新房再无预售?广州"十五五"住房规划释放了这些重磅信号

近日，广州住建局发布了《广州市住房发展“十五五”规划（征求意见稿）》公开征求意见。

该文件作为广州楼市未来5年方向性纲领，为未来广州楼市的宏大叙事奠定了基础，以达到住房市场更具活力、住房保障更加多元、品质服务显著提升的发展目标。

文件有哪些重点内容？又该怎么理解？

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“十四五”广州住房市场成绩单回顾

据住建局统计，“十四五”期间，广州市城镇居民人均住房面积实现稳步增长，新开工商品住宅4062万平方米，销售新建商品房6679万平方米，住房供应进入存量为主的发展阶段。

在住房保障市场上，“十四五”期间计筹建公租房（含租赁补贴）4.89万套（户）、配售型保障性住房1.17万套。

住房市场取得多方面成就，最主要的原因离不开政策合力的持续放松。

例如在2024年9月前，广州宣布先后调整首付款、限贷、限售、税费等多方面内容进行调整，在9月，广州官宣成为首个四大一线中全面解除限购的城市。

2025年广州先后在公积金贷款、房贷利率等多方面再进行新一轮下调，进一步减轻购房者的购房压力。

2026年4月末，广州发布“穗八条”，创造性的提出了住房“以旧换新”、购房补贴等内容，进一步满足多样化居住需求。

在这一系列政策迭代与市场演变之下，“十五五” 广州住房规划又会有什么样的变化？

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主要任务解读

规划指出，未来五年广州住房市场任务有六大主线任务，重点看：

（一）"稳定市场"——多措并举释放住房消费潜力

克而瑞监测到，在过去的“十四五”，为持续为稳定广州住房市场，广州政策调控政策从限购收紧到全面松绑，用五年时间完成政策周期转向。

例如在2026年4月，广州发布的“穗八条”政策中，创造性的提出了住房“以旧换新”、购房补贴等内容，以此达到进一步释放住房需求的目的。

在“穗八条”政策的带动下，克而瑞数据监测显示，二季度广州商品住宅成交面积环比一季度上涨36%。

基于此，规划提出，“十五五”期间，广州有望通过落实相关税收优惠措施、加大政策扶持力度等多方合力，进一步满包括新就业大学生在内等多个“新广州”群体的住房需求。

或许不妨猜测，未来五年内，广州有望出台新一轮的楼市楼市新政。

（二）"推动转型"——改革完善商品房基础性制度

规划在第二项任务中，将焦点对准了商品房基础性制度的改革与完善，提出三大制度创新方向：项目公司制、主办银行制和现房销售制。这三项制度的核心逻辑，是从根本上重塑房地产开发的全流程资金监管与销售模式。

以“现房销售”制度改革为例，规划提出稳步有序推进现房销售制，适时选取合适地块开展试点。同时，对现房销售地块给予分期缴纳地价和公共资源配套支持等政策激励，鼓励商业银行提高现房销售项目开发贷款额度，给予利率优惠。

毕竟预售制度在过去二十年为房地产行业快速扩张提供了资金支撑，但也带来了烂尾风险、品质货不对板等问题。为了改变这一问题，据克而瑞不完全统计，目前全国已有20余个城市明确推进或落地现房销售政策，例如在广州南沙发布的“南十条”政策中，提出了首个区域性质确推行现房销售承诺制，研究逐步取消预售制，构建现房销售市场。

现房销售的实行，对于购房者而言是一项实质性的利好，现房销售能彻底规避烂尾风险，实现“所见即所得”。

（三）"提高质量"——稳步提升居民居住生活条件

规划在第六项任务中，聚焦"好房子"建设、物业服务提升和房屋全生命周期安全管理三大维度。

一是"好房子"建设，围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维全链条提升，一体推进"四好"建设，推广装配式、模块化等绿色建造方式，"十五五"从试点走向全面推广，并推进适老化、适儿化配套；二是物业服务质量提升，深化党建引领、三方联动机制，鼓励企业向"物业+生活"综合服务商转型，"十四五"以来已实现3551个住宅项目专业物业管理，新成立业主组织2370个；三是房屋全生命周期安全管理，推进房屋体检、安全管理资金、质量安全保险三项制度试点，广州作为国家试点城市，已在探索"保险+服务"新模式。

然而，无论是释放需求、制度重构还是品质提升，最终都要落到一个更基础的问题上：人往哪里住，房往哪里建？

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空间布局解读：分类施策与分区指引

规划在空间布局部分，提出了分类住房布局策略和分区住房发展指引，构建了"全市统筹—分类施策—分区落实"的三级空间框架。

（一）对于新建商品住宅，规划明确了"中心增、近郊稳、远郊控"的差异化策略：

（二）分区住房发展指引

规划对全市11区逐一制定了住房发展指引，各有侧重：

纵观规划意见稿，这份蓝图呈现五大鲜明特征：从"量"到"质"全面转型，住房重心转向"建管服"一体，新旧模式平稳切换；"保障+市场"双轮驱动，构建"公租房—保租房—配售型保障房"三位一体体系，保障归保障、市场归市场；增存并重贯穿始终，去库存、收存量转保障、老旧自主更新，增量存量两手平衡；制度创新力度空前，项目公司制、主办银行制、现房销售制、房屋全生命周期安全管理等多项探索，有望为全国提供"广州方案"；区域协同视野开阔，从湾区房地产一体化到"湾区公积金通"、港澳在穗安居、都市圈公积金协同，立足广州、辐射湾区。"十五五"期间，广州住房发展将在规划指引下，迈向更有活力、更多元、更高品质的新阶段。

来源：克而瑞广佛区域