广州楼市:海珠区明年会不会涨?只有内行人敢说真话

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提问：广叔你好，广州海珠区中大到小蛮腰江景房子有没有投资价值，因为珠江新城往东的好的江景房都涨了很多，都快20多万了，那它南面海珠区江边房子明年会不会涨

回答：你好。有价值的。现在行情刚启动，爆发期在明年小阳春，那时很大可能还会涨的。

提问：广叔，您好！黄浦科学城 新福港鼎峰，现在三房的价格炒到5.5-5.9万/平，您认为还有涨幅吗？还有没有投资空间了？能否分析一下 奥园香雪公馆 融创翔龙广府一号，这两个盘现在是4.4万/平，能不能买？有没有投资价值？谢谢！

回答：你好。新福港鼎峰区位好，值得的，现在只是小涨，中长期看还有潜力的。奥园香雪公馆有点噪音，但区位还可以，总体可考虑；融创翔龙广府一号位置一般，周围增量一般，地铁距离不算很近，这个盘并不是便宜，不太建议。

提问：你好，已有一房产自住在海珠金碧，房子仍在还贷中；有广州购房名额，现有150万想投资房产，计划投资总价200万左右的房。是选择知识城那边新楼盘的小三房还是市区的小二房好？佛山的怡翠尊堤如何？

回答：你好。如果做好了长期投资的打算，知识城可以考虑，短期建议考虑科学城，具体板块及楼盘详见内部分享；怡翠尊堤有一定的景观，周围环境一般，离配套还有两三公里，总体看可以考虑。

提问：你好广叔，今年错过了广州，打算去上海，好不容易说通了老公让他HP上海买房，发现上海现在已经涨的很厉害，而且关注的小区无房可卖了。现在面临的问题是，手里现金300w，然后我们的创业也比较稳定，一年也进账不少，还是要有个好的投资渠道，不然每天也焦虑货币贬值，现在不知道要hp买上海还是买北京呢？武汉也行，还可以用父母的接力贷，62岁我给他们养了流水。唉谢谢啦

回答：你好，目前上海已经进入全面回暖和牛市启动器。 其实对于购房者来说，现在的市场真的很纠结， 一方面房价上涨，很容易引发踏空的焦虑，要赶紧买。另一方面，市场房东也开始抬升价格，惜售，你基本上买不到好房子。从时机上来说，现在上海市场已经处于牛市期，如果没有调控的话，按照这个趋势，全市上涨1成，优质板块上涨2、3成问题不大。

北京市场学区房和优质板块已经微涨，明后年会扩大涨幅。 当下如果有房票，建议优先考虑北京，不必再等了。关注3类房产：1.限竞新盘，价格倒挂。2.优质学区房。3.产业中心。子弹300万。一线城市优先建仓，武汉这类二线城市的小仓位 等有闲钱的时候再继续加仓。

提问：你好广叔，请问现在广州和深圳哪个更值得投资？深圳去年涨了一波了。广州好像没怎么涨。

回答：你好，去年8月18日，深圳的示范先行区，以及双11的144平的豪宅线突变，再加上前一段时间的“前海扩容”，这一些列刺激的动作，最终的结果就是当下：深圳南山、宝安两个重点区的沸点热度这些只是煽风点火，只是最后的催化剂而已，而真正市场博弈的隐藏力量来自于过去2016-2019这三年时间的蛰伏，需求的压抑、刚需的释放、回血的完成，这些随着时间的积累造成了今天的局面。

广州会步深圳的后尘，广州的市场启动会比深圳晚一些，至于晚多少，我不能胡言乱语的说是晚6个月，还是8个月 从时间节点上来看，肯定是晚的，这是必然。如果深圳“炮火声”四起，杀的漫天涛海、火光冲天，广州还纹丝不动，既合乎情理，又不合适情理合乎情理的原因在于：深圳确实是全国资金的汇集地，一有风水草动，市场预期和房价就会起来，而广州却不具备这些先决条件，不合情理的原因在于：广州其实温度已经在慢慢回升。小结：如果钱到位了，甚至如果只是房票到位了，广州或深圳都可以尽早买入，这是多么正确的事情。

提问：你好广叔，1000万左右预算，最近一直看天河公园熹园、锦逸，要用113中学位。看过熹园一套高层北向125平1020万，一套中层北向127平998万，一套锦逸南向125平980万，这三套都已售。现在在预算范围内，熹园没有合适房源，锦逸剩一套5楼137平1110万满五少有。 这个价格如何？还有其他选择吗？对隽园、理想蓝堡不太感冒。

