房地产税有可能2019年立法,2020年实施?

近日，证券日报再发重磅信息：《大规模减税提速税改 房地产税或明年立法》。文章大体的意思是，明年会继续给民企和个人大幅减税，未来减税带来的财政缺口，将会推动直接税——房地产税的比重上升。

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先看报道内容：

2018年全年减税降费规模预计将超过1.3万亿元。专家表示，明年实施新一轮更大规模减税降费将推动直接税的比重上升。

2018年，围绕房地产税立法的工作在加快，房地产税法写入立法规划，属于排名前列类项目，即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。 

苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙预计，明年房地产税有可能会纳入立法，2020年前后实施的可能性存在。 

中国财政预算绩效专委会副主任张依群指出，房地产税立法步伐不会停滞，但还有很多细节需要不断总结完善，以保证未来房地产税法一旦提交人大审议能够顺利通过并有效实施。

划重点：

先看逻辑推导，2019年将大幅减税（企业和个人）—— 缺口将有直接税补充 —— 目前较大头的直接税之一就是房地产税 —— 今年表示在条件成熟时推动房地产税立法 —— 专家表示细节还要完善 —— 预计2019年立法，存在2020年实施的可能性。

整个逻辑看下来是没有问题的。

解释一下直接税：就是指不能转嫁的税收，是由纳税人直接负担的税收。如人头税、所得税、土地使用税、房产税等。其实说的就是房地产税。

明年民企和个人都要减税，促进实体就业，激活居民消费，缺口的税收就要由房地产税来补充了，这是最现实最迫切的原因。

当然，每一个政策的产生都是内外部因素合力的结果。

1、内部因素，过去十年放水负债式发展模式已经越来越难，资金在金融地产空转，不断堆积风险，实体和消费下行，加上历史性的人口减少，这个模式很难运行下去。

2、因为众所周知的外部因素，也使得国家政策更加支持民企。而民企最难的就是两点：融资难和负担重。

之前我们分析过，这个珍珑棋局的破局的棋子在于“税收”：

税收首先解决了钱从哪里来的问题，逐渐摆脱放水的模式；

更重要的是解决资源错配的问题，这几年的税制改革，营改增、国地税合并、个税调整、行业税调整（私募、影视、游戏），全球征税……很明显的倾向是向富人阶层征税，向暴利行业征税，向全球征税、向过去几年资源迅速流入的领域追缴征税。

给实体减税的钱哪里来，必定是从其他行业加的税里来；给普通个人减税的钱从哪里来，必定是从富人（资产持有者）加的税里来，这是一个财政平衡术。

因此，对个人来说，不只是房地产税，可预见的未来，遗产税也已经向我们走来。

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房地产税一定会征收的，至于时机，2019年是好的时机吗？

从策略上来看，配合大规模减税的同时，房地产税立法确实是不错的时间节点，至于房地产税立法的准备工作是否充足，我们可以梳理一下：

1、法理障碍：房产税改称房地产税说白了就是在规避法理问题，房地产税不只是一个税种的改革，而是涉及到房地产业的相关税种(包括房产税、土地增值税、耕地占用税、契税等）。2017年财政部官员就表示房地产税征收没有法理硬障碍。

2、房产信息：今年年中，自然资源部表示不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，居民名下有多少房都可以查到，这为房地产税的开征提供基本的技术储备。

3、剩下的就是立法和实施了。比如如何征收，专家已经建议按照人居面积，税率多少？有专家建议低税率征收，比如设置为0.2%－1.2%。8月份的时候就有消息称房地产税草案已经初步形成。

可以说，房地产税征收的各种准备工作都已完成，已经箭在弦上，待机而发。

目前比较大的障碍就是地方不积极，因为影响土地财政；民众也反对，买房人牵扯的利益太多。

但是，这些应该都不是大问题，直接影响地方财政命脉的国地税合并，不也是说合并就合并了，在大局面前，利益分配从来就不是问题。

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又到了那个问了几百遍的问题：房地产税会降房价吗？会转嫁到房租上吗？

上面说了，房地产税是调节资源错配的，出发点是调节分配作用，通过税收一加一减，把钱从“富人”转给“穷人”一些。

但事实上会对楼市造成利空的效果，一些高杠杆的短期炒房者，会抛售带来房价部分下跌。

但是，在国家控盘的情况下，下跌和上涨都是不大的，国家就是要不涨不跌，锁住流动性，即便明年释放一部分流动性给刚需上车，也没多少了。

还有人说，把每年持有的房产税转嫁给租户，涨房租。

也想得太简单了，房租基本上是租方市场，房屋租售比远没有房租收入比来得更有说服力。

按照国际通行的租售比，国际通行租售比1：250，按照北京北六环聚居区回龙观的5万房价来看，90平米房子的月租金要到1万8才合理，三人合租每人要6000，而据我所知，回龙观房租远没有这么高，6000可能已经超过了很多人的月收入。

如果房东一定要涨到6000，租客肯定直接拎包走人，如果北京房租普遍上涨，直接的结果就是离开北京。

说个题外话，一个城市低收入者离开的后果是很严重的，因为城市运行效率很大程度上是由低收入者提供的，比如地铁公交旁的早餐车、外卖快递员、滴滴打车、环卫工和保洁阿姨……当这些不复存在的时候，意味着城市运行成本的上升和效率的丧失，你觉得会让房租涨得超过收入增速吗？

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2018年，已无房地产税法

这一年间，各种版本的房地产税法细则流传坊间，一时激发民议无数。多家机构对房地产税法正式出台时间的预测，最终纷纷被证伪。

2017年12月，时任财政部部长肖捷曾撰文称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。这是官方层面，迄今为止对房地产税法的一次最完备阐述，也给了外界以足够大的想象空间。

2018年3月，财政部有关负责人在十三届全国人大一次会议记者会上曾透露，全国人大常委会预工委、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法草案。

2018年9月7日，十三届全国人大常委会立法规划公布，包括各类立法项目116件。其中，排名前列类项目69件，即条件比较成熟，十三届全国人大常委会任期内拟提请审议。房地产税法被列入排名前列类项目。

“对于列入立法规划一类的立法项目，原则上应当完成，因情况发生新变化，确实难以按计划提请审议的，或者需要作出调整的，有关方面要向全国人大常委会作出书面说明。”全国人大常委会相关负责人说。

如何理解这种表述？简单来说，即在2018年3月至2023年3月的五年之间，房地产税法应当完成立法或提请审议。

房地产行业对于中国经济的重要性无需多言，这也决定了一个被外界预期足以影响全局的房地产税法，其势必考虑出台时机的必要与适合。

（内容来源：中产先生（mr-middle-com）、排名前列财经、房地产导刊）

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