仅1年,67个旧改项目招商,无数拆迁户要来……

2020年，房地产市场跌宕起伏，既有受到疫情冲击时的举步维艰，也有在市场风浪中的逆流而上。

广州，以长风破浪之势，踏浪前行，走出了气势如虹的行情。一季度末起，广州楼市逐步回暖，热门板块活跃度高。区域成交分化日益明显。进入下半年，部分热点区域人才购房政策、土拍升温、核心板块价格变动等因素叠加影响，给市场带来积极的氛围，再加上新增房源持续、大量稳定供应，购房者加快入市步伐，广州楼市热度持续走高。

为此，搜狐焦点广州站特别策划《踏浪前行 | 回溯2020年广州楼市》，既为购房者多角度追述2020年广州楼市情况，也共同展望楼市未来。

旧改，“腾笼换鸟”再出发，拆出一座新城市。

2020年，广州迎来了“旧改破局之年”。

这一年，广州出台了《广州市关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》、（《广州市深化城市更新工作推进高质量发展工作方案》等文件，明确提出广州将在近3年对83条城中村实施改造，近5年对175条城中村完成改造，近10年对389条城中村启动城市更新改造工作。

（图片来源：网络）

同时，广州新一轮城市更新“1+1+N”政策体系正逐渐成型，为推动城市高质量发展指明了方向。

此外，在广州“十四五”规划建议中，还提到做强人工智能与数字经济、城市更新“双引擎”、实施城市更新行动、在深化城市更新中高强度补齐教育、医疗、安全、文化、体育等公共服务设施短板等内容。不可否认的是，广州城市发展从增量走向存量，从拓展走向品质，城市更新的战略地位正不断凸显。

（图片来源：网络）

而目前，广州城市更新工作正按下“加速键”，驶入“快车道”。

我们可看到2020年，从增城到南沙、黄埔，再到番禺、荔湾、天河、海珠等，各区先后掀起一阵阵旧改浪潮，旧村改造遍地开花。

旧改，不单纯是简单的建筑物拆旧建新，更重要的是改善人居环境、让低效用地焕发生机、优化产业结构，多方面推动区域转型升级发展，未来的片区价值也将与日剧增，让人充满期待。

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据搜狐焦点不完全统计，截止至12月29日，2020年年内广州约有67个改造项目先后启动公开招商工作，其中已有51个项目成功招商，另还有1个项目（宁西街百湖村）取消招商、1个项目（洛浦街西二村）招商失败、14个项目仍在招标中。

要知道，在2019年，广州完成旧村改造项目交易也仅有26宗。可见广州旧村改造推进非常迅猛。

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要论今年广州11区中，哪个区“旧改”话题热度较高，无疑是黄埔区。

2020年6月，黄埔区立下军令状，力争三年内完成66个旧改拆迁项目，改造全区八成村社，规划人口229万，覆盖黄埔临港经济区、科学城、知识城三大重点发展区域。随后，黄埔区旧改不断提速，全区“拆”声一片，很多项目甚至还没公开挂网，就已经开拆了。同时，为了确保该片区旧改顺利推进，“城市更新10条”、“城市更新项目实施审批流程再造20条”等一系列创新政策体系文件先后被推出，形成了可复制可推广的“黄埔经验”。

2019年年底，增城区发布旧改监管政策，33个项目若未在2020年4月29日前挂网招商选择合作企业，合作意向关系终止。

于是乎，今年上半年，增城可以说是马不停蹄为各大旧改项目招商，最终仅在上半年就完成了18个旧改项目的招商工作，而全年则约有23个项目成功招商，是目前11区中仅次于黄埔的旧改大区。

上半年南沙区旧改动作亦不断，先后有亭角村、大井村、大塘村、马前村等6个旧改项目成功招商。到了下半年，恒大二进大岗，摘得龙古村、鸭利村两个旧改项目。

增城区、南沙区过后，番禺区、海珠区、荔湾区成了广州旧改的新主场。番禺区约10个旧改项目有动作。值得关注的是，洛浦街西二村旧改引来实地、奥园、时代中国三家企业混战竞标，原本应是“一出好戏”，但未曾想悉数竞标失败，终局没有赢家。这在以往的广州旧改市场上较为罕见。石壁(一二三四村)旧改在历时招标近一年后，终于花落富力，也迈出广州南站商务区破局排名前列步。

