7月二手住宅:市场进入调整期,业主心理价位松动

搜狐焦点广州资讯 2021-08-08 00:36:47
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2021年7月,广州市二手住宅成交量(自助网签+中介网签)为8912宗,环比6月同期(7794宗)环比回升14.3%,同比大减34.3%。整体来看,目前市场交投活跃度较低,客户入市不积极,成交量处年度低位水平(仅高于6月疫情月)。价格方面,本月二手网签均价为29589元/平,环比上周基本持平。 广州

2021年7月,广州市二手住宅成交量(自助网签+中介网签)为8912宗,环比6月同期(7794宗)环比回升14.3%,同比大减34.3%。整体来看,目前市场交投活跃度较低,客户入市不积极,成交量处年度低位水平(仅高于6月疫情月)。价格方面,本月二手网签均价为29589元/平,环比上周基本持平。

广州中原研究发展部认为,7月市场主要有以下几方面特征:(1)市场观望情绪浓,客户入市热情低。目前各地城市调控持续趋紧,二手市场走势未明,导致不少客户观望情绪加重,入市积极性降低。据监测显示,本月不少热点板块如东风东板块、天河北板块带看量甚至环比6月份有所下滑,幅度大概在1-2成左右。(2)成交周期拉长,业主心理价位松动。随着市场需求的减少,成交周期的明显拉长,报高价盘源处于长时间僵持,业主对后市信心也有所减弱,部分业主开始调整报价。报价指数亦从5、6月份的50%左右下降至7月的30%-40%区间。但整体来看,目前广州二手市场尚未形成全面降价的动作,只是部分报价不合理或者急售的楼盘增大议价空间以加快促成成交。(3)据中原大数据显示,本月中原新增放盘量及新增客户量较5月均有所减少。其中,新增放盘量下滑18.0%。不难看出,目前不少业主放盘积极性较低,打算待市场调控稳定后,再决定放盘。01.番禺成交稳居榜首,荔湾需求合理回升从各区成交情况来看,本月番禺、越秀、海珠、荔湾四区表现相对亮眼,分别成交1373宗、906宗、1252宗、683,环比分别回升12.0%、32.1%、28.7%、80.2。其中,荔湾成交大幅提升主要原因在于:上月受疫情影响,导致荔湾二手成交瘫痪,而本月属于合理回升。另外,从化、花都、黄埔三区成交却有不同程度的下滑,本月分别成交318宗、791宗、345宗。环比分别下滑1.9%、5.3%、2.5%。

02.天河区:东圃需求下滑,买家减少

本月天河二手网签宗数(自助网签+中介网签)为1165宗,环比上升5.8%。据广州中原研究发展部监测发现,本月天河区后天河北板块成交不俗。其中以汇景新城、世纪绿洲花园两盘表现相对活跃,7月成交均价分别为96064元/平、53840元/平。另外,据广州中原研究发展部调研了解,本月东圃板块成交活跃度出现回落,目前上门客户以租客居多,而购房客数量环比5月减少2成左右,整体市场成交不及4、5月。即使在目前整体成交不景气的情况下,目前片区业主叫价依然相对强硬,除了部分急需资金回笼的业主外,基本不存在议价空间,部分业主让利幅度仅在1~2%以下,致使客户接受度较低。目前片区仍以骏景花园、中海康城两盘为成交主力贡献楼盘,其本月成交均价为54401元/平、63441元/平,客户多以80后为主。

03.越秀区:市场预期转变,东风东业主价格松动

2021年7月,越秀区共成交(自助网签+中介网签)为906宗,环比回升32.1%。而二手住宅网签均价为46888元/平,价格仅次于天河区。据广州中原研究发展部调研了解,进入7月份过后,由于受到政策、信贷调控双重趋紧,广州内外部楼市环境寒意十足;即使目前名校聚集、教育资源丰富的东风东板块整体成交量较前段时间有明显下滑,成交周期大幅拉长,客户入市回归理性。促使业主对后市信心减弱,叫价有所松动,愿意适当增大议价空间。比如,锦城花园159平的户型,最高峰叫价可以去到1600万左右,而近期成交几套总价分别为1470万元、1520万元左右。整体议价空间在5%左右。由此可见,在政策、信贷等多重因素打压下,市场预期发生转变,业主心态也不再强硬,开始调整价格,降价成交。因此,客户可以把握该购房“窗口期”,抓紧“捡笋货”的最佳时机。

