广州楼市:房价触底反弹,投资客争先进场

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提问：你好广叔，我的问题是这样的：本人广州无户口，目前资金300万出头，想用母亲和自己的名字黄埔南沙各买一套投资，（3成首付），之前去了时代香海彼岸，看中一套100平方的，总价280万，目前付了5万定金。黄埔这边初步打算是富力南驰富颐华庭，总价500万出点头，本人是做生意的，所以现楼对自己比较好（可以尽快做dyd），当然楼盘较大程度的增值才是我想要的，房子可以立足持有3-10年都没问题。所以买哪里才是收益较大化呢？有没有更好的楼盘介绍？南沙的如果不是较好，定金退了也不可惜，希望明确的楼盘推荐，非常感谢！

回答：你好，时代香海彼岸，地段算是背山靠海，离地铁不是很近，周围环境一般，民房较多，没有好的大型商业，适合中长期持有。还可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔好！1、请分析下科学城区府周边楼盘区别及潜力。2、据说保利罗兰小区东面北二环封闭高速噪音消除工程今年开工，傍边在建一个大型商业体及一间不错的小学，详细分析下保利罗。3、11幢在卖南向、中层、未满两年440万价值如何呢

回答：你好。1、科学城区府板块我比较看好的，全广州人均公园面积排名前列。即宜居又有产业支撑。2、保利罗兰，旁边LG厂有一点污染，有些接盘侠忌讳，我认为影响不大。噪音消除工程也是利好。保利罗兰可以买的。3、只能说值得入手

提问：新人首问。海珠赤岗信步闲庭有自住三房97平，已供完。2017年佛山禅城普君新城华府投资了一套两房，月供5000，还剩70万贷款。现在想抵押自住房出来大概280万，在广州再投资一套。想问一下有什么好标的，还想预留几十万出来做月供周转。月供可以承受两万。

回答：你好。可考虑入套500w左右的标的。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：1，天河金地 这个新盘6万多 如果作为纯投资，可以吗 ，还是买个珠江新城的小两房

2，万菱汇后面93年楼龄 99方三房双省级学位 电梯楼值得投资吗

回答：天河金地公馆一般，话就配套交通都不怎么样。万菱汇老破大流通不是很好，读书用可以买个小户型。

提问：小两口在白云区一大国企上班，现和父母一起住（父母的房子），年后添丁。去年卖了金沙洲的房子资金一直未动，目前手头有270。想买越秀学区房，或在白云区买房，哪个更合适？或有其他更好推荐？谢谢广叔！

回答：你好。可等小孩大一点再考虑学区房。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好，新人首问，请问佛山买房，你建议哪里？我是深圳做电商的，深圳限购东莞限购，我把目光延伸至了佛山，通过办理人才T卡，能解决佛山限购问题，虽距离有点远，但那边有很多电商同行聚集，以后搬迁过去更利于我事业的发展。

前天我去看了两个地方，一是禅城祖庙外沿的滨江首府(单价2w左右)、保利时代天珀。我对于佛山的未来发展方向也有点点疑惑，千灯湖以东近广州的潜力自然更大，但是这种潜力已经被看到被估算已经体现在价格上了，比如那边的龙观天曜(单价3w左右)，是否溢价比较大了，现在买不太划算呢？而佛山有可能会做大中心城区，对于保利时代天珀这样的主城区外沿来说，未来升值潜力是否更大些？你们是否更建议买千灯湖以东的近广州区位呢？以及你们更看好佛山哪些区域呢？我可能更偏向投资性质的。感谢！

回答：你好，保利时代天珀这个楼盘的位置没有什么问题，千灯湖西向往禅城方向也是传统的佛山老区。正恰恰是这个老区，它的增量反而就不多，地铁线算 是少有的增量了。建议往南面，比如说魁奇路一带去找一找，投资更有价值一些。滨江首府，这个盘跟三号线中山公园站起码二公里直线距离。不如直接在现有地铁在建板块上去挑，比如禅城的亚艺板块。考虑地铁一号、三号线跟广佛线的交汇点会好很多。那地段基本旧改规划。还是建议现存地铁盘。

佛山一共有5个区，真正称得上中心区的，是以下这三个区，禅城区，南海区，顺德区，这三个区是佛山最发达的区，又是紧靠着广州的区，关键这里还聚集了佛山最优质的教育和医疗资源。尤其的禅城祖庙，桂城，大良，这三大核心区中核心板块，佛山部分地区处于限购状态，基本上靠着广州的板块都限购，投资价值上，佛山限购区＞非限购区，有房票或者开发商愿意等你一年社保的，一定优先买限购区，千灯湖高新区，佛山新城，是2大核心板块，建议重点优选。最后建议，不去购买三水，高明，自然分别有，三水新城，珠三角机场新干线的概念，但作为投资并不建议。

