复工潮带动租赁市场回暖,公寓企业的机会在哪?

随着疫情的有效控制，社会各行业逐步恢复生产经营性活动。受制于疫情严重程度及商业属性的不同，各区域各行业复工生产节点和复工率有所差异。

本文通过盘点城市复工率，对比复工前后租赁市场房源供应量和租金变化，对企业后续发展做相关性思考。

春运期人口迁移缓慢

近一周复工潮在加速

1、同期对比，城市人口迁移规模处于低位

因疫情影响，今年春运不同以往，节后没有出现传统意义上的春运高峰，返程人流比较分散和平稳。我们对比十个典型城市同期的百度迁徙规模指数，分析城市缺工情况。

克而瑞租售事业部整理制作

一线城市均表现出强烈的反差，今年的规模迁徙指数持续处于低位，大约5.00上下，而去年同期的较高位超过了20.00，北京甚至超过25.0。

今年从初五到初十，规模迁徙指数几乎维持不变，从初十开始，各城市开始出现小幅下降，直至初十五才出现小幅上升趋势。这是由于各省市企业在规定的2月10号复工后的一周内仍要求员工以居家办公为主。

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相比一线城市，二线城市同期对比差距相对较小。其中成都去年流动指数与一线城市基本相当，流动规模较大，今年的流动指数出现两连降，最后跌破5.00。武汉作为受本次疫情影响最严重的城市，今年的人口迁移几乎处于停滞状态。

2、除湖北外，复工潮在加速

除了人口迁移轨迹数据，我们通过整理各企业开工时间公告，辅助判断各省市开工情况。目前，很多地区已取消以疫情防控限制企业复工复产的审批、备案，复工潮在加速。

据不完全统计，至2月16号，全国各省市线下平均复工率超过40%。其中受疫情影响较轻的云南、贵州、青海、西藏等地的复工率较高，接近70%。此外，民营经济较为活跃的江浙沪复工率也相对较高。预估至2月22日，全国各省市线下平均复工率超过70%。

截止至2月16号，江苏省规模以上工业企业已复工超过2.9万家，复工率约65%；浙江省规模以上工业企业已复工接近2.5万家，复工率超过55%。预估至2月22日，江浙省份复工率将超过80%，高于全国平均水平。

复工潮下，市场现回暖迹象

租金及房源供应小幅上涨

随着复工潮的到来，企业逐步开始生产经营活动，租赁市场出现回暖迹象。根据克而瑞城市租赁数据库显示，重点城市表现如下：

上海：冷冻期转暖，量价齐升

受行业传统淡季影响，2019年年末49-52周，上海个人租赁挂牌房源量呈现快速下跌趋势，跌幅接近50%。2020年第4周受到疫情扩散影响，挂牌房源量再次出现大幅下跌，由年前万余套跌破至千套，5-6周更是不足300套，市场进入冷冻期。

第7周受到企业复工的影响，市场稍有回暖迹象，当周挂牌1393套，环比增加超过1000套。租金呈现一定的波动性，疫情较为严重的3-6周，呈现连续下跌的趋势，复工到来后，租金表现上浮态势。

数据来源：克而瑞城市租赁数据库（上海版）

北京：供应量回升，租金坚挺

19年年末四周，新增房源入市量连续下跌；20年2-4周，受疫情影响，也呈现连续下跌趋势，5-6周连续两周跌破千余套。第7周市场发力，当周入市近3000套。20年4周前租金几乎呈现逐周上涨趋势，受疫情影响较小。

数据来源：克而瑞城市租赁数据库（北京版）

深圳：复工潮前夕，市场即回暖

疫情期间，个人租赁房源挂牌量在第6周跌至较低，但仍保持2300套以上入市量。租金在疫情发生前后处于低位，节后企业复工后，连续两周即呈现上涨趋势。

数据来源：克而瑞城市租赁数据库（深圳版）

广州：回暖周，租金上涨近8%

广州武汉城际间联通性较强，市场对疫情的反应速度快。年前49-50周市场供应在万余套，节后4-6周市场供应仅千余套，前后差异显著。第七周市场开始反弹，供应环比涨幅超过50%。租金浮动明显，至第6周已跌至54.3元/月/平米，第7周市场稍有回暖。

数据来源：克而瑞城市租售数据库（广州版）

杭州：供应不足，市场依旧低迷

19年51周杭州个人租赁房源挂牌2468套，环比上周跌幅超过60%。疫情肆虐期间4-6周市场供应乏力，周供应仅500套左右。复工周到来后，市场依旧低迷。

19年49周到20年7周，杭州个人租赁房源租金呈现小幅波动趋势。其中2-5周出现下跌趋势，跌幅约6.74%。

数据来源：克而瑞城市租赁租售数据库（杭州版）

南京：供应增加，市场小幅回暖

疫情肆虐期间5-6周市场供应乏力，周供应在500-1000套之间。复工前后，市场开始反弹，市场小幅回暖。个人租赁房源租金整体波动较小，疫情蔓延前夕，市场连续两周出现下跌趋势。

数据来源：克而瑞城市租赁数据库（南京版）

整体来看，第7周各地逐渐迎来复工潮后，返程务工人员带来市场需求增多，房源量和租金价格水到渠成出现小幅上涨趋势。但现阶段，租赁需求仍未得到完全释放，预计未来2-3周市场将缓慢回暖，租金不会出现大幅上涨趋势。

行业依旧艰难

企业“机会”在哪？

在行业复工后，市场稍有回暖迹象，但企业面临的挑战依旧在，运用好手上的筹码，把握“机会”是未来新局面开拓的关键。

1、守住租户，增强公寓内租客的粘性

复工后一段时间仍会存在较强的人流管制，公寓物业可以适时向租客提供生活物资采买，将外卖送货上门等贴心服务，实现从社区门口到房间门口的无缝对接。

此外，为了给租客无聊乏味的隔离办公生活添加点乐趣。公寓运营方可以适时推出线上狼人杀，线上纸牌屋等娱乐活动，调和租客单调生活。

为了方便租客办公，还可以在公区设立分隔办公区，一方面可以减少租客公区活动，降低交叉感染的风险；另一方面可以赢得租客信赖和好感，提升了顾客粘性。

2、拓宽渠道，舍得招租，舍得合作

疫情期间，个体成交周期缩短、门店满租周期延长、招租难度整体上升。企业可通过与租客合作，以老带新的形式，让利房租；和员工合作，让利佣金，提高激励；和各渠道合作，提高整体。

同时，积极拓展线上业务，通过自有官方平台、APP、微信视频、抖音直播等多种形式提供线上看房服务，保证线上看房渠道的多样性和房源信息的真实性。

不断拓宽线上看房渠道，保障房源质量，控制成本培育潜在客户，为疫情后成功转化做铺垫。

3、正视市场，回暖是大势所趋

疫情期间，租客租赁需求被压抑，随着城市逐步运转、租客逐步返程，租赁需求将会逐步得到释放，市场供应将会走高，租金有所上浮。

但由于目前中国经济处于下行，租赁行业在大环境下，市场反弹周期会被拉长，力度也会相对较小。疫情过后，企业应当逐步摒弃粗放化、同质化经营发展模式，重视精细化运营，打磨产品及服务，开拓发展新思路。

结  语

疫情的突发，让原本已处于艰难困境的行业，变得举步维艰。但随着复工周的到来，租赁回暖迹象已现，曙光即将到来。

文章来源：租赁地产观察