广州楼市:这些楼盘未来哪个更有增长空间?专业人士是怎么操作的

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，如果预算在800-1000万，是买珠江新城的两房，现在1千万也买不了珠城的小三房，还是买牛奶厂的三房或四房，单价7.2万左右，或者是买广州大道北的天河金茂广场三房，单价也是7.2万左右，您觉得未来哪个更有增长空间？

回答：你好，没有太大的可比性，从地段看，当然是珠江新城好，从产品上看，3居室会比2居室在居住舒适度上会更好一些，一些刚需为了更好的居住体验，会选择去你说的区域购买3房，所以牛奶厂的三房或四房也是有潜力的。天河金茂广场其实就是错配了，并不算完全的改善区域，只能算是伪改善区域，同时区域缺少增量，溢价已经做到较高，增长会比较慢，如果是投资的话，建议谨慎。

提问：云叔，我在东莞寮步有一套120平方的小四房自住，目前在东城上班，想买套舒适的房子改善自住，一直没看到合适的盘，计划先买一套投资，过两年再买新小区东莞改善自住，这套能兼自住较好，不能兼自住就纯投资，纯投资预算300-380w，自住预算550w，目前东莞有名额，但是感觉价格都不低，可以买长沙（朋友名额），昆山，苏州（亲戚名额），广州（限购区朋友名额），佛山、新塘不知哪个板块比较好，请推荐比较有升值空间的区域和小区吗？感谢

回答：如果你要自住的话，需要考虑通勤距离，工作地点3公里半径内找。长沙一直被政策压着，发展潜力不大；昆山苏州这种环境也可考虑，但已经涨过一轮了。目前广州比较适合投资，纯投资的有广州名额的话首先考虑；具体推荐的板块和楼盘可以找云叔。

提问：云叔好，我现在手上110w左右，预算350-400万，考虑纯投资用，月供能接受2万，想买黄埔的中鼎君和76平的小两房，附近有双地铁，但我看过周边配套设施，没什么大型商业区，麻烦云叔指点一下，或者推荐其他有潜力的盘？感谢

回答：你好，中鼎君和，次新，地铁口，交通方便，区位还可以，属于老黄埔区域中心的位置，除了早期黄埔本地讲着浓厚黄埔区风味的白话除外，大量讲普通话的天河外溢客户沿着地铁5号线被“输送”到这里，可以考虑的。具体投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：云叔，请问黄埔花园和怡港花园那块会有石化工厂的影响吗？直线距离大概在3公里左右。

回答：其实问题不大，如果吹毛求疵的话，味道多多少少的还是会一点，除了万科城市花园北面那一排能直接望到石化那一堆“瓶瓶罐罐”之外，其他楼盘其实问题不大，其实不用太介意。

提问：云叔好，手上有资金80w，想投资一套东莞万科的金域东方，总感觉房价有点高，昨天又去看了中山火炬开发区的云鼎府20000元/平方，海伦堡的千江阅18000元/平方，感觉都还不错，请问纯投资选择那里好一点？投火炬开发区的房子有价值吗？或者中山马鞍岛怎么样？

回答：你好，中山火炬开发区和马鞍岛都可以考虑，未来深中通道开通有利好，优选云鼎府吧，靠近国际会展中心。

提问：云叔好，借的名额，资金预算400万，天河有远洋天骄、南沙有碧桂园天玺湾，但是天玺湾感觉横盘难涨，要不要卖出入黄埔或者万博？骏景花园和值得买吗？

回答：你好，远洋天骄，1公里左右到天河客运站，以及天河客运站地铁站，距离稍微远了一点，比较适合自住，主要原因还是价格不便宜，先拿着。碧桂园天玺湾还可以，有一定的配套，适合自住，横盘原因还是缺少利好，就有一个货运码头，也没地铁，交通出行没有太方便。南沙这边整体是需要中长期持有的，如短期投资可考虑出手，骏景花园可以买。

提问：云叔你好，首付预算90w，想买天河北的天逸名都小户型学位房，几年后置换，请问该楼盘有升值空间吗？

回答：你好，肯定有了，深圳东莞这波还在涨，广州目前还没太大的起色，所以升值空间肯定有的，如果行情来了，天河北珠江新城天河公园金融城，这些都会领涨。 特别学位房，一直都是最保值的，如果你小孩没那么快读书，建议还是买大点面积吧，套利空间也大点，当然你买天逸也不会错的。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：云叔好，问一个关于小孩上学的问题，如果说所在A小区无幼儿园，意味着要到B小区的幼儿园上学，这样的话，B小区幼儿园会接收A小区业主的小孩吗？要交赞助费吗？还是跟B小区的业主一样，缴纳学费就可以了？谢谢

回答：你好，这个具体问题具体分析，如果是公办幼儿园，就读不了，也要看那个幼儿园的覆盖范围，如果是私立的，交钱就可以了，这个容易理解和解决。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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