话可以五成，买套500w的，具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：广叔，你好！请问越秀 天悦江湾值得投资吗？复式的盘接收的人不知道多不多？

回答：你好。是海珠的天悦江湾吗？景观还可以，周围环境、配套一般，复式相对来说没有平层流动性好。

提问：你好广叔，广州增城的万科城和万科金色里程有投资价值吗？

回答：你好。这两个盘自住还可以的，投资价值不大，增城要买的话一定要买有地铁口的房子。

提问：广叔好！请问保利香雪山怎样？我觉得区位地段不错，就是楼盘质量差？

回答：保利香雪山地段不错，改善楼盘，可以考虑的

提问：广叔，请问珠江花城、铂世湾的投资、自住价值如何？

回答：珠江花城就是环境、配套交通还不怎么行，适合纯投资；铂世湾，新房，景观好，有万博辐射利好，也可考虑。两个选择的话，建议考虑万博铂世湾，明显配套正在完善，利好会马上兑现，确定性高！

提问：1、纯投资，周期五年左右，总价400多万，科学城和老黄埔，选哪个概率更高？

2、海珠湖对面，大塘地铁站附近如何？比如坚真花园的电梯房，五万不到，虽然现在配套差，但毕竟是中轴线的南大门，离琶洲热门区和珠江新城都很近。旁边东风村的旧改一启动，空间还是蛮大的吧？

感谢！

回答：你好。

1、两个都错不了，老黄埔靠旧改推动，科学城是肉眼可见的变化。老黄埔生活会更方便一些。

2、坚真花园可以考虑的，海珠南，属于琶洲辐射区，楼龄新2008年，封闭式小区管理，采光通透 市场少有放卖。地理位置好近商业街，空间利用率大，小区交通方便周边配套齐全。

提问：你好，广叔！我们手上有子弹200，排名前列套房，准备五年短中期投资用 ！打算投资500-600总价的房！现在很迷茫，有几个问题想问！1 .海珠新房（如广纸区域） 天河二手房 黄埔科学城新房 请问我们投资的预算是怎么排序比较好！之所以投资天河和海珠可能还可以租出去个好价格 ！另外黄埔区科学城品秀星越和大壮名城性价比，投资来说哪个好点！

回答：你好。

1、天河海珠是可兼顾自住，黄埔科学城偏投资。

2、两个盘都不错的，如果选的话，建议优选大壮，次选品秀星樾

二手还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，16年买入中山三套房，其中二套二手在南朗镇的盈彩一套和龙宝豪庭一套，另一套民众镇新房金域明珠还没下房产证，目前是继续持有到深中大桥开通再卖好？还是现在就卖掉再买别的地方？期望指点

回答：你好，当下的中国楼市并不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够，购买力不足。在购买力有限的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。 中山产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然确实在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数。 深圳限购以后，市场上还有大量的游资，全国一眼望去，能够与北上深并列的，承接向上投资资金的，唯有广杭了，而广州，你有近场优势，学历够的话，可以考虑置换广州。

提问：广叔好，刚需首次买房需要考虑升值吗？

回答：你好，1、对于考虑房子能否升值这一点，也是很容易被一些买房者忽略的一点，尤其是初次买房的，说我就是自住，不想炒房，不需要考虑升值，升值其实跟炒房无关，但其实不是这样。

2、举个例子，同地段两个住宅项目，户型、规划等等差别不大，一个有独立的70年产权，买后可以交易，一个没有独立产权，你只能住，可以住70年，也可以传给子女住，但是不能交易，价格比有产权的便宜30%。你选哪一个？大多数人都会选那个有产权的。

3、现在来说：即使让你花小的代价，解决住的问题，但是让你错失了升值的机会，不能自由交易，是不值得的。

房子是一个家庭重要的资产，未来还很长，有很多不确定因素，一定要选升值潜力大，能变现的。

提问：广叔好，请问购买龙岗远洋新天地的住宅三房如何？学校不太好，感觉地点还好，预计这个楼盘日后有啥发展吗？

回答：你好，远洋新天地有点窝，不靠3也不靠16，作为远郊住家盘，单纯只是房子新、品相好，还不太够。

提问：你好广叔，星海名城一套可卖720万左右，想置换让钱活起来。规划1.换两套房：一套100平左右，首付7成，宜居养老，周边配套相对好，较好有山有水，兼顾有涨幅（涨幅高过星海名城）。考虑过龙岗熙安度会109平，或坪山环境较好的楼盘。一套40多平，首付5成，宝安或光明，做投资出租。方案2.保留星海名城，首付60万，买40-50平投资房，选地铁沿线。本人49岁，单亲，我收入还好但不稳定。孩子月收入5000,现金最多60万，还贷压力较大，要靠租一套一起。问：1.2方案哪个更适合。坪山（均价4万）和龙岗大运城（均价6.5万）论涨幅和未来脱手哪个更容易？

回答：你好，如果是单纯关注养老宜居，其实盐田更合适，但是涨幅基本就不指望了。自住和投资是鱼和熊掌。如果能接受投住分离，其实更建议截断抵押星海名城，入手一套碧海 沙井的楼盘，去坪山租房住，房租更低。第二套投资房优化租金，可以覆盖一大部分月供，留足5年月供即可，一般来说5年内还会经历一个完整的熊牛周期。坪山和大运并不是投资优选板块。

提问：（你好广叔，我的问题：1、前年盲目买下一套公寓，后看文章说公寓不能碰，现在想卖掉，不知对否）？2、孩子今年上幼儿园，9年后希望有个更好的初中学位（现在学位是前海学校），后续不知有没有可能在假设公寓卖掉的基础上加现有积蓄再投资个小户型好学位房，该怎样操作呢，望给些具体建议？现状：1、目前在前海北阳光棕榈园有一套120平的房子（自住）全款，2018年底买的，在老婆名下；2、红山地铁口龙光玖钻一套39平的商务公寓，有90W欠款，每月还12000，今年6月份交房，收房后原计划打算出租，可以租到6000\/月。3、手头有100W现金，家庭年收入40W，我目前名下无房，但有异地贷款记录。

回答：你好，不要对公寓抱有幻想，交易税费极高，政策暂时不允许公寓转正，建议出手置换成住宅。投资学区房有很多打法：1.买没有学区的学区房（有暴击）2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富）3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需）重点关注未来成长空间大的学区房（比如南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区...新的教育模式，生员也很好

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