04.海珠区:业主报价合理,海珠西板块需求活跃

7月份,海珠区二手住宅网签宗数为(自助网签+中介网签)1252宗,环比上月回升28.7%,二手住宅网签均价为43135元/平。据监测,本月海珠区江南大道南板块成交表现平稳。其中以保利红棉花园和保利花园成交最为活跃,7月成交均价分别为33545元/平、43251元/平,其中,保利红棉花园套均均价仅为210万元/套左右。而根据中原成交数据显示,赤岗板块成交则出现明显萎缩,成交甚至不及江南大道南板块。目前主要凭借金丰花园、聚德花园等低价刚需楼盘支撑。此外,据调研了解,本月海珠西板块有相当不俗的成交,购房客户数量较其它板块增多,新增购房客数量环比增加2成左右。广州中原研究发展部认为,本月海珠西板块成交活跃度高主要原因在于:海珠西板块业主报价合理且具备一定的议价空间。因此,不少购房客户遇到合适价格后加快入市,导致整体成交有所回升。另外,海珠西板块的完善生活配套和完善的交通网络,对于不少置换、刚需客户有不低的吸引力。

05.荔湾区:疫情结束,市场成交合理回升2021年7月,荔湾区二手网签价格为35587元/平方米;共成交(中介网签+自助网签)为683宗,环比上升80.2%。根据中原成交数据显示,本月荔湾区康王路板块整体市场成交相对活跃,成交较为活跃的楼盘主要为世纪广场,本月成交均价分别为45954元/㎡。据广州中原研究发展部调研了解,由于6月份荔湾受疫情的持续影响,荔湾区客户购房欲望有大幅下滑,不少小区严禁外来人员出入,促使整体成交处于瘫痪状态。而随着疫情结束后,荔湾整体需求逐步回升,6月被积压的购房需求开始释出,促使7月份成交环比大增8成。另外,需要指出的是,目前荔湾区二手盘源相对充足,业主报价相对合理,不少优质盘源亦具备一定的议价空间,客户接受意愿偏高。

06.白云区:机场路需求活跃,金沙洲表现平淡7月份,白云区二手住宅网签宗数(自助网签+中介网签)为1151宗,环比下降22.5%。据监测发现,本月白云区机场路板块成交持续活跃,2021年7月机场路板块中原成交均价为23600元/㎡。在机场路板块中,汇侨新城成交最为活跃,本月中原成交价均为24329元/㎡。由于机场路板块价格低洼,且交通通达性在逐步改善,导致其成交热度不减。此外,据调研了解,本月金沙洲板块整体市场活跃度持续平淡,录得的购房客数量环比6月同期基本持平,带看量亦较疫情期间仅微幅上涨。广州中原研究发展部认为,金沙洲板块成交明显平淡主要原因在于:一方面,业主让利成交意愿一般,客户入市热情较低;另一方面,板块交通配套及生活配套设施对比市中心老城区而言有一定差距,加上金沙洲教育配套一直以来是板块的短板,促使部分成交客户青睐度不高。

07.番禺区:祈福盘源充足,成交需求不减2021年7月,番禺区共成交(自助网签+中介网签)为929宗,环比上升7.2%。本月白云区机场路板块成交持续活跃,2021年7月机场路板块中原成交均价为23600元/㎡。在机场路板块中,汇侨新城成交最为活跃,本月中原成交价均为24329元/㎡。由于机场路板块价格低洼,且交通通达性再逐步改善,导致其成交热度不减。另外,需要指出的是,本月钟村板块市场需求持续活跃,主要凭借板块“明星盘”祈福新村成交贡献,其成交均价为33713元/平,成交客户多以80、90后为主,户型多为2房的刚需户型。另外,据广州中原研究发展部调研了解,本月钟村板块成交之所以持续活跃,主要得益于两方面原因:一方面,业主供应积极,市场上新增盘源明显增多,祈福新村表现尤其明显,从而客户的可选择户型、盘源增多,入市步伐明显加快;另一方面,业主叫价相对合理,同时存在一定的议价空间,幅度大概在3-5%左右,导致客户接受意愿增加,成交回升。

预测:调控持续趋紧,成交或维持9000宗左右水平

7月,广州二手楼市表现相对平淡,客户观望情绪较浓,加上信贷环境的趋紧,贷款利率上调直接导致购房成本增加,促使客户入市热情较低,业主对后市信心转弱。另外,目前官方对市场把控力度更为严格,黄埔直接取消人才政策,而东莞更是出台多项调控措施。因此,未来广州是否“跟风”调控尚未明朗,市场预期发生转变,客户观望情绪更为严重。因此,广州中原研究发展部预计,8月份大市成交(自助网签+中介网签)在9000宗的相对低位水平左右,价格将保持维稳状态。

来源:广州中原发展研究部

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