广州楼市:这类房子需要大量时间守候,买房投资请回避!

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好广叔，想听听你的建议，主要关注黄埔和科学城，品秀星樾好的楼层没有了，在等城市之光的二期，富颐华庭感觉盘太大了，加推的T2，T3还是离铁路较近，价格近五万。关注到附近的五矿招商鹭山府，盘小，只有一些二三楼尾盘，价格也是五万多了，不知附近的规划及发展前景如何，自住及投资可以吗？如果是五矿的高层5.4万和城市之光的好户型高层5.5万，您觉得哪里更有升值潜力。请您着重点评下五矿招商鹭山府好吗

回答：你好，鹭山府体量很小，只有3栋楼，兑现时间长，现在看起来很稀缺，到二手市场却不能打。因为这个盘缺少了两个最基本的支撑，一没地铁，二没学位。一定会被金碧、保利学府里吊打，小社区和学位的问题在后期会暴露，交易量少，价格也浮动的更慢一些，区域成长性可以，但是附近的城中村旧改，还是需要大量时间守候。

提问：广叔您好，有广州首房首贷资格，可买300总价内房，投资加自住，可承担两万内月供，上班半径比较偏向天河及科学城，因为首付受限，请广叔推荐哪些盘可以选择看一看？谢谢广叔

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好，广叔。目前我们在黄埔富力悦禧有一套在供。我老婆还有个名额未用，打算富力悦禧二押，再加上手里的钱在天河买多一套，目前看了天河广场320万左右的107方的3房，您觉得怎么样？首付4层

回答：你好。富力悦禧位置稍微偏了点，也没有地铁，周围环境也一般，可以的话，建议置换。天河广场其实不大适合自住的，上面多是办公，商住混杂，管理乱，楼龄较老，品质一般。320可看下：广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，惠州龙光城有一套别墅，深圳购置了麒麟公馆，小孩一岁多了，想要未来有一个比较好的学校较好离家近一点，不知道是卖可别墅在南山在投资一套小的学位房好还是博一下深圳扩容的红利继续持有龙光城别墅好呢？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。 买惠州较大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。 惠州房价眼看离深圳越来越远，未来想再置换深圳很难了。 建议出手惠州，置换南山。

提问：广叔好，请问面积多大，房龄多老算老破大？二手房楼龄多少年就不建议买了？

回答：你好，其实这没有一个统一的界定，一般来说90平以上，2000年以前的房子可以叫老破大，不过还要看具体板块、区域内产品之间的互相对比。相比买新房，买二手房的优势在于：一、房屋到手比较快，不像期房要等2-3年；二、所见即所得，房屋的质量如何、物业如何、绿化如何，都是可以实实在在看到而且确实了解的；最后二手房的相较同地段的新房来说，价格可能会更低一些，当然也不排除有更高的，但是这也和学区有关联。虽然二手房在价格方面会有一定的优势，但其中的“坑”并不少，那么二手房多少年以上不能买？

一般来说，房龄超过20年的房子较好不要买，因为超过20年的二手房都会比较破旧，大多数都是一些老小区，房子质量不仅会出现各种各样的问题。有的随着时间推移，可能连物业都没有，不仅管理水平比较低，停车困难，而且居住的人员比较杂，存在一些安全隐患。购房二手房如果需要贷款，银行会根据房龄来判断是否会房贷，以及贷款额度和偿还年限。一般而言，商品房房龄超过20年，商业贷款银行放贷的可能性小，毕竟要对房子进行价格评估，房龄越老，评估价越低，你需要出的首付比例就会越高。当然像北京、上海这样的城市，老破小有一定的市场。但部分城市即使可以申请贷款，设定的条件也是非常苛刻的。

而且，房龄超过20年的房子再次转手的难度也会增加，老破小还能有市场，但对于老破大，尤其是高层没有电梯的来说，转手更加困难。毕竟面积大，总价高，对于穷人来说买不起，别说富人了，就一般改善嫌房小想换个大房的家庭来说，可能都看不上。所以综合各方面来看，不建议购买房龄超过20年的房子。买二手房建议买满二，房龄不超过10年的次新房。

提问：你好广叔，请问下您对南站商务区发展前景怎么看？ 南站板块最近要开的新盘品秀星瀚能否点评下？

回答：你好，1、南站作为番禺，以及广州南部片区的一个重要节点，是有战略意义的，担负着交通枢纽、疏散人群，链接深圳、珠海、中山、清远、佛山的“路由器”功能 2、在大的交通枢纽站点附近，其实是不适合居住的，尽管品秀星瀚在石北工业路沿线上，离南站2.5公里，但也属于南站板块 3、个人认为：买住宅，直接来汉溪大道、万博较好了，开车、地铁距离都在通勤范围内，是较佳的满足居住+投资双重功能

