广州楼市:这类房产是硬伤,入住问题多,投资请回避!

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提问：广叔：您好！新人提问：本人住万江阳光海岸，小孩有房票，还末工作，目的资金保值，也考虑小孩将来自用，最近看了麻涌保利滨湖堂悦，户型及环境不错，麻涌规划未来有地铁，发展潜力是否也大？不过离地铁口估计还有几公里，所以难决定，请教在现住地方附近二手还是麻涌保利好呢？谢谢！

回答：你好。万江阳光海岸，近未来1号线汽车总站，有一定楼龄；麻涌与广州隔江向往，整个水乡片区交通是主要硬伤，保利滨湖堂悦周围工业厂房居多，虽然说有地铁规划，但是还是未知的事情，不确定性大，自住还可以，投资一般。现住附近好，或者考虑其他有潜力的地段。

提问：房叔您好，我老婆东莞户籍，我们在东莞有2套房，一套在大岭山中惠沁林山庄一期三房111平自住无房贷，另一套在大朗中央盛景复式三房86平出租（3200/月）有贷款40万。现手头有现金90万，到银行申请将排名前列套房子抵押贷款预计150万，想在沙田碧水云天全款一套投资是否合适？湾区里面难上车，临近湾区是否可以？

回答：你好。中惠沁林山庄小区环境不错，但周围工业厂房较多。中央盛景在大朗核心区，配套成熟，靠近大朗中学和十字路口，噪音较大。滨海新区沙田目前还是价格洼地，不过配套方面也相对不够完善，与虎门厚街等镇有一定的差距，未来可能涨的会比较慢。临深可以考虑的，如长安、虎门；可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔，您好！想请问一下，茶山金融街和万江美丽湾二期，二选一的话选哪一个楼盘好一点？自主加投资的。希望广叔帮我分析一下，万分感谢！

回答：你好。二选一的话当然茶山金融街，景观好，茶山目前还算洼地，有双TOD加持，近东城，比较有潜力。美丽湾二期景观没有那么强，而且靠近路边会有点噪音，不过离未来万江CBD近，周围环境一般，开发尚需要较长时间，有一定的不确定性。所以选择前者会更妥当一些。

提问：广叔你好，松山湖片区，预算500上下，长城世家的80平两房（顶楼），虹溪诺雅80平两房（顶楼成交记录500，暂无房源，中高层房源挂550），教师村110平左右三房，投资加自住，也可以接受投住分离，该怎么选呢？虹溪诺雅/长城世家80平两房与教师村110三房总价相当，貌似涨幅稍强

回答：你好。长城世家环境不错；虹溪诺雅也不错，一流的景观。教师村在理工学校旁边，大学区里的房子自住还是不错的，投资还是缺少点意思。我的看法就按你这个顺序选择。

提问：广叔，您好！新人提问，我厚街南峰国际98两房，西平帝景中央联排别墅打算今年年底入住，较先是想买万象府的楼盘，销售都不理人的，9月份我家先生去南沙灵山岛他觉得湾区学校不错，听说广州的教育比东莞好一些，我们全款买了柳岸晓风140四房，明年广州户口可以好，我打算投资黄埔科技城，天河，南沙，东莞万象府，您觉得这几个地方哪些新楼盘投资更好一些？

回答：你好。南峰国际还可继续持有；帝景中央联排别墅不错的；万象府多人抢，需求大于供应，销售可能忙不过来。灵山岛算南沙比较有潜力的板块之一。柳岸晓风还可以。具体看你预算是多少？

提问：广叔，你好！东莞市户口东莞，7月卖了金域华府三房380；东莞市有两套，现在准备用260左右投资广州或东莞，我看了你的一些推荐，卖了三个月黄埔社保准备入万科新里程三房，有什么建议？谢谢！

回答：你好。万科新里程，科学城刚需盘，近金峰站，靠马路的那边可能有点吵，周围环境不错，综合看值得入手。

提问：广叔，你好！新人首问。本人在东莞东城新世纪星城有一套103方的三房，寮步鼎峰尚境有一套121平的小四房。夫妻年收入60万左右，工作稳定。明年年中左右鼎峰尚境房产证满两年考虑换房，鼎峰欠款100万多点，到时另外还有子弹50万左右。有以下考虑：

一是星城不动，明年卖掉鼎峰，考虑买南城森林湖或者其他楼盘或者天骄御峰小点面积的，总价不超过650万，月供2万以内的。二是继续持有鼎峰，装修后出租，租金五千元左右。新世纪星城现在住的卖掉换大户型，自住兼投资。目前只有一个小孩，在星城旁边读书，置换的话卖了自住的还要供200万左右，供也供得起。