回答：你好，最近我们在天河公园成交了几套，对这个小片区的产品、业主心态、价格梯度非常熟悉，如果有需求，可以找我们的广叔，先牵上线呗 1000万左右的预算，您选择天河公园是对的，在区域选择和板块上已经是100分，接下来的是微观层面的考量： 1、每个楼盘具体的优劣势分析 2、每一套房源的优劣势，是什么 3、每一套房的业主心态、交易条件、交易成本如何 4、在摆台交易砍价上，以及在贷款环节，如果做到尽量的优质

提问：你好广叔，非常赞同您的投资理念，我也是坚定的看好西部海岸线。目前预算500准备购入一套投资增值抵御通胀，问题如下： 1.区位上是建议沙井三房还是碧海、西乡小两房，或者宝中、前海一房？ 2.光明是否需要纳入考虑范畴？ 3.能否推荐几个具体的楼盘？ 4.何时入手比较好？现在涨的有点猛，下半年是否有回调可能？

回答：你好，接下来资产如何配置，主要是看你目前的房产持有情况。 我们说投资有2种打法： 1.进攻型：例如碧海、西乡、沙井和光明。这类标的适合底层充足的投资客，风险相对较大，未来或许会有很高的收益。或者生活半径在附近的刚需客自住。 2.防守型：例如宝中、前海。板块发展相对成熟，目前价格不低，但是人口密集，购买力充足。属于比较稳的选筹，风险比较小，租售比高。 如果是排名前列套，建议买宝中、前海，如果是多套建议碧海、西乡、沙井和光明。 富通城，西荟城，绿海名居，中信湾上六座，光明一号等楼盘淘笋。

提问：广叔你好，目前在新安有一套一居室没有贷款，少有住房，市价320Ｗ左右。目前打算卖掉，换500Ｗ左右的两居室。目前看了高发城驰，桃源村3期，皇庭世纪，城市峰尚几个楼盘。在南山科技园上班，未来考虑自住加投资，月收入2.5Ｗ左右。请问可否帮忙分析下，或者推荐其他楼盘？谢谢。

回答：你好，这几个盘自住优先桃源村3期，投资优先城市峰尚。 皇庭世纪虽然地段好，但皇岗村旧改也是很遥远，本片区非常成熟，却没有稀缺的教育资源支撑，现在看，河套片区的开发可能还需要长时间才能兑现。皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢。 深圳一路向西，这几个盘自住优选桃源村，投资优选城市峰尚。 碧海是可以的，不偏，潜力不差。但不如宝中，价格你够不着。 还可以关注富通城，招商果岭等。

提问：你好广叔，1、前年盲目买下一套公寓，后来看些文章说公寓不能碰，基于现状，看能否有优化资产配置的空间，出租还是卖掉？2、孩子今年上幼儿园，9年后希望有个更好的初中学位（现在的学位是前海学校），后续应该怎样操作在保证有一定居住品质的情况下换到好的学位房？

现状：1、目前在前海北阳光棕榈园有一套120平的房子（自住）无欠款，在老婆名下；2、红山地铁口龙光玖钻一套39平的商务公寓，有90W欠款，每月还12000，今年6月份交房，收房后目前打算出租，可以租到6000/月。3、手头有100W现金，家庭年收入40W，我目前名下无房，但有异地贷款记录。

回答：你好，深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。龙光玖钻公寓未来潜力并不看好，建议出手。投资学区房有很多打法：1.买没有学区的学区房，2.买学位用过的可以有折扣，3.买成熟自己要用的学位房。你的小孩9年后才用得上，建议买未来成长空间大的学区房覆盖的小区

提问：你好广叔，我在华为工作，之前买了万科城的房子，小区还是很舒服的，离上班也不远，生活也很方便。请问这么好的房子怎么就是涨不上去呢？庄哥帮忙分析一下原因？感谢！

回答：你好，从房子的区域价值来看，万科城位于龙岗区的坂田片区。假如我们把华为拿掉，大家想想坂田会变成什么样子？我的脑袋里已经有画面了！如果把华为拿掉，坂田还没有布吉好。因为华为的存在，很多朋友对坂田寄予了很大的期望。但是一个华为远远不够，一个华为也撑不起坂田！

所以说，区域的价值起不来，房子的价值自然好不到哪里去。从房子的周边环境来看，万科城的西边是华为坂田基地，可是北边东边南边不是工业园就是农民房，进了小区是世外桃源，漂亮舒服！出了小区，你以为走错地方了。一个小区，如果只是里边舒服，出来就不舒服，是很难涨上去的，因为生活出行体验不好！有层次的人就不愿意买这种小区，而这些人是支撑小区持续上涨的核心购买力。

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