广州楼市:自住房和投资房怎样配比更合理?弄懂这些你就明白了!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，广州户口，单身，目前有一套华景里189方，今年想卖掉置换两套房子，一套自住，打算天河买个小3房，一套投资南沙或商业，全款预算在800-900万左右， 请问：1、华景里这套什么时候卖比较合适，现在是不是时机，大概什么价位卖比较好？不着急，有合适的价格就买；2、因为限购区只有一套名额，自住房和投资房怎么样配比更合理？对于自住房和投资房，有什么投资建议，可以点评一下吗？感谢

回答：你好，华景里，地段是没什么问题的，就是大户型未来流动性弱，可以置换，先按市场价卖。2、自住房考虑通勤距离，具体看你在哪里工作方便，投资房看投资周期，从中长期看，可以考虑南沙，从短期上看，考虑黄埔科学城。预算总价800-900万，建议买一套600左右的天河，300左右一套南沙。

提问：云叔好，我们在黄埔永和有一套房，可能这一两个月拿到证，如果卖出可能有90万首付，现在工作有变动，一人在番禺亚运大道就是靠近尚东尚筑这边工作，一人将到增城凤岗的科教城工作，差距75公里，是不是应该卖了置换到番禺，考虑自住，交通方便一点，小三房，较好有点中上学位，如果把公积金和现金全部掏空，加起来估计120万，四成首付，您觉得哪个小区比较好一点，单价大概多少？

回答：你好，永和就是海伦春天，还是誉山国际，还是崇和花园；一人在亚运大道，番禺客运站附近上班，一人在增长朱村，确实是只能兼顾一人， 坚决卖掉永和的，买入番禺这边的二手， 小三房、地铁口，较好是番禺广场附近就行，120万的四成首付，大概预算总价300万，如果用一点杠杆可以去到320-350万之间，具体楼盘详见内部分享。

提问：云叔好，请问会展西岸和雅郡花园单价及总价都差不多，那么这两个盘有哪些可比较之处呢？

回答：你好，雅郡花园园林小区比较大一点，居住的话比较舒适一点，会展西岸很小型的社区，有3排楼，小区偏下；会展西岸挨着新港东路和磨碟沙大街，稍微一点噪音，雅郡花园除了东南边有几栋受到南环高速影响之外，比较安静；从未来增量来看，会展西岸因为紧挨着琶洲西区的电商总部，增量上我觉得已经兑现得差不多了，而雅郡花园周边还有未知的增量，土地开发增量，保利天悦周边商务楼的增量，车陂南过江隧道打通金融城的增量 从配套上来看，其实这两个小区的没有很大的区别，都差不多！

提问：云叔好，请问佰利山一线望江北向哪种户型，中高楼层多少可以入手?顶楼又是多少合适？谢谢

回答：你好，如果是中高楼层望江的3房那些，按照现在东莞深圳这么疯的情况下，大概3.6万左右我觉得你都可以入了，3.5万为笋，建议 顶楼的话，先不要考虑了，佰利山很多盘可以挑选； 另外靠近以后南大干线的那几栋31-33-35-37要回避，后面大概率会有噪音的折价。

提问：云叔好，坐标深圳，请问龙岗那边的次新盘先进弥敦道那个小区怎么样？周边很多农民房，不知道未来潜力好不好，可以帮我分析下吗？感谢

回答：你好，周边确实很多农民房，出地铁就感觉来到一个小镇一样，没有过多高楼大厦，人气也不足，农民房大部分建得很密，道路上也不怎么整洁，周边的环境问题也不好，小区也只有三栋，商业中心三个方向都靠近马路，一点噪音；如果你是刚需，还在附近上班，可以考虑下先进弥敦道；如果你是买来投资，不太建议选择这个盘，增值特点目前不是很明显。

提问：云叔好，最近听说了一个新词叫终点城市，意思是落了脚之后不需要再去其他地方升级了，那么你觉得广州算终点城市么？

回答：你好，不止终点城市，还有终点区域，刚需买不起，改善进去就不出来。从城市角度看，广州已经算终点城市了， 只不过对于“住投分离”得多，哪有终点城市，我心即终点，自由是终点。

提问：云叔好，请问领航城单价5.5精装修，178平，自住是否具有升值空间？

回答：你好，领航城是西乡大盘，这个盘子很大，分为五期，107国道和飞机噪音很大，离距离地铁站也不近，交通出行不太方便，缺点虽多，但也有优势，体量大，入住人口多了，配套逐渐在完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块，整体来看，可买可自住，领航城各项指标都是个刚需盘；可以考虑入手。

提问：云叔好，现在 投资的话，请问是选择广州天河还是深圳南山或宝安?指点一下，感谢！

回答：你好，如果投资的话，去年8-12月份，深圳已经涨了一小波，广州去年底只是小阳春蠢蠢欲动了一个多月，谁知一过年就遇到“疫情”，如果纯投资，深圳南山、宝安的价格稍微比较高了一些，毕竟已经涨了上来，而且杠杆不太行，这也是事实 ；广州反而更好，因为价格没有怎么涨，至少没有普涨，所以危机中之中有机会，广州投资的话，优选天河，次选番禺+萝岗老黄埔；如果资金量比较大的话，这两个区域都可以入的，没有什么大的问题。

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