【合富研究院】新政后楼市首秀!广州“五一”市场三大看点

五一前市场简析：

4月以来，广州楼市密集释放“稳房价、稳地价、稳预期”调控信号，包括“402新政”、“422新政”，海珠、番禺两区跟进发布升级调控措施；供地方面，首批集中土拍落下帷幕，宅地总体成交稳定，有效稳定后市“供应”及巩固楼市价值。

政策持续加码，目前一手住宅成交呈“高位盘整”趋势。合富研究院监测80代表楼盘成交走势显示，4月周均成交规模约1200套；其中中心区、近郊需求稳定但受限“可售货量不足”、成交规模缩量；远郊增城、南沙成交集中“加推”项目，持销项目受分流、成交对比3月周均有所回落。

五一新货3大看点：

新政后即将迎来排名前列小长假，“五一”市场或将为本轮楼市风向的关键点。合富研究院对本轮“五一”市场及新货特征作以下判断：

——“五一”推新量预测与往年同期大致持平

合富研究院监测，“五一前后”全市有计划推新货量预计2000余套，与往年同期变化不大。因而，在货量上仍然有所保障。

（但在官方指导价的严格监管下，部分项目入市节点“不确定性”或明显增加。）

——4月下旬房企推货节奏逐步加快，房企收筹蓄客周期“拉长”，预计本年“五一”人气仍好

4月最后两周房企推货量逐步提高，推新量回升至1500套/周以上水平。

4月底全市处于收筹阶段项目共49个，从房企收筹周期统计，超50%收筹项目周期超4周以上，近10楼盘收筹周期已超8周，部分楼盘已提前吸聚不少“人气”。

——远郊为本轮“五一”新货主战场

合富研究院监测，预计远郊区域“五一”推新量占全市60%以上，尤其增城独揽3成以上供应，有超5盘扎堆加推，货量充裕；南沙项目则以“小步加推”补货为主。北部市场供应份额不高，持续消化库存。

——中心区、近郊“可推售新货”仍然偏少，“人气盘”以“收筹”营销动作为主

中心区、近郊市场价值认可度高，一季度以来近郊供应明显减少，【中心+近郊】缺货特征显著，短期内“渴市”现象预计难有缓解。合富研究院统计，“五一”前后将加推项目不多，成交仍集中几大“有货”项目

——外围“交通便利”板块供应充足， 刚需盘主打“小户型”

从新货供应板块看，供应前10板块 ，7席来自远郊区域，包括增城-中新、永宁、仙村石滩等；南沙-黄阁；从化-太平镇等。外围【轨道交通沿线板块】货量充足，有效疏导外溢需求。

多个外围 “刚需盘”通过“压缩面积、强化功能性”打造小户型，80余小三房、90余小四房供应上升，总价优势增加。

——成熟区域待售项目普遍具备“品牌大盘+强教育/便利交通”特征

——“稀缺地段+景观资源”项目陆续面世，或为本轮“人气”焦点之一

展望：

随着房地产金融管控（“三道红线”）及土地侧改革不断加快，房企“现金为王”尤为重要，我们判断本次“五一去货”及“市场价格”是一个关键点。

房企需要解决好“资金红线”带来的压力，预计五月后市场总体推新节奏将加快；价格方面，出于房企自身资金回笼及政府新房指导价监控双重考虑，预计房企推售定价将更加“合理”。

密集的调控标明政府“房住不炒”的决心，市场平稳健康发展是主基调。市场“丰俭由人”，目前市面上“笋货”充足，近期有置业需求的购房者可以根据不同总价预算有针对性多逛市场。