三是继续持有鼎峰和星城，星城抵押贷200万买麻涌的碧水湾二手房，总价180万左右。

想问下哪个方案好些？建议继续持有鼎峰尚境再等它升值吗？南城楼盘和天骄御峰现在价格五万左右了，现在上车会不会太迟了？

回答：你好。新世纪星城位于东城温塘，花园次新，没有地铁，配套还行，距离东城商圈两三公里；鼎峰尚境属于改善住房，配套、学位都不错，这个价格在寮步算是CEO盘了，就各方面溢价做到了优质；

这两套盘自住也都还行，投资但算不上最优的资产，新世纪星城平平凡凡，鼎峰尚境溢价偏高。

比较有潜力的还是南城、松山湖以及临深的滨海片区。自住两套都可保留，投资都可出手。森林湖、天骄御峰都可以考虑。现在上车短期可能会横，但长期看还有潜力的。

提问：广叔，新人首问，我们一家五口住在海珠区宝岗大道的翠城花园，目前南沙二套房卖了，手上有子弹500W，想1. 如果投资，是买南沙明珠湾灵山岛还是黄埔区，有什么楼盘可以推荐？如果使用资金比较好？2. 购买多少钱的房产？贷款我们公积金每月1.3W，每年收入100万，每月还款多少比较好？3. 如果市区买一套、南沙全款买一套，这样的资金安排是否可行？4. 如果兼顾自住和投资，海珠区翠城花园的房产可以购买二手房吗？目前的价格是5-6万，比高峰期下降了1万左右，这样可以和老人分开住！

回答：你好。翠城花园还可继续持有。

1、500w，优选黄埔，次选灵山岛。

2、是否还有欠贷？看有几成名额及月供能力。如欠款未还清第二套需要7成，已还清则5成。你现金流还不错，公积金建议取现。

3、可行

4、翠城花园不适合再买入，因片区发展成熟，增量有限。如果想跟家人近，可以选择同小区或者附近租房住。黄埔投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔，您好，这周末要去踩盘，纯投资，暂定目标在黄埔，南村万博和番禺广场。我有三个问题麻烦广叔帮忙解答：

1. 中介说建议买萝岗新盘因为黄埔的二手已经涨过一波了，不知您怎么看？

2. 番禺广场次新近地铁的盘单价也要4万起步了，感觉不如黄埔的二手？(同价位的黄埔的楼龄要旧好几年)

3.以上三个板块，您最看好哪个呢？可以推荐一些有潜力的盘吗？

4.非广州户口，硕士学历，广州社保差半年就满五年了，是否有资格买黄埔二手？

回答：你好。

1、中介的话只能信1成。涨过一波了没错，买新房也没错。但是真正的暴涨阶段还没来。二手次新腾挪空间更大，具体还得看标的。

2、论价值我认为黄埔更大一些

3、就按你这个排序

4、有资格，中介会帮你搞定。

提问：广叔、您好！目前预算首付150万、月供1.5万以内，想用自己父亲的房票在广州买一套投资、问过中介我父亲年龄只能贷款15年！请教您、如果选择黄埔、有没有合适的楼盘？

回答：你好。老人票可做接力贷。可参考选筹：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好！我在三、四线城市有两套房，一套在供。我是广州户口，在广州还没买房，现在想买一套南沙的房子自住，将来还想多买一套投资，请问南沙这套房子是贷款还是全款好，如果是贷款，首付要几成？买了这套以后第二套银行还会贷款给我吗？几成？谢谢您！

回答：你好，当然是贷款好，好好利用首贷资格，排名前列套房一定要贷足30年，贷到更多的钱。如果全款买，已有1套房，第二套房贷款也是需要5成的。如果贷款买，贷款没有还清，第二套需要7成；还清则5成。

提问：广叔好！工作生活都在深圳，家庭无指标。近期想购置房产投资，总价400万左右，是买深圳的公寓好还是东莞二手住宅好？深圳公寓，会展湾、乐府可以吗，或是还有更好一点的？如果买东莞二手住宅哪个区域优选（或是哪些楼盘）？除了上述的，深圳周边还有什么不限购的区域可以推荐吗？谢谢！

回答：你好。公寓一直不建议买，深圳公寓很难出手的，涨的也慢，税费还很高。不如买东莞的住宅。或者考虑广州黄埔，顺交社保就能买。东莞可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

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