提问：你好广叔，我想买一套总价850-900范围的三房，目前木有小孩，我在福田上班，希望买一个居住舒适、同时兼顾升值。前海和华侨城片区您看好哪个楼盘呢？最近看了中熙君南山和首地容御，希望得到您的回复。

回答：你好，首地容御环境很好，户型很大，这个价位估计很难买到三房。而且没有学位价值支撑。在我看来这个地段，不算是刚需的首要选择，未来的涨幅有限。相对来说学位的溢价肯定会比优美的环境高很多。从自住角度来看，环境是首要选择因素，不过价值是很主观的，如何择优平衡个人选择不同。

提问：你好广叔，我个人来深圳九年，一直没有买房，自己在金融行业，钱一直在股市，复合投资回报年化30%以上，但到现在也是略输房价涨幅，毕竟房子三倍杠杆。现在整体资金1100左右，个人对资本市场还是比较看好，但 我觉得房价也有继续上涨的空间，我应该拿多少来买房合适？2.今年要结婚，目前我俩工作都在福田，但是我倾向买西边（投资和自住希望有个平衡）我俩都有房票，确定不要孩子，目前看过天健天骄，阳光粤海，金众麒麟，还看了尖岗山和碧海阳光海的二手，还想去看看临海揽山，宝中片区，越看越迷茫，还请您给指点一下到底该如何取舍？感谢！

回答：你好，未来20-30年，一线城市优质地段房产仍然是较好的大类资产，优于股票。 未来资产如何配置？ 1.国内不动产只配置大城市住宅。 2.股票配置不要超过总资产的50%。 3.资产规模大了以后，海外资产可以适当配置，作为分散和对冲。 天健天骄是伪香蜜湖，地段是很好的，小学也很好，所以价格也高了。景田早已成熟，天健工业园和香蜜村旧改算是拼图的最后几块板，盖完就没有什么未来想象空间了。 所以是自住改善型的物业，稳健。 阳光粤海除了两梯两户、三梯三户，其他没什么亮点，花园一般、没游泳池、学校一般。位置不错，刚需、投资不用考虑了，如果华润城打10分，这个只能打5分。 金众麒麟品质不错，但是位置一般，这也决定了客群窄，投资属性相对弱些，圈层属性几乎没有，这是这个项目较大的BUG，更适合自己住。

提问：你好，广叔，现有福田海滨广场2房市值约500万，老家西安房产市值约200万，现金150万，家庭年收入50万，夫妻均有剩余不多的房贷，孩子2012年上小学，小孩跟妈妈均落户深圳多年。现由于孩子上小学及资产增值考虑，想进行如下操作:

1.出手深圳及西安目前房产，有买房资金约700万，购入深圳中等偏上学区房，兼顾上学、家庭居住和增值，区位可不考虑。2.出手西安房产，有买房资金350万，购入深圳学区房，主要考虑上小学和保值，主要考虑福田南山区域。3.暂时先计划在深圳海滨福民小学就读，待皇岗中学建成后，看看目前学区是否还能增值，过一两年再考虑购置中学学区房。

问题如下：1.以上哪种方案更好一些？2.由于小学后年上学，考虑买房后需要后年能够上学，要考虑积分要求不是太高的，能否推荐一些购买标的？3.如果按照上面思路操作，时间点上怎么计划稳妥一些？4.如果以上方案不妥，烦请指正最优方案。不胜感激！

回答：你好，海滨广场有皇岗中学，就是楼龄太老了。西安这套不知道在什么地方，房子叫什么。主要考虑中学学位，小学学位可能赶不上，一卖一买中间需要时间，入学积分需要根据你的情况进行计算，如社保时长、户籍时长，每个区规则也都不一样。可考虑南山学府中学、南海中学相应的小区

提问：你好广叔，关于买房的事情想请教下您，想买个小三房住，有一个小孩读幼儿园中班，准备要二胎，资金大概400，首期要五成，总价在800以内，是自主加投资，重视学位，上班在福田和南山，有四个选择：1.龙华的港铁天颂，环境和房子住起来比较舒服，但地铁应该很拥挤。2.龙华的中海锦城，主要是考虑对面的华东师范学校。3.宝中的纽约佳华客小两房，可改3房。4.宝安的碧湾雅园舒适大两房可改3房。不想再跑输大盘，恳请广叔指点迷津

回答：你好，1、港铁天颂，房子新，环境好，可考虑。2、中海锦城，地铁之上盖，配套好，生活方便，也可考虑。3、佳华名苑，独栋小区，有空中花园，但靠近新湖路有噪音。4、碧湾雅园在西乡，近地铁，也可以考虑。自住首先考虑通勤距离吧，不要太远，浪费时间在通勤上。这个价位能买西部尽量买西部，800w还可考虑碧海，房子详见内部分享。

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