广州楼市:注意!这样的房子千万不要碰,简直就是糟蹋钱!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，美林湖畔一期，四楼电梯西向两房81平，预算450w，你觉得可以入吗？谢谢

回答：你好，其实不是很建议，450万的预算上一个村小水平的2房，而且超过80平了，有点可惜，现在单价还不算很高，还有人接受这个2房的总价，等一波行情后2房的总价去到500-600万的时候，很少会有人买这么个2房，对比隔壁盈彩，金碧2房，就输很多，性价比输一大截。

提问：云叔好，请问海珠区的高评率会比天河的高评率多一些，也就是说同样大小的房子，100万首付可以在天河买一套，两个50万的首付可以买两套在海珠，不限制房票的前提下同样的首付是买天河的好，还是买两套海珠的好，想听听云叔的意见，谢谢！

回答：你好，从评估价来看，无论是海珠、天河、越秀、番禺评估价都在下调，尤其是过了年之后的3-4月份，某些区域的评估价不忍直视，在这种情况下，如果你是一个纯投资客，注重杠杆，且手上房票不受限制，那么可以考虑买多面积的情况下，把杠杆用上，不过，建议是既是是投资的话，周期也不能低于3-5年，所以一个区域和楼盘的增量也不能不考虑，反正我买房的投资周期就是5年以上。

提问：云叔好，前几天买的黄埔科学城，现在没有名额了，想买南沙横沥岛葛洲坝，请问买葛洲坝投资风险大吗？投资周期要几年，五年后涨幅大概可以涨到多少？ 还是说等买满半年社保再来买黄埔科学城呢？到时候不知道又涨起来了吗？请云叔帮我分析一下，盼望回复！

回答：你好，南沙是有较大的不确定性，正是因为不确定性高，所以回报也高，至于能涨多少，这个比较难说；黄埔科学城可以先签协议，缴够社保后再做网签。

提问：云叔好，单身，目前工作在公园前地铁站附近，地铁通勤，200万左右首付，想要上班方便的地方，附近有公园，请问有合适楼盘推荐吗？我自己便好老城区，但是担心过几年老城区的房子贬值，谢谢！

回答：你好，200万左右首付，不是很好找楼盘，这个预算在公园前这些老城区基本是老破小了；如果真的选择老破小，建议带一个学位那种，比较保值。 比较远的话，你可以考虑到佛山临广一带置业，可以选到不少自住舒适的，上班靠地铁也不远； 如果你不介意住投分离，暂时租在公园前，投资往东边去，等两三年后大概率会有一波行情，东部的涨幅会大于西部，那时候你把东部卖了，西部会相对好买，这也是一个想法。 老城区普遍房子楼龄已经很老了，产品都很多都过时了，如果怕贬值，那就选一个带学位的老破小。

提问：云叔好，为什么市区老公房的涨幅明显不如近郊房？帮我分析一下！

回答：你好，值得投资的房子，大都在城乡结合部，为什么这么说？低单价，永远是便宜的容易涨；因为便宜吸引到外来人口，慢慢成为存量人口；仍有空地可以规划，而且可以大干一场，市区密度高，想再搞规划只能拆迁，成本太高，一张白纸才是较好的；当然，也不是所有城乡结合部都值得买，这些特征才是重点，大都离城市中心区域20-35公里；房龄新 户型好 租金低；容积率2.5-3.5；一手房开盘即被秒；二手房挂牌量巨大，房地产市场横盘时卖房很难；市场一旦启动，这些区域先涨，且领涨任何区域。

提问：云叔好，我在惠州博罗惠博大道中洲半岛城邦有一套房，目前空置，是装修了出租好还是继续空置等升值以后卖掉好还是现在卖掉好？手上有100万，银行贷款有120万，深圳有一个买房名额，想投资深圳，买深圳的话需要卖掉一套，惠州总共3套住宅，一套在惠州南站星河丹堤自住，一套新买的惠城区金悦华府，一套博罗中洲半岛城邦已交房，麻烦云叔帮我指导一下，谢谢！

回答：你好，惠州长持价值不大，建议直接出手卖掉，扩大资金流，然后买入深圳，深圳未来价值较大化，买惠州较大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知，惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大，反而错失了买深圳的机会。深圳新政之后，外地投资客的一半购买力被砍掉之后，几个热门板块，房价不但没有下跌，而是继续上行，因为深圳本地自住需求始终存在，所以如果追求长远利益，还是建议买深圳，目前优先打新。

提问：云叔好，现在手上自住一套国博新城，还有一套后官湖庭学校住房，想把后官湖庭卖掉换远洋国际或者汉阳滨江龙湖金茂府越秀，就是不知道哪个投资价值更好？另外看上了汉阳摩尔城后面一个铺面，157方已出租，租期五年总价350万左右，租金70每年递增，如果投资角度看，是住房好还是商铺好？住房远洋国际和汉阳滨江价格差不多，哪个更合适？谢谢

回答：你好，汉阳短期内钟家村自住比较好，汉阳滨江要长持看未来发展。 远洋学区不错，保值和溢价能力会更强一些。 短持选远洋，长持选龙湖。 从投资角度看，这个盘的价格都偏高了； 摩尔城这个商铺，租售比20%，确定有这么高吗？可能数据有误，先打听好，是不是只有使用权？租售比高的商铺，没有人会卖的。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。