提问：您好，广叔！我在福田上班 之前看好孖岭那边的花里林居，但单价已经到了8w多，感觉未来涨幅不大了吧？想买总价600w以内的，广叔推荐龙华梅林关附近的星河盛世？还是去南山那边买？可以兼顾自住

回答：你好，梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，距离1公里先进城，目前9号线孖岭站400米，在建6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵花里林居 06年建造 单体3栋楼 缺车位，花园较小，小区在较周围3个小区属最安静，小高层，主力户型70-98平两房三房，多赠送星河盛世卖点是深外（初中）、综合体、次新、地铁。非常不错的小区，只要买到不太吵的户型，还是相当不错的。总价600内在南山也很难选筹了，综合自住星河盛世还不错。

提问：你好广叔，前几天听同事说宝安的初中近年来进步很大。因为我自己的房子带的宝一外学区，感觉普普通通。但是随着大铲湾的建设和腾讯员工的涌入，生源会有所改善，学校成绩会逐步变好吗？这个逻辑有没有问题？感谢~~~

回答：你好，学校的成绩背后，底子就是生源，近10年以来，宝中碧海片区大量次新盘入市，入住的人群主要都来自于粤海街道办的ICT行业大厂，直到今天，依然是码农们买房的优选之地，这些人群虽然缺少一些原始积累，但是都算得上是典型的中产人群：高知、专业、追求教育回报。也因此，宝中碧海片区的这些学校，以宝安实验为首，海韵海旺、宝一外、海湾、新安等等，都能够获得优质的生源，虽然缺少一些历史底蕴，但是成绩一直稳步提升，以前列的宝安实验为例，已经进入市前20的序列，逐渐成为大家眼中的优质学校。因此我们很乐观地期待，未来随着前海崛起、腾讯科技岛、宝中企业群入驻，宝中碧海的居住人群和生源会持续优化，几家学校的成绩会稳步提升。

提问：你好广叔，改善性需求，想咨询一下您东莞凤岗中海云麓270平的别墅，1600万的价是否合是合理的价区间？比较喜欢他们的设计，但缺点是有点密集，入户快下来了，在纠结公园大地的160平的大户型，还是中海云麓的别墅。

回答：你好，我得和你说直接点。1600万买东莞也是醉了，好多片区多年来埋葬了无数的投资客。很多想着先买临深以后曲线救国的投资客，最后都发现离深圳越来越远。凤岗临深只撑的起两三百万的刚需产品，1600万那是不可想象的资源错配，买了这套大别野，你一定会开开心心住一辈子，因为根本卖不出去。至于公园大地的160平，和中海云麓比只是大坑和小坑的区别，果真有钱任性！

提问：广叔好，双玺时光道的88平两房怎么样呢？高楼层看海。

回答：你好，双玺时光道88平两房朝北无阳台户型，租金不错。 这栋楼几乎专门是针对老外设计，西式厨房、客厅设计，大多没有阳台。如果同样单价，更推荐半岛城邦三期。

提问：您好广叔，坐标广州，刚需买房预算在200-300万左右，现在买房怕追高，主要就是想买能保值的房子如果是有升值的空间就更好，想问我可以考虑哪里？

回答：你好，随着广州落户政策放宽，广州的购房需求有了不小的提升，供求关系改变，房价水涨船高，而高价地块入市更加拔高了上车门槛，广州楼市火热，新房均价连年上涨，至2020年新房成交均价已经突破3w，留给在广州购房的刚需们的机会越来越少。预算在200-300万的刚需，购房着重考虑房产居住保值属性，首先主要从价格、户型两方面进行挑选，一般来说，户型80-100m?的新房最为适宜。如果在市区外围的新区买房，要注意选择地铁盘与周边配套相对优质的区域。在刚需购房预算之内，主要推荐增城的新塘板块，新塘板块地段较好，距离市区较近，居住属性较高，而且交通非常便利，除此以外，如果预算相对充足，金洲板块的南沙蕉门与黄埔知识城板块，房价在2万到3万之间，也是比较不错的选择。二手房市场也有一些较为不错的户型值得入手，如越秀的学区房、天河的小户型、荔湾的老小区以及海珠的小户型房源，这些板块内配套更加完善成熟，预算范围之内能买到一些面积较小的房源。

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