（图片来源：网络）

2020年11月，海珠区发布了《广州市海珠区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业及合作意向企业工作指引（征求意见稿）》公告，其中关于引入合作企业，做了明确的任务考核。我们也可看到，在海珠区近期公开招商的石溪村、康乐、鹭江村、五凤村旧改项目中，明确了任务节点。

（海珠区凤阳街凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目公开选择合作企业公告）

继沙洛村、海北村先后确定（意向）合作企业后，目前荔湾区龙溪村、东塱村、南漖村、葵蓬村4个旧改项目仍处于招商阶段中，总改造面积达544公顷，投资总额达417亿元。可以想象，一旦改造成功，对于未来两到三年的楼市发展，都有着重要的影响。

至于天河区、花都区，吉山村旧改项目全面启动，为富力&合景联合体拿下，总投资额约206亿元。目前已正式开拆，需要在2020年12月31日前完成30万㎡的拆除任务。保利正式签约花都三东村改造项目，总投资额约300亿，未来将依托花都区空铁枢纽一体化战略，将三东村（含罗仙八队）打造成重点功能区交接带。

另还有越秀区、从化区、白云区虽目前暂无旧改项目公开招商，但也有主要信息值得关注。如白云区，在小坪村、陈田村两个旧改项目完成招商后，受违建、旧改项目标准过高等因素影响，该片区旧改一直停滞不前。前段时间，白云区公布了《广州市白云区城市更新专项规划大纲（2020-2035年）》（决策征求意见稿），明确了未来白云区重点城市更新片区。（更多内容可戳：规划出炉!白云区城市更新专项(2020-2035年)）

（▲鼓励改造区为橙色；一般改造区为土黄色；敏感改造区为绿色）

早在2009年 ，广州提出计划用12年的时间，推进越秀区瑶台、登峰、西坑、农林、寺右和杨箕等广州市最核心的6个转制社区改造，将其彻底实现都市化。十多年过去，杨箕村早已完成回迁安置，而其他村则迟迟未有动静。今年，在广州《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》文件中，登峰村、西坑村、瑶台村三个村在列。

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随着广州旧改浪潮的席卷而来，三旧改造与公开市场拿地关联起来也已成为广州目前土地出让的趋势之一，部分区域更明文公示引入的旧改合作企业优先选择参与花都土地公开出让的企业，花都区便是其中的一个例子。

目前已有不少开发商实践了这一“定律”。如保利在摘得南沙黄阁亭角村留用地后4个月拿下南沙黄阁镇亭角村旧改开发权；方圆拿下南沙大井村2020NJY-2留用地后一个月，大井村旧改项目正式被方圆拿下。同时对于不少开发商而言，拿下村留用地有着“一石二鸟”的作用，为其顺利拿下整个旧村的开发权起到铺垫。

当然，留用地和村改的操作主体没有直接的必然联系的，本身是两个不同层面的操作问题。但也不排除开发商争取“土地、旧改”双收的意愿。

（图片来源：网络）

着实，在公开市场拿地成本不断被推高的房地产“白银时代”，房企的下一个战场，或许就是一线城市以及核心城市的旧改市场，其中粤港澳大湾区是必争之地。

而在广州的旧改的“大盘”中，参与的房企越来越多，包括保利、富力、时代、奥园、越秀、方圆等本土规模房企均涉足其中。而随着旧改范围扩大，上海升龙、深圳勤诚达、上海大华等外地房企也在参与分食。不过，尽管房企参与旧改可获得多重好处，但相比直接招拍挂拿地，旧改项目对企业仍旧形成巨大考验，如前期谈判的不确定因素，拆迁过程中的拆迁风险、村民纠纷，各方关系处等，对于房企来说，都是不小的挑战。

对于广州旧改，大家都有什么想说的呢？欢迎在下方留言讨论哦。

来自：血拼广州楼市